6 августа в Беларуси ожидается до +35 Доллар установил новый рекорд – 15 565 В Британии арендодатели могут попасть в тюрьму из-за съемщиков-нелегалов Минторг закрыл «Новоселкин» Госстандарт запретил реализацию строительных инструментов из России и Китая Размещение рекламы на сайте hata.by Успеть приватизировать и не прогадать: ответы на главные вопросы приватизации Белорусский отель с французским шиком: в Минске откроют «NOVOTEL MINSK MAYAKOVSKAYA» Как разделить недвижимость в случае развода Власти США выделили $3 млрд в помощь безработным ипотечным должникам

Продавать нельзя выжидать?

Опубликовано: 12 декабря 2011

Автор: Александр Гвоздев

В сложившихся условиях квартирным ценам очень сложно будет удержаться от падения. Означает ли это, что покупателям надо дружно перестать покупать, а продавцам - спешно избавляться от излишков, не дожидаясь их обесценивания?

6 декабря на расширенном заседании правительства были рассмотрены проекты прогноза социально-экономического развития, бюджета и Основных направлений денежно-кредитной политики Республики Беларусь на 2012 год, доработанных с учетом поручений, данных Главой государства 22 ноября текущего года. Прозвучавшие на заседании выступления не внушают никакого оптимизма относительно будущего года. Систему жилищного строительства ожидает возврат в 1999-2000 годы со всеми вытекающими последствиями.

Как передает пресс-служба Совмина, заместитель министра экономики Александр Ярошенко сообщил, что доля строительства в ВВП снизится. Объем строительства жилья должен составить около 5 млн.кв.м, хотя ранее говорилось о 5,7 млн. кв. м.

Структура финансирования строительства будет тоже отличаться от предыдущих лет. Если в прежние годы основное финансирование жилищного строительства осуществлялось за счет льготного кредитования, а также бюджета, то в следующем году этот удельный вес в структуре финансирования сокращается до 36%.

При этом должно, как ожидают в правительстве, возрасти участие населения и коммерческих структур в финансировании жилищного строительства. В частности около 11 трлн. руб. предусматривается привлечь от населения на строительство жилья. 11 трлн. руб. - это собственные деньги граждан и кредиты, которые им предоставят на коммерческих условиях банки.

Но довольно сложно представить, какая доля населения сможет взять кредиты под 40% годовых. Почему под 40%? Потому что меньше они не будут, учитывая прогнозируемые размеры ставки рефинансирования.

По словам председателя правления Нацбанка Беларуси Надежды Ермаковой, среднегодовое значение ставки рефинансирования в 2012 году ожидается на уровне 30-35%. К концу года она может снизиться до 20-23%, но при условии снижения инфляции до уровня 19-22%. В этом случае средние процентные ставки по вновь выданным рублевым кредитам предприятиям в среднем за год составят 34-39%, а к концу года - 23-26%.

Кредитование населения на общих основаниях будет осуществляться по рыночным ставкам, которые выше ставок для предприятий, уточнила Н. Ермаков.

Но ставка рефинансирования может быть и больше, если это будет необходимо для макроэкономической и финансовой стабилизации, добавила руководитель Нацбанка. А значит, больше будут и ставки по кредитам.

Пока же кредиты продолжают дорожать. С учетом того, что с 12 декабря ставка рефинансирования поднимается до 45%, ставки кредитов на жилье повышаются до 50-55% (ставка рефинансирования плюс 5-10 п.п.)

Себестоимость строительства тоже будет расти, в том числе и на объектах, возводимых с господдержкой. 

С одной стороны в следующем году производители стройматериалов и подрядчики ограничиваются 5-процентной рентабельностью. Но такая рентабельность будет съедаться инфляцией. А потому субъекты будут испытывать постоянную нехватку оборотных средств. Чтобы восполнить недостаток оборотных средств, придется прибегать к банковским кредитам, проценты по которым включаются в договорную стоимость квадратного метра и соответственно перекладываются на плечи тех же дольщиков и членов ЖСПК.

Чтобы восполнить недостаток финансирования жилищного строительства за счет льготных кредитов, Михаил Мясникович предлагает в следующем году подключить ресурсы профсоюзов и собственные средства предприятий. Но это опять же маловероятно. Откуда у предприятий появятся свободные ресурсы?

То есть ничего нового власти не предлагают. Все это было в 1999-2000 годах, когда спустя год после августовского кризиса жилищное строительство стало задыхаться от недостатка средств.

Правда, в текущей ситуации правительство выглядит более изобретательным. Например, по мнению премьер-министра Михаила Мясниковича, крайне важным является оказание помощи населению в индивидуальном строительстве через предоставление необходимых строительных материалов. То есть индивидуальным застройщикам уже сегодня надо занимать очередь на получение по льготным ценам, надо полагать, каких-то стройматериалов. Вот только каких именно? Потому что стройкомплексу в следующем году поручено до 65% продукции отправлять на экспорт.

Замораживать стройки по причине нехватки средств заказчикам тоже нет никакого резона, особенно если превышены сроки строительства. Да и вообще субъектам хозяйствования лучше избавиться от неэффективно используемой недвижимости. Почему?

Проект бюджета доработан в части мер по дополнительному налогообложению неиспользуемого имущества. Для этого предусмотрена повышенная в два раза ставка налога на недвижимость в отношении объектов сверхнормативного незавершенного строительства, причем независимо от ведения плательщиком нового строительства, сообщил министр финансов Беларуси Андрей Харковец.

Одновременно вводится двукратное повышение ставки земельного налога в отношении участков, занятых объектами сверхнормативного незавершенного строительства.

И то и другое в условиях изменившегося в последнее время законодательства также будет способствовать увеличению стоимости жилищного строительства.

А поскольку льготные кредиты, запланированные на следующий год, ограничены 7,5 трлн. руб., то увеличение стоимости квадратного метра неизбежно приведет к увеличению сумм, которые придется вносить людям в дополнение к льготным кредитам. Следовательно, строиться смогут граждане обеспеченные, а не малоимущие, на которых вроде бы и рассчитана господдержка.

В таких условиях рынок недвижимости от падения спасет только чудо - те же инвестиции, которые мощным потоком неожиданно обрушатся на страну. Но не обрушатся, потому что в Европе кризис. Россияне проявляют интерес только к тому, на чем можно хорошо заработать. А американцам белорусская недвижимость, и особенно квартиры, и бесплатно не нужны. Что касается китайцев, то они себе квартиры построят сами по своему образу и подобию.

То есть надо готовится к тому, что активность, во всяком случае на рынке жилья, будет снижаться. Число сделок вырастет только при одном условии - если пойдут вниз цены.

Поэтому от излишков недвижимости, если продажа стоит в планах, лучше избавиться сегодня, не дожидаясь, пока цены упадут. Но если эти излишки есть не просят, то лучше отложить продажу, пока рынок из падающего состояния не перейдет в растущее, на что потребуется год-два.

Тем же, кто думает покупать сегодня или подождать до следующего года, рекомендуем действовать по расчету и интуиции, если есть деньги. Если же покупка заставляет влезть в долги, то надо все очень хорошенько посчитать. При расчете следует обязательно учесть проценты, которые придется выплачивать по кредиту, и то, что курс доллара в следующем году Нацбанк прогнозирует на уровне около 9 тыс. руб.

Очень взвешенно надо подходить к вопросу вступления в долевое строительство жилья. Здесь есть возможность надолго заморозить свои деньги. И не потому, что застройщики плохие. Просто ситуация такая. Предложение объектов достаточно велико, разная степень готовности, разные условия оплаты, разные застройщики, разные подходы к реализации проектов, разные у застройщиков инвестиционные портфели.

Но если сегодня угадать с выбором, то через годика два можно оказаться на коне.  Кризис не вечен.    


Оставьте Ваш комментарий





Коментарии к статье (0)

Читайте также:
0.858666