Сегодняшний разговор будет полезен для тех, кто в ближайшее время планирует самостоятельно проводить сделку, связанную с покупкой недвижимости. Ведь не каждый знает, как правильно оформить документы, какие стадии процедуры оформления придется пройти, с чего начать.
Итак, если вы решили купить недвижимость и уже нашли подходящий вариант, на что следует обратить внимание при заключении договора купли-продажи квартиры?
Начало игры: проверка документов
Во-первых, сначала необходимо ознакомиться с документами на квартиру и выяснить, имеет ли продавец право распоряжаться ею. Для этого надо попросить у продавца правоустанавливающий документ на жилплощадь. Такими документами могут быть: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, договор мены, договор дарения, регистрационное удостоверение и т. д.
То, что квартира принадлежит продавцу, подтверждает свидетельство о праве собственности. В данном документе содержится информация о владельцах недвижимого имущества, о самом объекте, о том, когда, кем и на основании каких документов было зарегистрировано право, а также информация о существующих ограничениях (обременениях) права.
Заметим, что данные, содержащиеся в свидетельстве, способны устаревать. Для того чтобы проверить сведения о продавце и квартире, надо взять выписку из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ). Такой документ включает описание объекта недвижимости, зарегистрированные на него права, ограничения прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке требованиях в отношении данного объекта.
Для получения выписки в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру надо предъявить документ, удостоверяющий личность, написать заявление, оплатить выписку из ЕГРНИ.
Когда квартира находится в долевой собственности, при продаже доли одним сособственником другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли. Это означает, что продавец, прежде чем продать ее постороннему лицу, обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении (с указанием цены и других условий продажи).
Кроме того, в ЖЭСе необходимо проверить сведения о всех прописанных в квартире членах семьи. Причем особое внимание надо обратить на тех членов семьи, которые были прописаны на данной жилплощади ранее, однако по истечении времени не потеряли права пользования этим жилым помещением. Это могут быть лица, отбывающие срок в местах лишения свободы, находящиеся на срочной военной службе, и т.д., которые должны дать свое письменное согласие на продажу квартиры. Потому что в практике известны случаи, когда сделки совершались, а потом находились члены семьи, которые сохранили право проживать в квартире. В таких случаях договор купли-продажи запросто могут признать недействительным. И вы, как добросовестный покупатель, можете пострадать.
На вторичном рынке продаются приватизированные квартиры. Однако не следует упускать из виду, что в процессе приватизации могли быть допущены какие-либо нарушения, например, не учтены чьи-то права. Как показывает практика, чаще всего несоблюденными при приватизации оказываются права детей. Дети могут обладать правом собственности (быть совладельцами после приватизации государственной квартиры или участвовать в договоре купли-продажи), либо иметь право пользования жильем. Для продажи такого объекта недвижимости необходимо разрешение органов опеки и попечительства. Зачастую несоблюденными при приватизации оказываются и права отсутствовавших в период приватизации жильцов. Следовательно, для продажи квартиры требуется их согласие. Бывают случаи, когда в документах не указаны или указаны не точно доли членов семьи, о чем продавец квартиры может и не знать. А обнаружить такое нарушение при стандартной проверке - очень сложно. В таких случаях лучше всего подстраховаться и получить в местной администрации дополнительную справку о начислении жилищной квоты.
Особенно много спорных вопросов существует по наследственным делам, когда в основе оформления договора купли-продажи лежит свидетельство о праве на наследство. Поэтому, если вы покупаете квартиру, где правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство, вам необходимо проверить всех наследников, будь то по закону либо по завещанию, которые могут оспорить наследство и отсудить себе долю в наследуемом имуществе и т.д. И если впоследствии суд признает, что один из наследников имел право собственности на долю в этой квартире, договор купли-продажи будет признан недействительным.
Особо бдительными надо быть, если вы решили купить квартиру у собственника, который состоит на учете в наркологическом либо психоневрологическом диспансере. В этом случае или сам собственник, или его любящие родственники в любой момент могут оспорить сделку. Однако, чтобы этого не произошло, надо засвидетельствовать, что на момент подписания договора продавец вел себя адекватно и отвечал за свои действия и поступки. Как правило, дееспособность своих посетителей устанавливает нотариус, удостоверяя договор купли-продажи.
Если вам приходится покупать квартиру у продавца, действующего по доверенности, вы должны в первую очередь проверить: не наступили ли обстоятельства, прекращающие действие доверенности (это истечение срока действия, отмена доверенности, смерть доверителя или признание его недееспособным). Желательно лично посмотреть на собственника, который давал доверенность и на его документы. Если собственник, к примеру, находится за границей и доверенность удостоверена иностранным нотариусом, надо проверить апостиль, легализующий нотариальный акт.
Вопрос второй: финансовый
После того, как вы проверили документы на квартиру и убедились в юридической чистоте недвижимости, можно заключать договор купли-продажи. На что стоит обратить внимание при его оформлении?
Для покупателя обычно важно сразу въехать в квартиру. Право собственности у него возникает с момента государственной регистрации. К сожалению, не всегда получается воспользоваться приобретенной квартирой тут же после регистрации. Например, продавец тянет с вывозом вещей или подолгу не выписывается с жилплощади. Целесообразно предусмотреть в договоре пункт, в соответствии с которым продавец обязан освободить квартиру в течение определенного срока.
Важным моментом является оплата квартиры. Лучше воспользоваться услугами банка и перевести средства на счет продавца. Но если вы передаете деньги лично, то обязательно составьте расписку о состоявшейся оплате.
Готовимся пить шампанское
Несмотря на то, что договор купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения, мы рекомендуем участникам договора все же удостоверить его в нотариальной конторе по месту нахождения отчуждаемой недвижимости. Заключение договора в нотариальной форме имеет свои плюсы, поскольку нотариус удостоверяет личность сторон, подлинность их подписей на договоре, принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества, устанавливает дееспособность сторон договора и т.д. Правда, за удостоверение договора нотариус возьмет государственную пошлину, равную пяти базовым величинам (в настоящее время базовая величина составляет 31 тыс. рублей). Плюс к этому вам придется заплатить за нотариальное удостоверение копии договора купли-продажи и нотариальные услуги.
Далее вам необходимо зарегистрировать договор купли-продажи в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Помимо заявления, покупателю надо предъявить квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права. Как правило, государственная регистрация договора и права собственности покупателя происходит одновременно и занимает 7 рабочих дней, но если для совершения регистрационного действия приходится выполнять большой объем работ, срок регистрации может быть продлен до 14 рабочих дней. Кроме того, если в документах регистратор обнаружит ошибки, он должен уточнить сведения в организации или органе, выдавшем документ. В этих случаях регистрация может быть продлена до одного месяца.
На практике все расходы, связанные с регистрацией сделки и регистрацией перехода права собственности оплачивает покупатель.
После государственной регистрации покупатель получает на руки следующие документы:
- зарегистрированный договор купли-продажи (обязательным приложением к договору должен быть составленный продавцом и покупателем акт приема-передачи квартиры);
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Если вы хотите снять квартиру, на нашем портале Hata.by большой выбор объявлений долгосрочной аренды квартир от собственников, а также аренды квартир посуточно в Бресте, Гродно, Витебске, Гомеле, Минске, Могилеве и других городах Беларуси. Вы без труда подберете подходящий именно Вам вариант.
