6 августа в Беларуси ожидается до +35 Доллар установил новый рекорд – 15 565 В Британии арендодатели могут попасть в тюрьму из-за съемщиков-нелегалов Минторг закрыл «Новоселкин» Госстандарт запретил реализацию строительных инструментов из России и Китая Успеть приватизировать и не прогадать: ответы на главные вопросы приватизации Размещение рекламы на сайте hata.by Белорусский отель с французским шиком: в Минске откроют «NOVOTEL MINSK MAYAKOVSKAYA» Как разделить недвижимость в случае развода Власти США выделили $3 млрд в помощь безработным ипотечным должникам

В Латвии растет оптимизм относительно будущего рынка жилой недвижимости

Опубликовано: 17 января 2010

Автор: 19686

Несмотря на существенное падение стоимости латвийского жилья, оптимизм относительно дальнейшего развития рынка недвижимости Латвии укрепляется. «Хорошей новостью является то, что ситуация на рынке недвижимости не может стать еще хуже».

Рекордное падение цен

В 2009 году произошло рекордное падение цен на все сегменты латвийской недвижимости. По данным Global Property Guide, только в Риге в 2009 году стоимость одного квадратного метра недвижимости снизилась на 59,7%.

Вслед за Латвией по снижению стоимости жилья в годовом исчислении следуют Объединенные Арабские Эмираты (-48,1%), Болгария (-28,7%), Исландия (-21,2%) и Словакия (-15,3%).

Латвия вступила в 2009 год, имея стоимость квадратного метра во вторичных типовых квартирах Риги - 900 евро и 1500 евро за кв. метр - в новостройках. При этом падение цен по сравнению с пиковыми показателями апреля 2007 года составило около 48%.

Тем не менее, дальнейшее снижение цен на недвижимость в Латвии продолжалось на протяжении всего 2009 года, что было вполне ожидаемо как для экспертов, так и для большинства населения.

Настроения покупателей оптимистичны

Так, в апреле 2009 года, согласно опросам, 62% населения было уверено в дальнейшем падении цен; 19% полагали, что цены не изменятся; и 6% населения страны надеялось на рост – сообщает balticbusinessnews.com.

В настоящее время большинство жителей Латвии считают, что покупатели недвижимости сегодня в любом случае не проиграют.

Логика рассуждений такова: если цены сегодня вернулись к уровню 2004 года, когда сотни тысяч латышей бросились за ипотечными кредитами в банки, то дальнейшее снижение цен, например, до уровня, 2003 года приведет к резкому сокращению предложения, потому что продавцы, которые приобрели недвижимость по ипотеке, в том же 2004 году автоматически уйдут с рынка. Банки просто не позволят владельцам продавать свою недвижимость ниже суммы кредита. Соответственно, рынок быстро вернется на уровень 2004 года.

На сегодняшний день цены на недвижимость в Латвии настолько малы, что некоторые русские инвесторы даже покупают недвижимость без предварительного просмотра и платят деньги через риэлторские компании, просто ознакомившись с фотографиями и общим описанием объекта, поскольку, по их мнению, 20000 евро за однокомнатную или двухкомнатную квартиру в Юрмале – это очень дешево и вложения в любом случае окупятся. Кроме того, они также получают Шенгенскую визу «в подарок».

Тем не менее, рынок недвижимости Латвии, конечно, еще нельзя назвать здоровым. Среди 52% оптимистов, которые считают, что цены в стране в 2010 году не будут снижаться, имеется только 3% уверенных покупателей. Это означает, что рынок еще довольно неустойчив и движется вперед лишь на ожиданиях роста и ограниченности предложения.

Оптимизм на рынке, основанный, главным образом, на единственном психологическом факторе - вере большинства населения в то, что «не может быть еще хуже», является на сегодняшний день основным стимулом для его роста.

Доступная аренда

Тот факт, что рынок все еще слаб, доказывает положение, сложившееся на рынке аренды, в первую очередь, на рынке аренды офисных помещений.

В настоящее время около 30% всех офисов в Риге пустуют - бизнес понес большие потери в прошлом году.

Арендная плата сократилась в три-четыре раза по сравнению с 2007 годом.

Средняя цена аренды хорошего офиса на сегодняшний день составляет 5 евро за кв. метр в месяц.

Аренда жилых, а также складских помещений находится в еще худшем состоянии. Зачастую склады в Латвии сдаются в аренду только за коммунальные платежи. В настоящее время в центре Риги можно арендовать склад в идеальном состоянии за 2-3 лата за кв. метр (около $ 6) в месяц.

Доходность от аренды квартир упала до 7-10% годовых, тогда как полтора года назад она была не менее 20%. И теперь не все квартиры можно сдать в аренду. Наибольшим спросом пользуются квартиры небольших размеров в спальных районах Риги - Пурвциемсе, Плявниеки и Кенгарагсе.

Рынок аренды офисных и торговых площадей тянет вниз рынок коммерческой недвижимости. Шесть месяцев назад еще было возможно, хотя и с трудом, найти инвесторов (преимущественно иностранных), готовых инвестировать в офисные площади. Конечно, при одном условии - полной или почти полной занятости офисной площади со стороны арендаторов. Сегодня, с такой доходностью на рынке аренды, практически невозможно найти покупателей коммерческой недвижимости. Например, на британском рынке, сегодня рентабельность рынка аренды коммерческой недвижимости в два раза выше.

И это несмотря на тот факт, что торговая и офисная недвижимость продается сегодня по более чем привлекательной цене - от 300-400 евро/кв.м в спальных районах и 1000-1500 евро/кв.м - в Старом городе. Склад в центре можно приобрести по цене от 70 до 250 евро/кв.м.

Рост, основанный исключительно на оптимизме мелких игроков (так как других игроков на этом рынке сегодня нет) - весьма неустойчивый процесс с множеством ограничений.

Вполне вероятно, что в 2010 году число покупателей увеличится на один или даже несколько процентов, что с нынешней узостью рынка может привести к резкому взлету. Но, с другой стороны, необходимо понимать, что как только это произойдет, рынок будет автоматически отсеивать часть покупателей, располагающих суммой в 30-40 тысяч евро - это основная часть инвесторов на сегодняшний день. И тогда в следующий краткосрочный период времени рынок получит обратную тенденцию.

Для предотвращения этой ситуации рынок недвижимости Латвии нуждается в серьезных покупателях, которые располагают на порядок большими суммами. Появятся они или нет, зависит от фундаментальных экономических показателей, которые все еще очень далеки от идеала, а также от состояния рынка ипотечного кредитования.

Ипотека в Латвии

Очевидно, что рынок недвижимости может развиваться только при наличии доступной ипотеки.

В Латвии ипотека была «убита» с начала мирового финансового кризиса и падения стоимости квадратного метра. Сегодня банки не желают кредитовать недвижимость, у них развилась своего рода «аллергия» на подобные операции. Единственное, что они готовы делать в настоящее время, - это кредитовать недвижимость, переходящую в их собственность. Но таких операций практически нет - эта недвижимость может быть продана только по ценам, значительно выше рыночных, потому что она была куплена в основном в 2005-2007 годах.

К тому же, банки с 2007 года законодательно ограничены в предоставлении ипотечных кредитов - заемщики сейчас должны предоставлять документальные доказательства своей платежеспособности, а это не каждый может сделать - наблюдается массовое обнищание населения и вывод доходов «в тень». Так, около 4% населения, хотели бы купить недвижимость, но либо не имеют достаточных финансовых средств на это, либо имеют средства, но не имеют подтвержденных источников дохода. Эта цифра превышает количество реальных покупателей. По мнению большинства экспертов, латвийские банки вернутся к ипотечному кредитованию только тогда, когда в экономике произойдут кардинальные изменения.

В случае, если существенного ухудшения экономической ситуации в Латвии не произойдет, то, согласно прогнозам, рост в среднем составит 15-20% в годовом исчислении. Если экономическая ситуация будет ухудшаться (экономический коллапс в Латвии обсуждался в местной прессе почти полгода), на рынке недвижимости произойдет краткосрочный коллапс, после чего произойдет довольно быстрое его восстановление на фоне постепенного восстановления национальной экономики. В этом случае, на рынке начнется активное восстановление, что в прошлом уже имели место в нескольких странах мира - от России до Аргентины и Бразилии.

Таким образом, все указывает на то, что 2011 год на латвийском рынке недвижимости покупатели и инвесторы будут встречать со сдержанным оптимизмом.
 


Оставьте Ваш комментарий





Коментарии к статье (0)

Читайте также:
1.344672