Договор строительного подряда

Главной отличительной чертой такого договора подряда является тесное взаимодействие заказчика и исполнителя. Это объясняется тем, что первый должен создать все необходимые условия для работы подрядчика, а тот, в свою очередь, выполнить заказ в соответствии с требованиями заказчика.

Что такое договор строительного подряда в РБ?

Договор строительного подряда – соглашение двух или более сторон, которое заключается с целью строительства или реставрации строения, здания или иного сооружения, а также проведения иных строительных и монтажных работ.

Сторонами соглашения считаются:

• Заказчик (в роли которого могут выступать физические и юридические лица, а также ИП)
• Подрядчик (не может быть физическим лицом)

Как и говорилось ранее, согласно данному соглашению, каждая сторона принимает на себя определённые обязательства:

1. Подрядчик обязуется построить объект, произвести строительные, монтажные, ремонтные работы согласно заданию заказчика и сдать результаты своей работы точно в срок.
2. Заказчик обязуется обеспечить подрядчика всеми необходимыми условиями для проведения строительных, монтажных, ремонтных работ, а также принять их результаты и выплатить денежное вознаграждение за труд.

Условия договора

Как и любое соглашение, договор подряда на выполнение строительных и иных монтажных работ имеет свои условия.

• Соглашение заключается в письменной форме
• Договор должен быть подписан всеми сторонами сделки
• Договор должен быть составлен в 2 экземплярах (если иное не предусмотрено договором)

Проект договора, как правило, составляется самим заказчиком и должен содержать следующие пункты, которые называются существенными условиями договора:

• Предмет договора (наименование и месторасположение объекта строительства или монтажных работ, а также указание видов данных строительных работ и их объёмы)
• Уточнение, будут ли работы проводиться подрядчиком самостоятельно или с привлечением субподрядчиков
• Сроки начала и завершения строительства и иных монтажных работ с указанием полной даты: числа, месяца, года (при необходимости, в договоре могут быть указаны сроки начала и завершения определённых этапов строительства, т.е. промежуточные сроки)
• Стоимость работ
• Порядок и сроки передачи проектной документации и количество экземпляров
• Порядок расчётов за выполненные работы
• Указание источников финансирования
• Ответственность сторон за неисполнение обязательств или сроков соглашения
• Обязанности заказчика и подрядчика
• Форма обеспечения подрядчиком обязательств по устранению работы ненадлежащего качества, которая была выявлена в гарантийный период эксплуатации

Кроме основных условий, каждая из сторон имеет право внести собственные предложения в составление договора. Это может быть:

• Порядок контроля заказчиком качества работ подрядчика, а также используемых им ресурсов и материалов
• Порядок и условия расторжения договора
• Выплата авансов
• Особенности приемки выполненных работ и ввода объекта в эксплуатацию и т.п.
• К основному содержанию договора подряда необходимо обязательно приложить следующие документы:
• Документы, подтверждающие полномочия сторон
• График осуществления работ
• График платежей (в случаях не единовременной выплаты)
• График поставки строительных материалов и оборудования (в случаях, если настоящий пункт предусмотрен договором)

Заключение договора

Правовые отношения по данному договору регламентируются Гражданским Кодексом Республики, а также Правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда № 1450, утверждёнными постановлением Совета Министров, и прочими приложениями.

Перед заключением договора строительного подряда обе стороны соглашения должны убедиться в наличие определённых документов, без которых заключить соглашение будет невозможно.

Со стороны заказчика:

• Разрешительная документация на строительство, проектирование, реконструкцию объекта (выдаётся местным исполнительным и распорядительным органом)
• Выписки из регистрационной книги о правах и обременениях на земельный участок
• Проектная документация на строительные и иные монтажные работы, которая прошла государственную экспертизу
• Документация, подтверждающая право на проведение архитектурной и строительной деятельности

Со стороны подрядчика:

• Документация, подтверждающая право на проведение архитектурной и строительной деятельности

Также, согласно изменениям в Правилах №1450, были введены некоторые дополнения:

1. Заказчик не имеет права требовать у подрядчика документы, подтверждающие его профессиональные навыки, а также сведения о штате аттестованных специалистов, наличии строительных машин и оборудования, и т.п.
2. В приложение к договору подрядчик в обязательном порядке должен предоставить график поставки материалов строительства (если в договоре прописано, что поставку осуществляет подрядчик).
3. Размер аванса не должен превышать 70% стоимости строительных или монтажных работ.
4. Полученные авансовые выплаты должны быть отработаны за четыре календарных месяца.
5. Гарантийный срок эксплуатации объектов строительства не должен превышать 5 лет.
6. При строительстве объектов «под ключ» генеральный подрядчик обязан получить расходную и разрешительную документацию, обеспечить выполнение работ по проектированию и строительству, выполнить часть функций заказчика по управлению строительством, которые были переданы ему на основании договора, выполнить ряд работ по приемке объекта и ввода его в эксплуатацию.

Внесение изменений и расторжение договора

Любые изменения и поправки могут быть внесены в договор путём заключения дополнительного соглашения. Осуществить это можно лишь по обоюдному соглашению сторон.

Изменение существенных условий договора возможны в следующих случаях:

• Юридическое лицо, являющееся одной из сторон, было реорганизовано.
• Были изменены сроки строительства.
• Увеличилась стоимость объекта строительства или иных монтажных работ.

Сторона должна передать предложения о возможных изменениях в соглашение другой стороне. Та, в свою очередь, обязана рассмотреть заявленные предложения в течение 5 суток, после чего в праве:

• Согласиться с изменениями и подписать дополнительное соглашение к договору
• Не согласиться и расторгнуть договор по обоюдному согласию сторон
• Отказаться от исполнения обязательств по договору

Расторжение договора оформляется двусторонним актом с указанием:

• Выполненного объёма работ подрядчиком
• Перечня переданной подрядчиком исполнительной документации
• Перечня и общей стоимости имущества, материалов и оборудования, которое было передано подрядчику для выполнения работ, но не использовано
• Перечня имущества подрядчика, которое необходимо вывести со строительной площадки
• Других обязательств сторон, предусмотренные пунктом договора о его расторжении

Договор может быть расторгнут на основаниях, выдвинутых как заказчиком, так и подрядчиком.

Заказчик имеет право расторгнуть соглашение, при:

• Регулярном нарушении подрядчиком сроков строительных или монтажных работ
• Осуществлении некачественных строительных или монтажных работ подрядчиком и наличии иных недостатков
• Решении о заморозке или прекращении строительства

Подрядчик имеет право расторгнуть соглашение, при:

• Неоплате выполненных работ заказчиком
• Обстоятельствах, которые могут повлиять на результат строительных работ, но при этом, не зависящих от самого подрядчика

Также любая из сторон может расторгнуть соглашение, при:

• Отсутствии ответа в назначенный срок на предложение о внесении изменений в договор
• Ликвидации или прекращении деятельности другой стороны
• Других обстоятельствах, предусмотренных договором или законодательными нормами

Приемка строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию

Согласно правилам договора строительного подряда, приемка и сдача объекта строительных или монтажных работ осуществляется в следующем порядке:

1. Заказчик обязан принять работы подрядчика в течение 3 дней с момента получения информации о готовности объекта.
2. Выполненные работы ненадлежащего качества не подлежат оплате. Оплата производится после устранения дефектов и доработке объекта.
3. При возникшем споре касательно дефектов выполненных работ назначается экспертиза.
4. Расходы на проведение экспертизы несёт подрядчик. В случае, если его вина в низком качестве работы не доказана, расходы оплачивает заказчик. Если же экспертиза была назначена по обоюдному согласию сторон, тогда сумма делится поровну между ними.
5. Сдача выполненных работ осуществляется на основании актов сдачи-приемки работ, которые подписываются обеими сторонами.
6. Одна из сторон может отказаться от подписания акта сдачи-приемки. Такой акт может быть признан судом недействительны только в том случае, если признает указанный стороной мотив отказа от подписи обоснованным.
7. Приемка объекта в эксплуатацию осуществляется заказчиком и производится за его счёт.
8. В срок за 30 дней до даты начала приемки объекта заказчик назначает приемочную комиссию. До начала работы комиссии заказчик также должен подать заявление и соответствующие документы в органы государственного надзора, которые выдают положительное или отрицательное решение касательно объекта строительства.
9. При положительном решении объект оформляется актом приемки объекта в эксплуатацию. На него устанавливается гарантийный срок – 5 лет.
10. Подрядчик передаёт заказчику оформленный гарантийный паспорт объекта.

Составить договор строительного подряда (например, на строительство дома или коттеджа) можно по следующему примеру.

Договор строительного подряда – неотъемлемая деталь качественной работы, а также гарантия того, что все строительные работы будут выполнены в срок.