6 августа в Беларуси ожидается до +35 Доллар установил новый рекорд – 15 565 В Британии арендодатели могут попасть в тюрьму из-за съемщиков-нелегалов Минторг закрыл «Новоселкин» Госстандарт запретил реализацию строительных инструментов из России и Китая Размещение рекламы на сайте hata.by Успеть приватизировать и не прогадать: ответы на главные вопросы приватизации Белорусский отель с французским шиком: в Минске откроют «NOVOTEL MINSK MAYAKOVSKAYA» Как разделить недвижимость в случае развода Власти США выделили $3 млрд в помощь безработным ипотечным должникам

Купить или построить – решает потребитель

Опубликовано: 23 сентября 2010

Автор: 19686

Надоело менять съемные квартиры "как перчатки" из-за повышения арендной платы и "капризов" владельцев столичного жилья?

 Устали ютиться в родительской квартире вместе с многочисленной семьей? Хотите наконец свить собственное уютное гнездышко? Давно мечтаете иметь свое жилье, в котором, как говорится, в трудную минуту и стены помогут? Тогда вам пора приступать к решению пресловутого квартирного вопроса.

Ольга Мильто, независимый обозреватель рынка недвижимости

Если вы белорус, признанный законом нуждающимся в улучшении жилищных условий, то в решении квартирного вопроса перед вами открываются три варианта.

Первый – это терпеливо ждать очереди на строительство квартиры по льготным условиям в администрации своего района. Однако учтите, что ожидание это может продлиться лет десять-пятнадцать, и все это время вам придется платить "чужому дяде" за аренду его квартиры либо стеснять совместным проживанием родственников.

Второй – подобрать подходящий по цене и планировке вариант долевого строительства у одного из минских застройщиков, оформить в банке кредит и запастись терпением на ближайшие пару лет, пока ваш дом будет спроектирован, построен и полностью введен в эксплуатацию.
Третий способ – купить уже готовую квартиру - актуален для тех, кто имеет хорошую официальную зарплату и некоторую сумму накоплений, достаточную для внесения первого взноса или полной оплаты выбранного жилья.

Кстати, второй и третий варианты также подходят для минчан, не нуждающихся в улучшении жилищных условий, и жителей регионов, мечтающих о собственной квартире в Минске.

Среди потенциальных покупателей новых квартир бытует мнение, что выгоднее вступить в долевое строительство жилья, чем купить уже построенную квартиру. Это утверждение на 100 процентов верно для Москвы, где цена квадратного метра на этапе проекта или котлована значительно отличается от финальной: на 1500-4000 долларов. В Минске же эта разбежка не превышает 20-30 процентов и составляет от 250 до 500 долларов за каждый метр квартиры.

Давайте вместе рассмотрим возможные аргументы "за" и "против" обоих вариантов – долевого строительства и покупки готового жилья - чтобы, опираясь на нижеизложенные факты, вы могли сделать собственные выводы.

1. Принимая окончательное решение о вступлении в долевое строительство жилья, вы должны четко осознавать, что сроки сдачи дома в эксплуатацию могут затянуться. Как минимум на несколько месяцев – пока будут устранены недоделки и пройдены согласования со всеми ответственными организациями – до нескольких лет из-за нехватки денег, проблем с организациями-подрядчиками и т.д.

2. Выбирать планировку, этаж и расположение на нем своей будущей квартиры вам придется исключительно "на бумаге". И, возможно, забрав ключи, вы будете недовольны размером кухни и ванной, видом из окна или полученными "в нагрузку" соседями.

3. Немаловажный момент – наличие инфраструктуры в том районе, куда вы планируете переехать сразу после получения ключей. Нередки случаи, когда магазины, парикмахерские, кафе, аптеки, бюро по ремонту обуви и т.д. появляются в новых микрорайонах спустя многие месяцы после вселения жильцов. А уж детские сады, школы и поликлиники открывают свои двери только через пару лет после завершения строительства всех домов. Грустный пример того – новый микрорайон "Каменная горка", жильцы которого уже почти год в отсутствии близких объектов инфраструктуры вынуждены даже за хлебом совершать "путешествие" в соседнюю Кунцевщину. Зачастую жалуются жильцы "молодых" микрорайонов и на плохое транспортное сообщение с "большим городом".

4. Если по какой-то причине – из-за недовольства ходом или качеством строительства, личных проблем в семье или нехватки финансов – вы решите отказаться от дальнейшего участия в долевой программе, осуществить это будет непросто. Во-первых, за время строительства часть ваших денег "съест" инфляция. Во-вторых, в пересчете на доллары или евро вы можете получить сумму меньшую, чем платили несколько месяцев или лет назад при заключении договора на участие в долевом строительстве жилья. В-третьих, на счету "мелкого" застройщика может попросту не оказаться нужной суммы. А в-четвертых, большинство застройщиков прописывают мелким шрифтом в договоре пункт о том, что при расторжении соглашения по желанию дольщика тот обязан уплатить "штраф" в размере 10-15 процентов квартиры. А это – как минимум 10 миллионов рублей, которым вы бы наверняка нашли более полезное применение.

5. При кредитовании долевого строительства жилья на коммерческих условиях (под 15-26% годовых) многие банки предоставляют до ввода дома в эксплуатацию отсрочку по погашению основного долга, но не по процентам. То есть чем дольше будет строиться квартира, тем дороже она в конечном счете вам обойдется за счет уплаты процентов на неизменную сумму основного долга. Прибавьте сюда расходы на съем жилья для своей семьи на все то время, пока вы ожидаете ключей от собственной… И тогда, возможно, "рекламная" цена долевого жилья уже не покажется вам столь привлекательной.

6. Вооружившись калькулятором, давайте сравним реальную стоимость готового жилья и "долевого". Итак, возьмем однокомнатную квартиру общей площадью в 45 квадратных метров в монолитно-каркасном доме неподалеку от метро во Фрунзенском районе. Готовые квартиры такого метража есть, например, в жилом комплексе "Пушкинский" по улице Ольшевского, в доме под названием "Самоцветы" по улице Одоевского, а также в недавно введенном в эксплуатацию первом доме миниполиса "Каскад" по улице Скрыганова. С учетом примерной цены 1500 долларов за метр полная стоимость квартиры получится около 67 500 долларов. При этом нужно заметить, что как только покупатель вносит всю сумму, он может смело приступать к ремонту. В это же время в строящихся объектах нуждающемуся в улучшении жилищных условиях минчанину обещают продать каждый квадратный метр однокомнатной квартиры по 1221 доллару. Предполагается, что цена квартиры составит 54 945 долларов. Однако за время строительства (примерно полтора года) дольщик будет нести многочисленные "неучтенные" расходы. Во-первых, каждый месяц нужно будет погашать проценты за пользование кредитом (на условиях "Беларусбанка" - 1 060 000 рублей в месяц при сумме займа в 88 миллионов). Во-вторых, все это время ему придется снимать квартиру в Минске и оплачивать в ней коммунальные услуги – порядка 320 долларов в месяц. Подобьем баланс: 54 945 (озвученная одним из застройщиков стоимость жилья) + 6360 (проценты по кредиту) + 5760 (съем квартиры) долларов = 67 065 долларов с расчетом на то, что застройщик уложится в срок и не выставит дополнительных счетов на оплату... Согласитесь, негарантированная экономия 435 долларов не стоит того, чтобы ждать свою квартиру полтора года…

7. Однако даже если сроки сдачи дома соблюдены, за пару дней до выдачи ключей застройщик вполне может "обрадовать" вас новостью о том, что из-за фактически понесенных расходов цена квартиры возросла. Например, из-за подорожания стройматериалов, удлинения сроков работ, повышения зарплаты строителям… По закону эти причины будут объективными, и ключи от своей квартиры вы получите лишь после того, как оплатите "разницу" в несколько тысяч долларов… Второй "сюрприз" вам может преподнести комиссия из агентства по госрегистрации и земельному кадастру: при обмере ее специалистами уже готовой квартиры ее площадь может "увеличиться" или "уменьшиться". В первом случае вам выставят дополнительный счет, во втором ваш шанс забрать у застройщика излишне оплаченное довольно мал…

8. Самое важное и страшное – напоследок: нужно очень тщательно выбирать того застройщика, которому вы доверите строительство своей квартиры. Думаю, у большинства заинтересованных в теме граждан на слуху скандальная история с минской компанией "Террастройинвест". Ее представители, пользуясь серьезным пробелом в белорусском законодательстве, провернули аферу на 20 миллионов долларов. Пробел таков: договоры о долевом строительстве, в отличие от договоров купли-продажи готового жилья (нового или "вторичного"), не регистрируются в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Зная это, махинаторы "продали" каждую из квартир дома по несколько раз, предоставив обманутым дольщикам "право" делить квартиры по своему усмотрению. Сейчас в этой запутанной истории разбирается суд, а дом, кстати, до сих пор недостроен.

В противовес вышеназванному: при покупке готового жилья вы априори защищены от подобных махинаций.

9. Так как квартира уже существует и имеет техпаспорт, то перед заключением сделки делаетcя обязательный запрос в государственное агентство по земельному кадастру и госрегистрации о том, кто собственник жилья, нет ли по нему незавершенных сделок или судебных исков. После подписания договора вам нужно будет подать документы в агентство, чтобы информация о сделке попала в республиканскую базу данных. Как только сделка состоится, информация о ней поступит в базу сразу после вашего визита в агентство. Таким образом, можно сказать, что финансовая безопасность покупки готового жилья гарантируется государством.

10. При покупке готового жилья с помощью банковского кредита вам не только не придется платить "лишние" проценты, но даже, возможно, удастся сэкономить. Ведь многие застройщики имеют партнерские договоры с банками, по которым покупателям квартир предоставляются специальные условия займов – пониженная процентная ставка, упрощенные требования к поручителям, больший срок кредитования.

11. Также многие застройщики организовывают для своих клиентов дисконтные программы от компаний, занимающихся ремонтом и продажей мебели. Скидки для обладателей этих дисконтных карт могут составлять 5-12 процентов и позволяют сэкономить солидную для бюджета новоселов сумму.

12. Людям, которые покупают квартиры полностью за собственные средства, очень важно иметь рядом достойных соседей. Покупая жилье в полностью коммерческом доме (где застройщик не отдает государству часть квартир для предоставления нуждающимся), вы получаете гарантию, что среди соседей не окажется пьяниц, дебоширов, которые справляют нужду в лифте, выставляют в общий коридор неприятно пахнущий пакет с мусором и каждый вечер закатывают скандалы

К сожалению, большинство белорусских застройщиков не обладают достаточным резервом средств, чтобы строить жилье без привлечения денег дольщиков. А значит, в случае серьезных финансовых проблем, априори не смогут выполнить принятые на себя обязательства… На сегодня готовые квартиры есть в продаже у нескольких минских застройщиков: ООО "Мирный путь", ИП "Юнивест – М", СООО "Белинте-Роба", ООО "КМК-Инвест" и других. Некоторые – например, ИП "Юнивест – М" - принципиально начинают продажи, когда уже готовы технические паспорта на квартиры: чтобы сделка была полностью прозрачной и не рискованной для покупателя. Иные же просто реализуют те квартиры, что не удалось "пристроить" дольщикам на этапе строительства. А отдельные застройщики, реализующие бывшую "долевку", похоже, решили получить двойную маржу: менеджер сообщает клиенту, что ими все квартиры нужной планировки уже проданы, но "по секрету" говорит, что один из бывших дольщиков (ныне – собственник) принял решение продать как раз подходящую и предлагает поделиться координатами. Очень похоже на махинации искусственного повышения цены за счет выстраивания "цепочки" из подставных собственников, не правда ли?

Как видите, путей решения квартирного вопроса – масса. И только вам решать – с учетом вышеизложенных аргументов и возможных рисков - по какому из них пойти.

Но если все же вы решитесь вступать в долевое строительство, пожалуйста, постарайтесь проверить, как долго выбранная вами компания работает на рынке недвижимости, какие объекты уже завершила, какой пользуется репутацией у партнеров и клиентов, имеет ли собственные строительные службы. В качестве журналистского эксперимента я позвонила в одну из инвестиционных строительных компаний, которая сейчас привлекает дольщиков для строительства своего первого жилого дома. Напрямую спрашиваю: "Раз договор нигде не регистрируется, как вы сможете гарантировать, что не продадите за время строительства "мою" квартиру еще кому-нибудь?". Ответ юриста был поразительным: "Гарантий никаких, кроме наших обещаний. Вы можете проверить информацию о нашей компании и решить, стоит ли нам доверять"…
В общем, решайте. А что до меня, то я уже решила – продам бабушкин дом, доставшийся в наследство, возьму кредит и куплю новую готовую квартиру. Не хочу рисковать.


Оставьте Ваш комментарий





Коментарии к статье (0)

Читайте также:
1.361809