Особенности законодательства

Продажа отдельной комнаты в коммунальной квартире – это одна из наиболее сложных с юридической точки зрения операций с недвижимостью. Чтобы сделка была чистой и соответствовала требованиям закона, продавец должен хорошо знать правовые нормы и нюансы подобных сделок. Или обратиться к профессионалу, который имеет опыт подобной работы.

В любом случае продаваемая недвижимость должна отвечать следующим требованиям:

  1. Продавать можно только приватизированное жилье, которое находится в собственности у продавца. В противном случае помещение является муниципальной собственностью, взятой в аренду, а значит проведение сделок с ним запрещено.
  2. При продаже комнаты остальные жильцы квартиры получают право преимущественной ее покупки. Поэтому владелец помещения первым делом обязан уведомить их о своем намерении расстаться с недвижимостью, а затем действовать в соответствии с определенным порядком, прописанном законодательно. Об этом мы поговорим ниже.

Необходимые документы для покупки комнаты

Перед тем, как продавать комнату, ее владелец обязан подготовить пакет необходимых документов. В него входят:

  • паспорта всех, кто участвует в сделке;
  • документы, подтверждающие право собственности. В зависимости от формы приобретения комнаты это должен быть договор купли-продажи, дарения или документ о вступлении в наследство. Также обязательно приложить свидетельство о собственности;
  • технический паспорт на комнату и кадастровый план, выписка из ЕГРП, подтверждающая, что на помещении нет обременений;
  • справка о составе семьи продавца, которую выдают в паспортном столе;
  • справка об отсутствии прописанных в комнате жильцов;
  • если комната приобретена в браке, необходимо согласие второго супруга, заверенное у нотариуса;
  • если среди собственников комнаты есть несовершеннолетние, то потребуется согласие органов опеки на продажу.

Кроме того, если покупателем комнаты является человек, не проживающий в этой же коммунальной квартире, то потребуется извещение соседей о продаже помещения и желательно их решение об отказе от его покупки.

Как уладить вопросы с соседями?

Преимущественное право соседей по квартире на покупку отчуждаемой комнаты - вопрос, с которым у многих продавцов возникают сложности. Сразу советуем: постарайтесь договориться с жильцами других помещений. В противном случае сделка может существенно затянуться из-за судебных разбирательств.

Как уведомить соседей о продаже комнаты?

Законодательно прописанная процедура не предполагает получения согласия соседей на отчуждение одной из комнат. Ее собственник обязывается лишь уведомить их о своем намерении о продаже и тем самым предложить им купить комнату. Для этого подготавливается извещение, в котором указывается предполагаемая стоимость продажи и условия сделки.

Направить извещение соседям собственник может следующими способами:

  1. самостоятельно разослать его всем заинтересованным лицам по почте. Обязательно оформляйте заказное письмо с уведомлением отправителя о получении его адресатом;
  2. поручить выполнить эту работу нотариусу, который сам найдет всех соседей и сделает все в строгом соответствии с требованиями закона.

Собственникам других комнат в коммуналке отводится 30 дней на принятие решения – покупают они отчуждаемое помещение или нет. В случае отказа наилучший вариант – если соседи уведомят продавца письменно, заверив свое решение у нотариуса. Продавец может попросить их об этом в своем извещении. В случае получения такого отказа от всех собственников, продавец может не дожидаться истечения отведенного срока и осуществлять сделку незамедлительно.

Если в течение месяца кто-то из соседей не дал ответа, то в соответствии с законом это считается равноценным его отказу от покупки. Продавцу не требуется больше никаких документов, и он может продавать комнату.

В случае, когда один или несколько собственников других помещений квартиры выразили желание купить отчуждаемую комнату, продавец не имеет права заключать сделку с посторонним лицом.

Кого нужно уведомлять о продаже комнаты?

Чтобы соблюсти все требования закона, нужно уведомить о своем намерении продать комнату всех заинтересованных лиц. К таковым относятся:

  1. собственники приватизированных комнат;
  2. муниципалитет, если в квартире есть не приватизированные помещения, владельцем которых он и является;
  3. районный отдел опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние дети или инвалиды.

Чтобы узнать, кто из соседей является собственником, не нужно расспрашивать их об этом. Достаточно заказать в местном отделении Росреестра выписку о правообладателях на коммунальную квартиру.

Еще один момент, который заслуживает особого внимания. Если среди владельцев соседних комнат есть несовершеннолетний ребенок до 14 лет, то решение о покупке комнаты или отказе от нее подписывает не он, а его родители или опекуны. В случае, когда ребенку уже есть 14, но еще не исполнилось 18 лет, то в уведомлении должно стоять две подписи – самого несовершеннолетнего и его родителей.

Плюсы и минусы покупки комнаты в коммуналке

У приобретения помещения в коммунальной квартире есть как свои положительные стороны, так и отрицательные. Поэтому перед совершением сделки нужно адекватно оценивать ситуацию, чтобы не испытывать разочарования от нереализованных планов.

Плюсы покупки комнаты в коммуналке:

  1. Возможность за небольшие деньги приобрести собственное жилье;
  2. Перспектива выкупа остальных комнат в коммуналке, что позволит стать владельцем отдельной большой квартиры;
  3. Возможность вложения средств в недвижимость, чтобы в дальнейшем продать ее и купить квартиру;
  4. Покупка комнаты для того, чтобы сдавать ее.

Минусы, с которыми может столкнуться покупатель комнаты в коммунальной квартире:

  1. При сдаче комнату в аренду жилец может оказаться в ситуации, когда соседи запрещают ему пользоваться местами общего пользования – санузлом, кухней, ванной комнатой. Их право на это закреплено законодательно;
  2. Договоренность с владельцами других комнат о продаже их помещений может не состояться – они могут передумать или запросить большую цену за свои квадратные метры;
  3. Продать комнату в коммуналке может оказаться не так просто как купить. Часто возникают сложности с поиском всех соседей, чтобы реализовать их право преимущественной покупки.