- Какие антикризисные финансовые условия предоставляются компаниями-застройщиками клиентам для стимулирования покупки (рассрочка платежа, фиксированная сумма первого взноса, предоставление кредита)? Как оформляются подобные сделки? Каков интерес риэлтора в данном случае?
На рынке загородной недвижимости перед кризисом ипотека была развита значительно слабее, чем на рынке городской недвижимости. Только-только начали складываться стандарты предоставления ипотечных кредитов. Не все банки готовы были активно кредитовать покупку загородной недвижимости. Рассрочка же со стороны Застройщика применялась всегда, потому что документальное оформление недвижимости и реальное подключение к коммуникациям (а они являются важными условиями предоставления кредита), как правило, происходят на последних этапах застройки, когда продажи должны уже завершаться.
Кризис отбросил назад процесс развития ипотеки. Пока охоты кредитовать у банков особо не наблюдается.
Продажи объектов застройщиками настолько пострадали, что они готовы предоставлять какие угодно финансовые условия, лишь бы оживить продажи. «Гибкость» застройщиков в целом будет обратно пропорциональна спросу на их недвижимость.
Что касается оформления подобных сделок, то ограничения по применению рассрочек и кредитов могут возникать тогда, когда схемы сделок «непрозрачны» - чтобы обезопасить себя Застройщик должен сразу забрать у покупателя неофициальную часть оплаты недвижимости. С другой стороны, и Покупатели часто не готовы рисковать: ведь пока они не заплатят всю сумму или ее львиную долю, Продавец не оформит на покупателя недвижимость, а пока этого не произойдет, на Покупателе могут сработать любые из возможных рисков. Если же схема сделки прозрачная, платежи проводятся официально «в белую», то проблем обычно нет. В предварительном договоре всё оговаривается, включая штрафы за несвоевременную оплату и возможность для Застройщика расторгнуть в одностороннем порядке предварительный договор в случае длительной просрочки покупателем платежей за объект недвижимости.
Интерес риэлтора – совершить сделку. У нас уже давно стандартным пунктом агентского договора с Застройщиком является положение о выплате вознаграждения риэлтору пропорционально оплате за объект покупателем (в случае незаконченного объекта). И если Застройщиком покупателю предоставлена рассрочка, то и мы (риэлторы) получаем свои «кровные» в рассрочку. Нам бы конечно хотелось получать деньги быстрее, но приходится учитывать интересы другой стороны. Мы исходим из того, что разумный Застройщик знает, что делает, и если дает рассрочку покупателю, то это необходимо. При этом мы настаиваем, как и ранее, чтобы нам выплачивали риэлторское вознаграждение полностью после оплаты 75% стоимости дома или земельного участка - часто у Застройщика перед покупателем возникают дополнительные обязательства, под которые удерживается некоторая сумма, но риэлтора это уже не должно касаться.
- Обращаются ли к Вам клиенты, заинтересованные в получении ипотечного кредита? Может ли риэлтор способствовать получению потенциальным клиентом кредита для приобретения объекта недвижимости?
Сейчас поток ипотечников спал из-за умопомрачительных ставок кредитов. Тем не менее, клиенты обращаются, просят ответить, возможны ли рассрочка или кредит в отношении понравившихся домов, таунхаусов и участков земли. Мы ориентируем их на те объекты, где это возможно, помогаем в получении кредита.
Проблема в том, что клиенты часто не обращаются к нам, считая, что сами успешно решат вопрос с получением кредита. Не понимая, что есть масса подводных камней, и, действуя самостоятельно, они часто тратят уйму времени на ненужные безрезультатные действия и в итоге или получают отказ в кредите, или желанный кредит, но не на самых выгодных условиях.
У нас уже давно сложились партнерские отношения с независимой ипотечной компанией, обслуживающей наших клиентов. А в ближайшее время мы также планируем выработать совместную программу кредитования с одним из банков. Во-первых, это будет бесплатно для наших клиентов-покупателей. Во-вторых, мы хотим в целом изменить подход. Сейчас, в отличие от городской недвижимости, где заранее можно понять, даст банк кредит под конкретную недвижимость или не даст, в загородной недвижимости это заранее часто не известно. Загородный дом – более сложная покупка, чем квартира, и продается он очень часто в условиях, когда не все безукоризненно. Например, еще в недостроенном виде. А ипотечные компании и банки анализируют сначала заемщика, и лишь потом – объект недвижимости. Получается, что покупатель долго ищет себе дом, находит, тратит средства и время на сбор документов, а спустя несколько недель выясняется, что банк не дает кредит под выбранную недвижимость. Несколько лучше складывается ситуация при покупке вторичной загородной недвижимости или домов под ключ.
Выходом является предварительная аккредитация объектов. В отношении коттеджных поселков (от 50 домов) такая работа давно проводится, а в отношении отдельных домов – пока еще нет. Мы хотим это реализовать. Покупатель будет заходить на наш сайт и сразу видеть, какой объект можно купить по ипотеке, какой нет, а какой - требует дополнительной проработки. Кризис остановил реализацию этой идеи, но мы её осуществим, как только оживет рынок ипотеки.
- Как, на Ваш взгляд, повлиял на количество обращений рост ставок по ипотечным кредитам в секторе элитной недвижимости?
Плохо повлиял.
- Ипотека задумывалась как инструмент для богатых, но стала инструментом массового сектора. Изменится ли статус этого инструмента в краткосрочной и долгосрочной перспективе?
Не думаю, что ипотека задумывалась как инструмент для богатых. Ипотека задумывалась как инструмент для платежеспособных. Для кредитора важно, чтобы заемщик мог платить по кредиту. В начале эпохи ипотечного кредитования таких стабильно платежеспособных людей было мало. Потом их стало больше. Казалось, что надолго. Поэтому банки, увидев массовость, и устроили жесточайшую конкурентную борьбу за рынок ипотечного кредитования.
Хочется надеяться, что ипотека станет рабочим, обыденным и относительно дешевым инструментом при покупке недвижимости. А зависит это от того, в каком состоянии будет пребывать экономика и само общество, каковы будут порядки и законы. Сумеют ли власти обеспечить стабильность в экономике, рост доли среднего класса, вывести из тени «черные» зарплаты, будут ли законы стимулировать людей проводить сделки с недвижимостью «в белую» и так далее. Я, например, надеюсь, что власти, несмотря на жесткое сопротивление и саботаж застройщиков, всё же заставят их реально соблюдать 214-й Федеральный Закон, снизив тем самым риски покупки недвижимости в новостройках.