Договор найма: «чистая прибыль, спокойная совесть»

Какой  процент  квартир сегодня сдается по договору? Как этот процент изменяется во времени?

- По данным на 1 января 2012 года в Минске официально сдают квартиры в наем  41 509 граждан, это около 45%  от всех квартиросдатчиков по республике. Ежегодно процент тех, кто сдает квартиры по договорам аренды,  увеличивается. В 2011 году, например, прирост составил 13.7%  по сравнению с прошлым периодам. Налоговая культура  граждан стала расти.

Является ли договор найма обязательным при съеме, сдаче жилья?

- Обязанность гражданина такой договор заключать в письменном виде и зарегистрировать в местном исполнительном и распорядительном органе или в организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда (ЖЭС) предусмотрена  Указом Президента Республики Беларусь от  4 августа 2006г. № 497 «Об уплате подоходного налога в фиксированных суммах». После регистрации один экземпляр договора найма передается в налоговую инспекцию  для дальнейшего контроля над поступлением  подоходного налога в фиксированных суммах. Незаключение договора не освобождает физическое лицо от уплаты фиксированных сумм подоходного налога.

 Чем  грозит отсутствие договора и неуплата налога?

- Вопрос этот постоянно находится на контроле. Если гражданин занимается сдачей жилья, то он самостоятельно должен  исчислить и уплатить подоходный налог.  Если  этого не происходит, а факт сдачи был установлен, то неплательщику за весь период сдачи внаем начисляется фиксированная сумма подоходного налога, исходя из базовых величин, сложившихся на момент оказания им услуг по сдаче жилья. Кроме того, физическое лицо может быть привлечено к  административному штрафу в  размер 15%  от суммы неуплаченного налога, но не менее 0.5 базовой величины.  Поэтому,  незаключение договора  в письменной форме  и неуплата налога при предоставлении жилья чреваты печальными  последствиями.

Как  собственнику правильно  рассчитать, какую сумму налога  он должен уплатить?

- Можно обратиться  в налоговую инспекцию, зайти на сайт Мингорисполкома либо Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь.Получить необходимую информацию, заключить договор, зарегистрировать его в местном исполнительном и распорядительном органе либо ЖЭС, самостоятельно рассчитать и произвести уплату подоходного налога в фиксированной сумме необходимо сделать  до начала осуществления деятельности по сдаче квартиры в наем. Как правило, так и происходит. Гражданин приходит, налоговый  инспектор все ему объясняет и указывает реквизиты счета, по которым необходимо произвести уплату налога. Особенность заключается  в том, что плательщик  должен стать  на налоговый учет по месту своей  регистрации.  При этом, квартиру он может сдавать в любом городе Республики  Беларусь, но платить он будет по ставкам налога, установленным для того города, где сдается квартира. 

От каких факторов зависит размер налога?

- Зависит от двух факторов: количества сдаваемых комнат и местоположения самой квартиры.  Город  Минск разбит на  пять экономико-планировочных зон, для каждой установлена ставка налога. Например, ставка налога на сегодняшний день за сдачу внаем одной комнаты– 1 базовая величина (35 тысяч). Сдаешь двухкомнатную квартиру, значит 70 тысяч. Но это ставка, действующая для удаленных окраин города. В центре города  установлена максимальная ставка  в размере двух базовых величин за одну комнату. Вот и все, умножаете ставку налога  на количество сдаваемых комнат, получаете сумму налога, которую надо уплачивать ежемесячно. Стоит отметить, что с января 2012 года ставка подоходного налога в фиксированных суммах устанавлена в белорусских  рублях.  

То есть налог не зависит напрямую от той суммы, которую хозяин берет с квартиранта?

- Тут тоже есть привязка. При получении в 2011 году доходов от сдачи в аренду жилых и/или нежилых помещений,  в размере более 500 базовых величин (17 млн. 500тыс. бел.рублей), а в 2012 году такой предел установлен в размере 26 млн 500 тысяч бел.рублей, плательщику необходимо представить в налоговый орган налоговую декларацию по истечении календарного года. Подоходный налог в таких случаях исчисляется налоговым органом по ставке 12 процентов. Уплата налога производится не позднее 15 мая года, следующего за годом получения дохода. При этом налог, уплаченный в течение года, зачитывается.

 Какие граждане освобождаются от уплаты подоходного налога в фиксированных суммах?

Льгота предоставляется тем гражданам, которые сдают жилье молодым специалистам. В данном случае налог не уплачивается. Эта льгота действует только на срок заключения контракта с молодым специалистом. Как правило, для молодых специалистов, закончивших ВУЗ – это 2 года, для военнослужащих – 5 лет.

Если квартира сдается родственникам, нужно ли в таких случаях заключать договор и платить налог?

- При сдаче в наем помещения  близким родственникам подоходный налог в фиксированных суммах не уплачивается. Близкими родственниками признаются: братья, сестры, дедушки, бабушки, родители (усыновители). 

Если сдаешь квартиру на сутки или часы, в каких случаях налог уплачивается? И каков порядок его уплаты?

- В таком случае, необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и уплачивать единый налог, с ежемесячной подачей декларации.

Должно ли физическое лицо, имеющее в собственности офисное помещение и сдающее его в наем, регистрироваться как ИП?

- Если  физическое лицо сдает внаем нежилое помещение одному субъекту хозяйствования, и договор заключен только один, то регистрация в качестве ИП не обязательна. Организация сама, как налоговый агент, удерживает подоходный налог из суммы выплачиваемого дохода.  Но, если физическое лицо, сдает помещение нескольким субъектам хозяйствования или в течение года заключает несколько договоров о сдаче помещения в аренду, то здесь прослеживаются признаки предпринимательской деятельности. В этом случае надо обязательно  регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, чтобы избежать неприятностей.

Какие общие правила  должен соблюдать наймодатель, чтобы у него не возникло проблем с налоговыми органами?

-Собственнику жилья нужно своевременно исчислять и уплачивать в бюджет подоходный налог. Причем он может это делать двумя способами по своему выбору: либо, уплатив одной суммой за весь календарный год, либо производить уплату налога  ежемесячно до 1 числа. Если налог не  уплачен, тогда  начинаются проблемы.

Действуйте в рамках закона, тогда ни угрозы соседей, ни проверки участковых инспекторов не смогут омрачить Вашу жизнь.