Лет 15 назад человек со связями в Мингорисполкоме и со знанием строительного дела мог с рублем в кармане сделаться крутым застройщиком. Надо было только получить земельный участок в хорошем месте. Желающих вложить деньги в долевое строительство квартиры в центре города или прилегающем к центру районе было хоть отбавляй. Без проектных деклараций, без финансовых гарантий, и даже расчет налом – все принималось на ура. На квадратном метре застройщики имели от 150 до 200 % рентабельности.
И дольщикам тоже было выгодно. Притом что дом мог строиться 3-4 года, и приходилось вносить дополнительные суммы за уже выкупленные квадратные метры, вкладывать в «долевку» было выгодно. Рискованнее, чем сейчас, но выгодно. В первую очередь потому, что квартиры ежегодно дорожали на 15-20% в долларовом эквиваленте. На вложении в «долевку» с последующей продажей построенной квартиры люди зарабатывали сотни тысяч долларов. На покупке и перепродаже «вторички» тоже можно было зарабатывать, опять же потому что цены на квартиры росли.
Что сейчас?
Сейчас, цены стоят. Причем стоят уже 3 года подряд. И дальше, как утверждают знающие люди, ничего не изменится. Потому что красная цена квадратного метра жилья в Минске – это 1000-1500 долларов, в зависимости от того, что мы имеем -- эконом или бизнес-класс. И стоить 2 тыс. долларов за квадрат те же «хрущевки» или «брежневки» уже не будут никогда, если только не выстлать их внутри сусальным золотом.
Чтобы заняться девелоперским бизнесом сегодня надо иметь деньги и немалые . А если у вас есть 50-100 тыс. баксов и вы хотите их приумножить, то вам точно не на минский рынок жилья.
Если вкладываться, то лучше -- в новое
Квартиру, которую вы купите за такие деньги, можно будет сдавать в аренду и получать в месяц около 200-400 долларов. Но прежде чем вы найдете арендатора, в квартире придется сделать отделку. Поэтому, как не крути это скорее способ сохранения денег, чем заработка, считает например Юрий Жарков, директор компании «Вива Консалт».
Допустим, вы решили купить квартиру площадью 40 кв.м по 1000 долларов за квадрат. Итого вы потратили 40 тыс. долларов. Сдавать в аренду можно будет после того, как еще несколько тысяч будет вложено в отделку. Уже, к примеру, 48 тыс. долларов. Сдавать можно по 200-250 долларов в месяц. В год это получается 3 тыс. долларов. Фактически, для того, чтобы отбить эти 48 тыс. нужно будет сдавать квартиру 16 лет. То есть это не вариант заработка денег.
Как минимум, эти деньги, которые вы вложите в новую квартиру, останутся – квартиру можно в любой момент продать, в худшем случае -- по цене покупки, поскольку она новая. Если же вы купили «хрущевку», то вложенные в нее деньги даже учетом сдачи ее в аренду вы можете не вернуть, рассуждает собеседник. Потому, что спрос на подобное жилье весьма низок и дальше будет еще хуже.
Сегодня, если ставится цель «сохранить» жилье, а не заработать, то нужно покупать новую квартиру, считает Ю. Жарков. По его словам, застройщики устраивают различные акции, если речь идет о долевом строительстве. В разное время у разных компаний есть серьезные скидки, когда цена на квадратные метры может быть снижена до 850-900 долларов.
Если же говорить об элитном жилье, то здесь тоже все скромно. Например, квартира повышенной комфортности, как правило, имеет площадь около 150 квадратных метров. Покупка такой квартиры, готовой, с отделкой, обойдется примерно в 2-2,5 тыс. долларов за квадратный метр – в сумме около 300 тыс. долларов. В аренду ее можно будет сдать за те же 2000 долларов. Не трудно посчитать, что отбивать вложенные средства придется около 15 лет. Такие случаи инвестиций на рынке есть, но их очень мало.
Офис – надежнее и полезнее
Но если у человека есть около 300 тыс. долларов, то он, скорее всего, что безусловно и более целесообразно, пойдет на рынок коммерческой недвижимости, заметил Ю. Жарков.
В первую очередь потому, что с той же офисной недвижимостью меньше проблем. За те же 300 тыс. долларов можно построить вполне приличный офис и сдавать его в аренду. «Да, дохода получается меньше, но вы не думаете об отделке и ремонте. То есть вы как собственник, имея в бизнес-центре стометровое помещение, имеете минимум проблем, связанных с эксплуатацией этого помещения», -- считает специалист.
Плюсом такой недвижимости является то, что вложенные в нее деньги не перестают быть деньгами и не теряют своей ликвидности. Потому, что под залог офиса можно взять кредит, получить банковскую гарантию для обеспечения какой-то сделки. Офис -- это более ликвидный объект в сравнении с жильем.
«Как квартиру вы в банк не понесете, завтра быстро в деньги не превратите, а с офисом можно две вещи сделать – либо продать, либо заложить, причем быстро», -- уверен Ю. Жарков.
Для среднего достатка
Единственный способ заработка на жилой недвижимости для граждан со средним достатком -- это строительство квартиры долевым способом, считает Ю. Жарков. Допустим, вступив в строительство сейчас, двухкомнатную квартиру можно приобрести за 840 долларов за квадратный метр. То есть, имея 50 тыс. долларов можно купить квартиру. Если тенденции будут в том тренде, как и сейчас, то через год – полтора, когда дом уже будет стоять, цена этой квартиры будет около 1000 долларов за квадрат.
То есть сегодня можно вкладывать деньги в долевое строительство, с целью дальнейшей перепродажи готовой квартиры по более высокой цене. Однако, такой способ заработка сопряжен с определенным риском. Во-первых, некоторые застройщики могут увеличить цену (то есть придется доплачивать за уже выкупленные метры), дом могут не сдать вовремя или, как вариант, рынок может пошатнуться, и цены пойдут вниз. Но на сегодня это единственный вариант реального заработка на жилье. Вы можете в начале стадии строительства купить недорогую квартиру, когда застройщики предлагают всевозможные скидки и акции, а когда дом будет введен в эксплуатацию -- продать дороже.
«Вы возьмете на себя все риски, связанные со сдачей вовремя объекта и с увеличением цены строительства. Если грамотно подобрать застройщика, который не увеличивает цены, если он уже пообещал этого не делать и более менее во время сдает объекты, потому, что у него надежный подрядчик, то на этом можно заработать», -- уточнил Ю. Жарков.
Зарабатывали, зарабатывают и будут...
По оценкам эксперта, около 10-15 % людей, которые покупают квартиру, -- это по-прежнему те, кто хочет на этом заработать. Они понимают свои риски, но они в это играют, играли и будут играть.
Если говорить просто о готовой квартире – пришел, купил и через год она подорожала – это маловероятно. То есть сейчас тренд рынка такой, что вряд ли можно ожидать, что в долларовом эквиваленте цена на готовые квартиры будет расти. Она, скорее всего будет оставаться на одном уровне.
Поэтому все, которые хочет быстро заработать на жилье, вынуждены делить все риски с застройщиком. Застройщик существует в той же экономике, что и мы с вами, он не от счастливой жизни тормозит сроки ввода в эксплуатацию и увеличивает стоимость строительства. Он попадает на эти риски, и он их ровненько перекладывает на участников долевого строительства.
