6 августа в Беларуси ожидается до +35 Доллар установил новый рекорд – 15 565 В Британии арендодатели могут попасть в тюрьму из-за съемщиков-нелегалов Минторг закрыл «Новоселкин» Госстандарт запретил реализацию строительных инструментов из России и Китая Размещение рекламы на сайте hata.by Успеть приватизировать и не прогадать: ответы на главные вопросы приватизации Белорусский отель с французским шиком: в Минске откроют «NOVOTEL MINSK MAYAKOVSKAYA» Как разделить недвижимость в случае развода Власти США выделили $3 млрд в помощь безработным ипотечным должникам

Арендная плата против бизнеса

Опубликовано: 19 декабря 2007

Автор: admin

Проблема аренды недвижимости, столь важная для белорусского бизнеса, в ближайшие годы останется актуальной.

Проблема аренды недвижимости, столь важная для белорусского бизнеса, в ближайшие годы останется актуальной. Сегодня стоимость аренды нежилого помещения для организации производства либо обустройства офиса выше, чем в Европе. И в обозримом будущем снижения этого параметра ожидать не стоит.         Причем вопрос заключается не только в приобретении либо аренды помещения, в котором можно было бы работать, но и в получении юридического адреса предпринимателя либо субъекта хозяйствования. За что платить?
        По словам начальника юридического отдела ОО "Минский столичный союз предпринимателей и работодателей" (МССПР) Вадима Бородули, юридическое лицо может зарегистрироваться в любом помещении, не находящимся в жилом фонде. Это может быть подвал жилого дома, офис в бизнес-центре, производственный цех.         Специалист подчеркнул, что попытка организации офиса в жилом помещении, например, на первом этаже многоэтажного дома, может обернуться весьма неприятными последствиями. Так, в своей практике он неоднократно сталкивался со случаями, когда ЖЭСы или ЖРЭО подавали иски в суд с требованием прекратить деятельность предприятия в оборудованном офисе, так как эта деятельность являлась незаконной. В то же время, объясняет Бородуля, зарегистрировать офис в жилом помещении можно, но перед этим необходимо предварительно вывести его из жилого фонда. Однако это трудоемкий и длительный процесс.         Единственной формой юрлица, которую можно зарегистрировать "на дому", являются частные унитарные предприятия (ЧУП). При этом на одном почтовом адресе могут быть зарегистрированы несколько ЧУПов. А в соответствии с указом президента №302, индивидуальные предприниматели, перешедшие в ЧУП до 10 ноября текущего года, на протяжении года пользуются некоторыми льготами. Плата за коммунальные услуги в квартире, где зарегистрированы такие ЧУПы, останется на прежнем уровне. Все остальные предприятия данной формы собственности оплачивают коммунальное обслуживание по повышенному тарифу.         Этот подход вызывает у г-на Бородули недоумение: "А почему они должны платить повышенную плату? Ведь это только факт регистрации. Деятельности никакой они там не ведут". Соответственно, расход воды, электроэнергии, тепла в этих квартирах не меняется, а плата возрастает. Именно поэтому многие предприниматели опасаются регистрировать предприятие по домашнему адресу. Город "временщиков"
        Вместе с тем, регистрировать предприятие в арендуемом либо приобретенном помещении временами нет никакой возможности. По словам председателя МССПР, заместителя председателя Конфедерации промышленников и предпринимателей Владимира Корягина, ставки арендной платы за последние два года настолько подросли, что сегодня многие предприниматели вынуждены закрывать свое дело из-за невозможности снимать помещение.         По мнению г-на Корягина, само государство часто исходит из неэкономических мер определения цены арендной платы.         У нас в стране определены минимальные ставки арендной платы. Для города Минска - это 10 евро за 1 кв. метр в месяц. Есть также надбавочный коэффициент за коридор - 1,4-1,5. К этому нужно прибавить ставку аренды земли и коммунальные платежи.         Впрочем, в девелоперской компании "ГиперКомм Девелопмент" отметили, что в некоторых бизнес-центрах стоимость аренды офиса зависит от многих факторов, в том числе от его метража, наличия санузлов, вида из окон и многого другого. Исходя из этого, офисы делятся на разные классы. Затраты же на строительство офиса учитываются только на начальном этапе формирования арендной платы.         "В советское время цена арендной платы рассчитывалась из остаточной стоимости здания и сроков амортизации в 50 лет. Сегодня государство в течение 5 лет собирает "урожай" за новое строительство зданий", - констатировал Корягин.         Так, именно из-за завышенной арендной платы более 30% предприятий общественного питания сегодня убыточны. Они вынуждены либо зарабатывать организацией различного рода мероприятий, либо закрываться.         Еще хуже обстоят дела с арендой производственных помещений. Хотя в Минске простаивают тысячи квадратных метров производственных площадей, директора государственных предприятий не решаются предоставить их в аренду. Впрочем, отметил В. Корягин, в последнее время министерство промышленности пытается оказывать всевозможную поддержку предпринимателям в этом деле. Несмотря на это, вопрос для многих частных производственных предприятий остается нерешенным.         Неопределенной остается и проблема аренды офисов. Владимир Корягин считает, что в Беларуси девальвировано понятие бизнес-центра. По его словам, бизнес-центр - это центр, в котором оказывается весь спектр бизнес-услуг. Те же здания, которые построены в Беларуси, уместнее было бы называть "офисными центрами".         Офисы в бизнес-центрах недоступны для малого бизнеса, считает В. Корягин. По его словам, в Германии построено множество зданий, несколько миллионов квадратных метров для малого бизнеса, где за $5-7 за кв. метр в месяц можно снять помещение и начать вести там бизнес. Кроме того, малым предприятиям, работающим в этих "инкубаторах для бизнеса", предоставляются все виды помощи, начиная от низкопроцентных кредитов и заканчивая безвозмездными дотациями. В Беларуси, по сути, не ведется работа по строительству таких "инкубаторов", констатирует Корягин. И этим деятельность малого бизнеса существенно усложнена.         В министерстве экономики подтвердили, что в Беларуси действительно нет государственной программы, предусматривающей развитие бизнес-инкубаторов. Однако они учитываются при разработке других нормативных актов. По данным на 1 ноября, в Беларуси действуют 10 бизнес-инкубаторов и 37 центров поддержки предпринимательства.         Что касается среднего бизнеса, то, по мнению Владимира Корягина, высокая арендная плата влияет на продуктивность средних предприятий. По его словам, только 5-7% предприятий имеют возможность в условиях высокой арендной платы и серьезной налоговой нагрузки откладывать средства на покупку офисов.         "Отсюда ощущение "временщиков", - пояснил В. Корягин. - Человек ощущает себя "временщиком", а не хозяином положения, потому что его бизнес-идеи рождаются и реализуются не в собственном помещении". Выгодное предложение
        Впрочем, по оценкам руководителя проекта Realt.by Александра Мартыненко, цены при продаже коммерческой недвижимости находятся на среднеевропейском уровне, или даже ниже. Так, в Минске минимальная цена 1 кв. метра коммерческой недвижимости в районе Дражня составляет 1,5 тыс. евро. Средняя цена на 1 кв. метр офисных помещений, по информации А. Мартыненко, составляет 2,5 тыс. евро. Впрочем, продают и более дорогую недвижимость. Так, помещение на улице Комсомольской, продается по цене в 5 тыс. евро за 1 кв. метр.         Что касается арендной платы за офисные помещения, то она действительно намного выше среднеевропейского уровня. Так, средняя цена арендной платы за 1 кв. метр офисной площади в Минске составляет порядка 20-30 евро в месяц. Впрочем, помещения в довольно плохом состоянии можно найти за 10 евро за 1 кв. метр. Однако, например, на улице Козлова сдается офис, где 1 кв. метр площади стоит 56 евро.         "Если построить офис за 5 тыс. евро за кв. метр, то, конечно, за 10 евро за кв. метр никто не будет сдавать, - считает А. Мартыненко. - Тем более что отделка очень дорогая. К тому же необходимо провести телефонную линию, Интернет и т.д.".         По информации эксперта, рынок коммерческой недвижимости в Минске растет. Так, только за последний месяц на продажу в столице были выставлены 43 офисные помещения, еще 100 - начали сдаваться в аренду. Богатые и не очень
        Эту позицию не разделяет начальник отдела организации и проведения аукционов, конкурсов УП "Минский городской центр недвижимости" Ольга Семчук. По ее информации, уровень предложения коммерческой недвижимости никак не изменился за последние два года. Сегодня в Минске сдаются в аренду 1,2 млн. кв. метров коммерческих площадей, действует около 8 тыс. договоров аренды. У объектов недвижимости лишь сменяются арендаторы. По словам О. Семчук, сегодня нового государственного строительства деловой недвижимости в Минске практически нет.         В то же время она считает, что нет в столице и дефицита офисных помещений. Кроме того, зачастую именно офисы - в отличие от недвижимости для торговли, особенно продовольствием, помещений под рестораны, кафе, аптек, парикмахерских, объектов автосервиса (типа автомоек) - не пользуются спросом на аукционах на право аренды.         "Обычно люди ждут, когда помещение как невостребованное с аукциона снимется, и тогда они заключают договора напрямую с арендодателем", - объясняет О. Семчук.         По ее словам, не все потенциальные арендаторы могут поучаствовать в аукционе, потому что "не у каждого есть несколько сотен тысяч рублей, не каждый захочет платить за право заключения договора аренды, пускай даже 300 тыс. рублей". Для участия в аукционе на право аренды необходимо заплатить вступительный взнос в размере 4 базовых величин и внести 10% от начальной цены торгуемого лота.         В среднем в каждом аукционе на право аренды участвуют порядка 70-80 ИП, юридических лиц либо физических лиц, намеревающихся зарегистрироваться в качестве ИП либо юрлица. Те помещения, которые пользуются хорошим спросом, собирают 5-10 заявок. Так, несколько месяцев назад продавалось право аренды кафе "Бульбянае". Будущий арендатор заплатил за право аренды 600 млн. рублей.         Однако таких богатых людей в Беларуси немного, поэтому проблема аренды коммерческой недвижимости, как и другие проблемы бизнеса, остается и останется в ближайшее время актуальной. Поскольку представители предпринимателей считают, что величина арендной платы на офисные помещения в городе Минске не способствует развитию бизнеса в Беларуси. А представители государства не видят в этом никакой проблемы.         Аренда офисов         Бизнес-центр "XXI век" (пр. Независимости, 169)
        Цена аренды квадратного метра офисного помещения, учитывая повышающий коэффициент 1,5, составляет 23 евро.
        Тел.: +375 17 218-11-15         Международный бизнес-центр (ул. Розы Люксембург, 95)
        Цена аренды квадратного метра с повышающим коэффициентом 1,5-30 евро
        Тел.: +375 17 286-16-61         Бизнес-центр "Немига-Сити" (ул. Немига, 40)
        Цена аренды квадратного метра может варьироваться от 35 до 65 евро в зависимости от класса офисного помещения
        Тел.: +375 17 200-70-03         Бизнес-центр "Порт" (пересечение ул. Шафарнянской и пр. Независимости)
        1 кв. метр площади офиса стоит от 26 до 34 евро в зависимости от класса офисного помещения
        Тел.: +375 17 200-70-03         Комплекс малого предпринимательства и инвестиций "Инновационный инкубатор" НПО "Центр" (ул. Шаранговича 19-127)
        Цена аренды одного кв. метра офиса в комплексе составляет 7-10 евро. К ней необходимо прибавить повышающий коэффициент 1,5
        Тел.: +375 17 201-56-03

Оставьте Ваш комментарий





Коментарии к статье (0)

Читайте также:
1.304564