О сложившихся тенденциях и возможных перспективах рынка долевого строительства корреспонденту hata.by рассказал Артем Олегович Вайнилович, заместитель директора по коммерческим вопросам АН «Универсальные юридические услуги».
- Ситуация на первичном рынке жилой недвижимости такова, что на сегодняшний день граждане смогут найти в средствах массовой информации порядка 110-120 объектов новостроек от застройщиков и агентств недвижимости Минска и городов Беларуси. Кроме того, стоит добавить еще предложения по строительству от государственных организаций или организаций с определенной долей государственной собственности: Минский домостроительный комбинат, Минстрой, МАПИД и т.п. Цены у них находятся на нижней границе рыночного предложения, поэтому спрос на подобное жилье есть всегда. Предложения, как правило, не рекламируются, просто время от времени печатаются проектные декларации, и дольщики напрямую связываются с застройщиком. Прошлой осенью, например, в Минстрой люди на ночь очередь занимали, чтобы в момент выхода проектной декларации сразу же подать заявление. Сейчас свободных квартир ни в Минстрое, ни в МАПИД нет.
- Сегодня виден четкий разлом рынка долевого строительства на три сектора, - комментирует Артем Олегович. - Первый сектор – это панельное домостроение. Несмотря на то, что уже неоднократно и архитектор города, и мэр высказывались о том, что панельные дома – это не есть хорошо, их как строили, так и строят. И с этим ничего нельзя поделать, так как панели строить выгодно, и вполне вероятно, что в будущем – это вообще будет единственный рентабельный вариант. Отсюда, наверное, и все шутки: строили «Минск-Сити», а получился «МАПИД-Сити» - панельные 19-этажные небоскребы. Были даже опасения, что на территории комплекса «Маяк Минска» начнут строить панельные дома, но пока там идет каркасно-блочное строительство, не элитное, но и не эконом класса.
В зависимости от расположения панельного дома цена может быть от 800$ до 1200$ за квадратный метр. Лучшее место, которое за последние два года было отдано под строительство панельного дома – это квартал улиц Амураторская – Заславская – пр-т Машерова жилой дом «Бетховен». Так же, в основном, панельные дома строятся в новых микрорайонах – Брилевичи, Каменная горка, Сенница, Зеленый бор и т.п. Этот рынок процветает за счет своей абсолютной дешевизны.
Следующий сегмент – это бизнес класс, каркасные дома по индивидуальным проектам. В этом сегменте работает основная масса коммерческих застройщиков. Начиная от тех, кто на рынке чуть ли не два десятка лет, и заканчивая компаниями, для которых девелоперский бизнес никакой не профильный. Что хорошо в таких застройщиках, так это то, что они обладают достаточно большим запасом денежных средств, поэтому дольщикам можно более спокойно иметь с ними дела.
Основная проблема в этом сегменте заключается в том, что дома у всех застройщиков чем-то схожи, места расположения приблизительно одинаковые – это, как правило, район второго кольца, Грушевка, Логойский тракт и т.п. С точки зрения уровня комфортности, особых различий тоже нет, к тому же такого жилья достаточно много, и оно как-то одновременно строится. Конкуренция очень большая, а стоимость квадратного метра не может быть такой же, как в панельном доме, она выше и дороже. Некоторые застройщики просто уходят в демпинг, начинают продавать на грани нулевой рентабельности, что крайне опасно для будущего строительства. Есть два логических объяснения тому, почему дом не был достроен. Первое, это преднамеренное мошенничество. Застройщик собрал деньги и чемоданы и уехал. Второе, это когда строили, строили, деньги закончились, достроиться не получилось. Тут может быть какое-то головотяпство, попустительство, но мошенничеством изначально там и не пахло. Более того, был ряд случаев, когда правоохранительные органы потом разбирались и приходили к заключению, что все деньги действительно ушли на стройку. Просто изначально были допущены просчеты в смете, цены были сброшены, чтобы привлечь дольщиков и т.п. А потом оказалось, что закончить строительство невозможно.
Сегодня ситуация на рынке недвижимости такова, что себестоимость растет, а продажная стоимость падает. К примеру, в Бресте сегодня есть проект, но я абсолютно не вижу смысла с этой фирмой сотрудничать, так как строительство обойдется дороже, чем потом можно будет продать жилье. Коммерческие застройщики не могут себе позволить работать в убыток. Если мы уткнемся в ситуацию, когда, условно, граждане не смогут платить за квадратный метр больше 1000$, а построить его будет стоить 900$, то возможно, строить просто не будет смысла.
Единственный сегмент, который сегодня может чувствовать себя относительно безопасно – это рынок элитного жилья. Многие не верят, что у нас элитное жилье хорошо покупают, но это так. Спрос на элитное жилье на 30-40% создают иностранцы. Конечно, основная масса – это россияне. Хотя есть и турки, итальянцы, арабы, французы, но это какие-то разовые сделки.
Почему россияне покупают?
Я бы выделили три категории россиян, которые приобретают белорусскую недвижимость. Первых я даже за россиян и не считаю, это бывшие наши соотечественники, которые поработали в России, заработали денег, хотят вернуться. Вторая категория – богатые люди, у которых либо жены, либо девушки, либо дети уже здесь в Минске. (Улыбается) Хорошо, что у нас в Беларуси такие красивые девушки.
Третья категория – это те, кто имеют в Беларуси бизнес. Возможно, часто здесь бывают и покупают для себя. Возможно, у них есть свободные деньги, за которые в России они могут купить трехкомнатную квартиру на окраине, у нас же – элитное жилье, в котором можно жить, а можно и сдавать, и получать еще и дополнительный доход. За одни и те же деньги на выходе получаются квартиры абсолютно разного качества, и россияне это прекрасно понимают.
Что касается белорусов, то и они покупают элитное жилье. В последнее время все чаще приходят молодые люди, которые работают в ИТ-отрасли, к примеру, сами себя обеспечивают и хотят иметь хорошую квартиру, за которую готовы отдать тысяч 300$. Т.е. покупатели элитного жилья есть, а вот хороших квартир в Минске практически нет. По пальцам можно пересчитать те проекты, которые остались в продаже: жилой комплекс премиум-класса «У Троицкого», комплекс «Славянский квартал», правда, с оговорками, потому что там нет двора как такового, это дом бизнес класса «Парус». Если же рассмотреть основные зоны элитного жилья, то на сегодняшний день в районе площади Победы есть три дома по улице Румянцева, о них мало кто знает, потому что они не рекламируются. Один уже построен, два на стадии завершения, но там на три дома около 30 квартир. Это очень мало. Есть еще скандальный дом на улице Киселева, который никак не могут сдать. Все, больше в том районе ничего не строится. Все проекты, которые хотели реализовать на Броневом переулке, на Коммунистической улице, так и не начали воплощаться в жизнь, да и инвестора нет. Район улиц Гвардейской, Грибоедова - все объекты проданы. Район Национальной библиотеки – строительство комплексов либо завершено и квартиры проданы, либо их остались единицы. Получается, что люди, готовые платить по 2000$ за метр, просто лишены выбора жилья. Застройщики бояться выходить на рынок элитного жилья, они не знают, окупятся ли их затраты. Мало того, что надо выбрать хорошее место, надо еще и построить хорошо, создать комфортную среду для проживания. Проблема еще и в том, что у нас нет организованного коттеджного строительства. Следовательно, у людей нет альтернатив для выбора. Хотя я думаю, что многие согласилась бы поехать жить в пригород.
Доверяют ли белорусы коммерческим застройщикам?
Белорусы настолько доверчивы, что если написать объявление о том, что жилье стоит 500$ за квадратный метр, приносите денежки в конвертике и кладите под коврик рядом с офисом, то найдутся, кто в это поверит. В Беларуси очень любят халяву. Если у россиян сложилось недоверие к любому застройщику, проверенному временем и нет, то в Беларуси распространено тотальное доверие к застройщикам. Единственный город, где с долевым строительством уже больше не хотят связываться – это Брест. Там сложилась такая ситуация, что две самые крупные компании, которые построили достаточно много до этого домов, обанкротились, так и не закончив строительство последних проектов. На сегодняшний день на уровне администрации города решается вопрос о завершении строительства за свой счет, потому что надежд, что это сделает застройщик, уже почти нет. И это крупные, проверенные временем фирмы. Брест город небольшой, и для них долевое строительство сегодня уже табу, в Минске еще нет. Но проблемы уже есть. Себестоимость растет очень быстро. Зарплату строителям поднимать надо, а это значит, что цена квадратного метра еще вырастет. А не поднять зарплату, значит опять спровоцировать отток кадров из страны.
Картина маслом. Только вот приятного пока мало. У основной части населения нет денег, чтобы построить хоть какую, но свою собственную квартиру. Тем же, кому доход позволяет, выбрать - то оказывается особо и не из чего.
