Возникновение общей долевой собственности и разделение долей в квартире

Разделение долей в квартире

Сегодня долевая собственность во владении недвижимостью – явление не редкое, и может возникнуть в случае:

  • покупки квартиры в совместное владение двумя и более лицами
    • пример: выставленную на продажу квартиру приобретают родственники или не состоящие в родственных связях лица при совместном финансовом участии. В таких случаях доля в квартире может быть определена:
      • по равному делению квартиры на количество участников покупки,
      • по согласованию между участниками покупки,
      • соответственно части финансового участия каждого из участников покупки;
  • завещания квартиры двум и более наследникам, с равным, или определенным завещателем долевым участием каждого из них
    • пример: завещатель может указать в своем распоряжении конкретную долю для каждого наследника. К примеру, завещание составлено на четырех членов семьи завещателя, и в нем указано: половина квартиры – дочери (сыну), вторая половина – трем внукам. В этом случае в собственность дочери (сына) переходит доля в 50% квартиры, а трое внуков будут владеть долей в 16.;% каждый;
  • предшествовавшего продаже раздела имущества в судебном порядке
    • пример: в результате развода, сопровождающегося разделом имущества, суд определяет долю собственности в квартире для каждого участника процесса;
  • покупки доли в квартире в рамках сделки по продаже недвижимости
    • пример: владелец доли в квартире перепродает свою часть недвижимости третьему лицу.

В чем отличие доли от комнаты

Фактического отличия «доли» от «комнаты» в квартире, как собственности, нет. По сути эти два понятия различает величина принадлежащей собственнику площади в квартире.

Но одно отличие между ними есть – долю собственника, которая по количеству квадратных метров приближена к площади, пригодной для проживания либо приравненной к площади одной из комнат в квартире продать участнику долевой собственности или иному лицу гораздо проще, чем продать долю незначительной величины третьему лицу.

На сколько долей можно делить квартиру

На сколько долей можно делить квартиру

Нормами действующего жилищного законодательства, количество дольщиков квартиры и величина долей им принадлежащих, не ограничивается. О чем говорят эти сухие юридические формулировки?

Они определяют два основных положения, которые влияют на ценоопределение общей стоимости квартиры и квадратных метров в ней, а также порядка ее продажи:

  • Первое: участниками долевой собственности в квартире может одновременно являться два и более человека.
  • Второе: величина доли участника долевой собственности может варьировать в любом пределе от 99,9% до 0,1%.

Рассмотрим пример: участниками долевой собственности квартиры по завещанию становятся одновременно пять человек. Величину их долей определил наследодатель, выделив в собственность сыну и дочери 60% квартиры в равных долях (по 30%), и разделив оставшиеся 40% собственности между родными внуками и племянником, завещая доли в 15% и 20% внукам, и долю в 5% племяннику.

Доли в квартире могут быть перепроданы собственниками, как участникам долевой собственности, так и третьему лицу.

Особенности продажи и оценки стоимости доли квартиры

Как оценить долю в квартире

Право и процедура возмездного отчуждения доли в квартире регулируются нормами ст.ст. 249 и 253 ГК Республики Беларусь.

При возмездном отчуждении действует преимущественное право на покупку выставленной на продажу доли в квартире, в рамках которого первоочередное право на покупку доли имеют сособственники квартиры.

Учитывая эти законодательные требования:

  • собственник отчуждаемой доли, определившись с ее стоимостью, обязан:
    • уведомить долевых участников о намерении продать принадлежащую долю;
    • указать ее предполагаемую стоимость и условия продажи;
    • указать граничный срок согласований по сделке, после которого, в случае непринятия обоюдовыгодного решения, доля будет выставлена на продажу третьим лицам.
  • долевые участники:
    • в течение одного календарного месяца с момента получения уведомления о намерениях продажи доли квартиры одним из участников долевой собственности, должны принять решение о покупке отчуждаемой доли или отказе от покупки;
    • в случае заинтересованности покупки приступить к согласованию условий сделки.

Если намерения купить отчуждаемую долю изъявляют все сособственники квартиры, продавец вправе самостоятельно выбрать долевого участника, которому она будет продана.

При отказе долевых участников от покупки отчуждаемой доли в квартире либо нарушении ими установленных сроков на согласование условий сделки, продавец имеет право выставить свою часть собственности на открытые торги – для третьих лиц.

Совет опытных риелторов

Если долевыми участниками не было реализовано право преимущественной покупки ввиду расхождения мнений в вопросах стоимости отчуждаемой доли, засвидетельствуйте этот факт письменно, с подписанием документа всеми сособственниками.

Для чего это необходимо?

Если по истечении некоторого времени на долю, выставленную в открытую продажу, не появится покупатель, продавец может снизить ее стоимость, и преимущественное право покупки снова вступает в силу, а продавец обязан уведомить долевых участников согласно стандартной процедуре. В случае если продавец умышленно скроет от сособственников информацию об изменении одного из условий сделки, либо откажется от установленной процедуры, наличие такого документа поможет дольщикам отстоять свои права в судебной инстанции.

При продаже своей доли в квартире, стоимость квадратного метра собственник определяет самостоятельно. Как правило, торги начинаются с цены, приближенной к средней стоимости квадратного метра на рынке жилья.

При переводе процентного показателя доли в соответствующий ей размер площади, полученный результат умножается на установленную продавцом стоимость квадратного метра. Таким образом, определяется общая стоимость доли для ее продажи.

Рассмотрим пример определения ориентировочной стоимости доли в квартире:

  • общая площадь квартиры составляет 78 м2;
  • доля собственника:
    • в процентном отношении – 15%;
    • в квадратных метрах – 11,7 м2;
  • стоимость м2 на рынке жилья – 20 000;
  • общая рыночная стоимость доли – 234 000.