- Лет 8 назад я принимал участие в банкротстве на тот момент одного из ведущих застройщиков в Могилеве, - рассказал hata.by Юрий Гук, независимый эксперт, экс-президент Белорусского республиканского объединения молодежи МЖК, - Так получилось, что ряд компаний, которые были заказчиками проекта, перестали в какое-то время выплачивать компании-подрядчику деньги. Спустя некоторое время, успешный подрядчик превратился в некредитоспособную организацию, к которой потом еще нагрянула налоговая инспекция и насчитали задолженность порядка 400 млн рублей. У них был единственный путь – подавать на банкротство. И, честно говоря, никому там ничего не досталось.
Истоки банкротства
Для того чтобы понять, что спровоцировало на строительном рынке банкротство, необходимо вспомнить 1996 год и первые шаги государства в области выделения льготных кредитов на строительство и приобретения жилья.
- Когда нормативная база только разрабатывалась, решалось, по какой из двух концепций будет идти развитие строительного рынка дальше: или давать деньги людям, чтобы они потом переводили их на счета заказчиков; или же давать деньги, как у нас тогда было принято УКСу, или финансировать строителей напрямую, - вспоминает Юрий Гук. - В то время УКС Мингорисполкома выступал заказчиком/застройщиком до 90% жилья в Минске. Победила рыночная концепция: было решено, не делать из УКСа консолидированного заказчика, а дать возможность строительному рынку развиваться, чтобы впоследствии возникла конкуренция среди компаний, которые будут выступать в роли генподрядчиков. Но, пожалуй, самый важный момент, который не просчитали те, кто готовили нормативную базу – финансирование строительства объекта. Также не учли вопрос с контролем, и ответственностью за те деньги, которые дольщик берет у банка на строительство своего будущего жилья.
В итоге дольщик, получая кредит, должен, в свою очередь, найти еще и заказчика-застройщика, который обратится в мэрию города за выделением места под строительство. А затем еще к проектировщикам за проектом дома и строителям.
«Стоимость «квадрата» завышена в несколько раз!»
- Поверьте мне на слово, застройщики превышают стоимость квадратного метра в несколько раз, а прибыль делят с подрядчиком и, возможно, другими организациями, которые помогли оформить откаты по разным инстанциям, - уверен Юрий Гук. – И нормально они живут с окладами в 5-10 тысяч долларов в месяц! Поэтому пусть не плачутся в жилетку дольщикам о своей нелегкой участи на сегодняшнем убыточном строительном рынке. Деньги закончить стройку у них есть всегда! Пусть лучше расскажут весь непрозрачный механизм оценки «квадрата», когда они «на глаз» набрасывают стоимость для привлечения лишних понтов. И умудряются построить встроено-пристроенные помещения за деньги дольщиков, и потом еще продать, распихав прибыль по карманам.
Достаточно вспомнить случай, когда госпожа Батурина 2004-2005 годах пыталась выйти на минских застройщиков. Она тогда хотела построить самые большие башни-близнецы в нашей столице, на подобие нью-йоркских. И знаете, что жена экс-мэра Москвы сказала по поводу наших 500 долларов за метр квадратный: ей такие цены не интересны. И в одночасье все застройщики решили, что квадратный метр должен стоить на порядок дороже. Ну и плюс ко всему, в то время как раз начали выдавать льготные кредиты, кредиты на жилье, и в принципе это все вместе и спровоцировало рост цен. А там некоторые говорят, что рост цен на нефть, на газ также отразились в цене «квадрата».
Какая ответственность лежит на заказчике при банкротстве?
- Заказчик вообще не несет никакой ответственности! – убежден эксперт. - Он взял деньги в банке? Ему отдавать этот кредит? – Нет. Дом не строится – ну и что? Максимально, что ему грозит – административный штраф. Сейчас еще придумали в исполкоме черный список застройщиков создать. А при этом заказчик отлично живет, покупает себе 3D-кинотеатр, телефоны по штуке баксов.
В законе Республике Беларусь «Об экономической несостоятельности (банкротстве)» предусмотрена очередность в выплате компенсаций в случае банкротства застройщика. В первую очередь он выплачивает компенсации своим работникам, которые получили травмы или увечья при строительстве объекта. Затем идут штрафные санкции и только в 5-ю очередь возвращаются средства инвесторам – дольщикам, которые вкладывали деньги в строительство дома.
Как дольщику защититься от банкротства и возможно ли это?
- Никак, если прогорает застройщик, дольщик теряет все вложенные финансовые средства, - рассказал Юрий Гук. - И вероятность того, что ему вернут хотя бы мизерную часть вложенных денег, ничтожна мала. Он получит максимум 150 долларов из вложенных 100 тысяч. И все. Государство по закону прощает банкроту все долги, в том числе и перед инвесторами.
Однако как уверен эксперт hata.by, выход из сложившейся ситуации есть: дольщикам, с помощью исполкома, следует объединяться в жилищно-строительные кооперативы. Брать на себя роль заказчика, то есть организатора стройки и за свои, и за кредитные деньги строить квартиры, отвечая за закупку «безоткатных» материалов и за контроль над строителями по качеству и срокам.
Сергей Коренько: Халявы в строительном мире не бывает!
- Завышает ли застройщик в несколько раз стоимость квадратного метра? Насколько объективна предоставленная информация?
- Такая ситуация может возникнуть лишь в случае некомпетентности заказчика, который в силу каких-то причин не смог правильно просчитать сметную стоимость квадратного метра, не разобрался в площадке, и в строительстве объекта в целом, - уверен Сергей Коренько, председатель собрания акционеров СООО Арэса-сервис, член совета Ассоциации застройщиков. – В этой ситуации есть спецсчет, есть целевое использование, если застройщик не мошенник, и все деньги вложены в стройку, это может быть только ошибка просчета, где организация не выполняет то на что подписался заказчик. В данной ситуации, дольщики не должны пострадать, если застройщик, конечно, не поставил перед собой цель умышленно взять у дольщиков деньги и скрыться. И данная ситуация также возможна, если заказчик совершенно ничего не понимает в строительстве, взял жулика подрядчика или они вдвоем «спелись».
Насколько популярно «откатная» система работы на строительном рынке?
- Сегодняшний уровень цен на грани, - рассуждает Сергей Коренько. - Сейчас делать какие-то большие откаты никто не станет: никто же не будет покупать недвижимость дороже 1.100 – 1.200 долларов за квадрат. И никто реально не сможет построить себе квартиру дешевле, чем по 900 – 1000 долларов за квадратный метр, потому что все остальное – утопия. Поэтому не очень-то и получится сейчас кому-то что-то «откатить», если организация не ставит это своей самоцелью обмануть людей.
Как отличить добросовестного застройщика от мошенника?
- Чудес не бывает! И если вдруг застройщик начинает привлекать дольщиков по очень низкой цене, это как минимум должно вызвать недоверие. Если же застройщик не удосужился даже яму выкопать под котлован, а уже собирает с людей деньги, это также весьма показательно. Были случаи, когда застройщики продавали не свои объекты. И, поверьте, нашлись дольщики, которые почему-то не удосужились изучить все документы, а побежали в банк, дабы успеть оплатить первоначальный взнос. Поэтому в строительном мире на халяву рассчитывать не приходится, она должна настораживать.
Мысли, высказанные нашими собеседниками, очень спорные и неоднозначные. Редакция hata.by приглашает всех заинтересованных к обсуждению данного материала.
Если вы хотите снять квартиру, на нашем портале Hata.by большой выбор объявлений долгосрочной аренды квартир от собственников, а также аренды квартир посуточно в Гродно, Бресте, Гомеле, Витебске, Минске, Могилеве и других городах Беларуси. Вы без труда подберете подходящий именно Вам вариант.
