Ипотечное кредитование на рынке загородной недвижимости

1. Какие антикризисные финансовые условия предоставляются компаниями-застройщиками клиентам для стимулирования покупки (рассрочка платежа, фиксированная сумма первого взноса, предоставление кредита)? Как оформляются подобные сделки? Каков интерес риэлтора в данном случае?

На рынке загородной недвижимости перед кризисом ипотека была развита значительно слабее, чем на рынке городской недвижимости. Только-только начали складываться стандарты предоставления ипотечных кредитов. Не все банки готовы были активно кредитовать покупку загородной недвижимости. Рассрочка же со стороны Застройщика применялась всегда, потому что документальное оформление недвижимости и реальное подключение к коммуникациям (а они являются важными условиями предоставления кредита), как правило, происходят на последних этапах застройки, когда продажи должны уже завершаться.

Кризис отбросил назад процесс развития ипотеки. Пока охоты кредитовать у банков особо не наблюдается.

Продажи объектов застройщиками настолько пострадали, что они готовы предоставлять какие угодно финансовые условия, лишь бы оживить продажи. «Гибкость» застройщиков в целом будет обратно пропорциональна спросу на их недвижимость.

Что касается оформления подобных сделок, то ограничения по применению рассрочек и кредитов могут возникать тогда, когда схемы сделок «непрозрачны» -  чтобы обезопасить себя Застройщик должен сразу забрать у покупателя неофициальную часть оплаты недвижимости. С другой стороны, и Покупатели часто не готовы рисковать: ведь пока они не заплатят всю сумму или ее львиную долю, Продавец не оформит на покупателя недвижимость, а пока этого не произойдет, на Покупателе могут сработать любые из возможных рисков. Если же схема сделки  прозрачная, платежи проводятся официально «в белую», то проблем обычно нет. В предварительном договоре всё оговаривается, включая штрафы за несвоевременную оплату и возможность для Застройщика расторгнуть в одностороннем порядке предварительный договор в случае длительной просрочки покупателем платежей за объект недвижимости.

Интерес риэлтора – совершить сделку. У нас уже давно стандартным пунктом агентского договора с Застройщиком является положение о выплате вознаграждения риэлтору пропорционально оплате за объект покупателем (в случае незаконченного объекта). И если Застройщиком покупателю предоставлена рассрочка, то и мы (риэлторы) получаем свои «кровные» в рассрочку. Нам бы конечно хотелось получать деньги быстрее, но приходится учитывать интересы другой стороны. Мы исходим из того, что разумный Застройщик знает, что делает, и если дает рассрочку покупателю, то это необходимо. При этом мы настаиваем, как и ранее, чтобы нам выплачивали риэлторское вознаграждение полностью после оплаты 75% стоимости дома или земельного участка - часто у Застройщика перед покупателем возникают дополнительные обязательства, под которые удерживается некоторая сумма, но риэлтора это уже не должно касаться.

2. Обращаются ли к Вам клиенты, заинтересованные в получении ипотечного кредита? Может ли риэлтор способствовать получению потенциальным клиентом кредита для приобретения объекта недвижимости?

Сейчас поток ипотечников спал из-за умопомрачительных ставок кредитов. Тем не менее, клиенты обращаются, просят ответить, возможны ли  рассрочка или кредит в отношении понравившихся домов, таунхаусов и участков земли. Мы ориентируем их на те объекты, где это возможно, помогаем в получении кредита.

Проблема в том, что клиенты часто не обращаются к нам, считая, что сами успешно решат вопрос с получением кредита. Не понимая, что есть масса подводных камней, и, действуя самостоятельно, они часто тратят уйму времени на ненужные безрезультатные действия и в итоге или получают отказ в кредите, или желанный кредит, но не на самых выгодных условиях.

У нас уже давно сложились партнерские отношения с независимой ипотечной компанией, обслуживающей наших клиентов. А в ближайшее время мы также планируем выработать совместную программу кредитования с одним из банков. Во-первых, это будет бесплатно для наших клиентов-покупателей. Во-вторых, мы хотим в целом изменить подход. Сейчас, в отличие от городской недвижимости, где заранее можно понять, даст банк кредит под конкретную недвижимость или не даст, в загородной недвижимости это заранее часто не известно. Загородный дом – более сложная покупка, чем квартира, и продается он очень часто в условиях, когда не все безукоризненно. Например, еще в недостроенном виде. А ипотечные компании и банки анализируют сначала заемщика, и лишь потом – объект недвижимости. Получается, что покупатель долго ищет себе дом, находит, тратит средства и время на сбор документов, а спустя  несколько недель выясняется, что банк не дает кредит под выбранную недвижимость. Несколько лучше складывается ситуация при покупке вторичной загородной недвижимости или домов под ключ.

Выходом является предварительная аккредитация объектов. В отношении коттеджных поселков (от 50 домов) такая работа давно проводится, а  в отношении отдельных домов – пока еще нет. Мы хотим это реализовать. Покупатель будет заходить на наш сайт и сразу видеть, какой объект можно купить по ипотеке, какой нет, а какой - требует дополнительной проработки. Кризис остановил реализацию этой идеи, но мы её осуществим, как только оживет рынок ипотеки.

3. Как, на Ваш взгляд, повлиял на количество обращений рост ставок по ипотечным кредитам в секторе элитной недвижимости?

Плохо повлиял.

4. Ипотека задумывалась как инструмент для богатых, но стала инструментом массового сектора. Изменится ли статус этого инструмента в краткосрочной и долгосрочной перспективе?

Не думаю, что ипотека задумывалась как инструмент для богатых. Ипотека задумывалась как инструмент для платежеспособных. Для кредитора важно, чтобы заемщик мог платить по кредиту. В начале эпохи ипотечного кредитования таких стабильно платежеспособных людей было мало. Потом их стало больше. Казалось, что надолго. Поэтому банки, увидев массовость, и устроили жесточайшую конкурентную борьбу за рынок ипотечного кредитования.

Хочется надеяться, что ипотека станет рабочим, обыденным и относительно дешевым инструментом при покупке недвижимости. А зависит это от того, в каком состоянии будет пребывать экономика и само общество, каковы будут порядки и законы. Сумеют ли власти обеспечить стабильность в экономике, рост доли среднего класса, вывести из тени «черные» зарплаты, будут ли законы стимулировать людей проводить сделки с недвижимостью «в белую» и так далее. Я, например, надеюсь, что власти, несмотря на жесткое сопротивление и саботаж застройщиков, всё же заставят их реально соблюдать 214-й Федеральный Закон, снизив тем самым риски покупки недвижимости в новостройках.