Осмотр квартиры перед покупкой: полное руководство

Осмотр техсостояния жилья

Избежать неприятных неожиданностей после заселения в купленную квартиру поможет тщательная подготовка к сделке, к которой следует отнести юридическое подтверждение на право собственности продавца (если покупаемая квартира из вторичного фонда) и обязательный осмотр квартиры перед покупкой.

По мнению экспертов рынка недвижимости, предварительный осмотр технического состояния квартиры перед ее покупкой и его результаты:

• являются поводом для обсуждения и объективного формирования ее стоимости;
• позволяет сориентироваться в необходимости ремонта квартиры после заселения и размера затрат на него;
• определяет особенности ее последующей эксплуатации.

Как подготовиться к осмотру

Осмотр состояния квартиры перед ее покупкой должен проводить эксперт, специализирующийся в сфере эксплуатации фонда и инженерных сетей в многоквартирных домах. Услуги таких специалистов стоят недешево, но эти затраты оправдывают себя в случае, если продавец квартиры умышленно скрывает фактические данные о ее состоянии.

Однако, если услуги такого специалиста вам недоступны, провести осмотр квартиры можно самостоятельно, но к этой процедуре необходимо тщательно подготовиться, изучив:

• информацию о средних и предельных сроках эксплуатации внутриквартирных и внутридомовых инженерных коммуникаций;
• информацию о правилах и технических требований к внутриквартирной перепланировке;
• информацию о сроках, правилах эксплуатации и поверке оборудования и внутриквартирных приборов учета;
• информацию о техническом состоянии внутридомового оборудования (лифтов, мусоропроводов, вентиляционных шахт, кровли).

Что нужно знать о квартире перед ее осмотром

Перед началом осмотра нужно изучить документацию по ней:

• техпаспорт
  • выдается БТИ собственнику, и позволяет установить основные данные о квартире:
    • фактическую площадь квартиры в целом и каждого ее помещения, включая технические, отдельно,
    • утвержденную планировку квартиры,
    • согласованное количество и фактическое наличие окон и балконов;
• паспорта на оборудование, установленное в квартире:
  • бойлер,
  • газовую или электроплиту,
  • колонку;
• паспорта на установленные приборы учета – счетчики на воду, свет, газ.

Не лишним будет изучить информацию о жилом доме в целом. Получить ее можно в управляющей компании, ЖЭС, председателя ТСЖ или ЖСПК.  Особое внимание при этом следует уделить:

• дате ввода дома в эксплуатацию;
• дате проведения последнего капитального ремонта дома;
• актам проверки технического состояния системы отопления, газовой сети, сети электро- водоснабжения и водоотведения.

Осмотр квартиры: что должно привлечь ваше внимание

Если вы решили самостоятельно проверить техническое состояние квартиры, следует обратить внимание на наиболее важные его аспекты, к которым относятся:

• площадь квартиры
  • фактическая площадь квартиры должна соответствовать площади, указанной в техническом паспорте, выданным БТИ. Точно установить площадь каждого помещения в квартире можно по периметру потолка, измерив стороны помещения и произведя простой арифметический расчет по формуле вычисления площади (S =   a • b);
• планировка помещений
  • все помещения должны соответствовать утвержденному плану квартиры. В случае если была произведена перепланировка внутриквартирных помещений, ее законность должна быть подтверждена соответствующим документом, заверенным БТИ – разрешением на перепланировку. На измененную планировку составляется новый план, который утверждается соответствующей организацией;
• состояние оконных блоков
  • створы окон должны иметь качественное прилегание, а оконный блок качественно и герметично установлен в проеме – это обеспечивает надежную температурную защиту помещения;
• состояние коммуникационных систем – газовой разводки, систем водоснабжения и водоотведения, системы отопления, электроснабжения
  • в соответствии с техническими требованиями трубы и шланги не должны иметь нарушения целостности по всей их протяженности, должно быть обеспечено качественное их соединения в местах стыка, их схема прокладки должна соответствовать проектной;
• состояние помещений
  • стены в местах стыка друг с другом и с потолком не должны иметь разрывов и щелей (это свидетельствует об усадке здания, которое может постоянно или периодически продолжаться вследствие проектных или иных ошибок);
• состояние межэтажных перекрытий
  • они не должны иметь разрывов и щелей, расстыковки сочленений, признаков разрушения;
• работа вентиляционных шахт
  • проверить работоспособность вентиляционных вытяжек можно, поднеся к проему шахты зажженной спички.

Наряду с предпродажным осмотром квартиры, целесообразно осмотреть:

• внутридомовое оборудование
  • лифт,
  • инженерные сети общего пользования (располагаются в подвальных помещениях или на цокольных этажах дома);
• сам дом на предмет наличия проблем
• с целостностью конструкции (отсутствия разломов, разрывов внешней стяжки и проч.),
• эксплуатационной пригодности лестничных маршей,
• состояния стен,
• чистоты и обустроенности подъезда.

Осмотр квартиры в новостройке

Провести предпродажный осмотр квартиры в новостройке сложнее по той простой причине, что иногда сделка купли-продажи может совершаться задолго до ввода здания в эксплуатацию, а значит и установка инженерных коммуникаций и внутридомового оборудования еще не проведено.

Постарайтесь максимально отложить время заключения Договора о покупке квартиры, но если вы ее приобретаете еще на стадии строительства, обратите внимание на:

• качество и герметичность установки оконных и балконных блоков;
• правильность и выверенность установки межкомнатных и межэтажных перекрытий;
• качество материалов, используемых для прокладки коммуникационных сетей;
• правильность установки межкомнатных дверей и проемов.

Полезные советы от опытных риелторов

Продавцам недвижимости не свойственно идти на лишние траты без веской причины. Поэтому осматривая квартиру, обращайте внимание на детали – они помогают открыть недобросовестные намерения продавца, пытающегося скрыть недостатки квартиры с целью получения высокой цены.

Так:

• свеженастеленный линолеум в комнате, где последний ремонт был сделан явно не в последние пять лет, намекнет вам на проблемы с полом, которые пытаются «замаскировать» новым линолеумом,
• чрезвычайно толстый слой краски на батарее может свидетельствовать о попытке «запечатать» место протечки в радиаторе;
• наличие плесени под водоводом или канализационной трубой укажет на наличие не устраняемых протечек.

Предельно внимательно изучайте и анализируйте увиденное во время осмотра. И не забудьте перед заключением сделки посетить ЖЭС (ТСЖ, ЖСПК) для уточнения данных о задолженности по покупаемой вами квартире.

Эти меры предосторожности помогут вам умело и аргументированно провести торг по стоимости квартиры, а также избежать лишних трат после заселения в нее.