С 1 мая в Беларуси вступает в силу новый порядок реализации имущественных прав граждан и организаций при изъятии у них земельных участков для государственных нужд, который утвержден указом от 2 февраля 2009 года №58.
С указанной даты начинает действовать новый порядок реализации предусмотренных в указе имущественных прав граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, и организаций при изъятии у них земельных участков для государственных нужд, которое связано со сносом или иным уничтожением принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимого имущества. Термин «объекты недвижимого имущества» означает находящиеся в собственности граждан или организаций жилые дома, квартиры в блокированных или многоквартирных жилых домах, строения, сооружения и насаждения при них, в том числе находящиеся в долевой или совместной собственности.
Первое, на что следует обратить внимание, это то, что отныне граждане освобождаются от уплаты государственной пошлины при рассмотрении судами и органами прокуратуры вопросов, связанных с защитой прав собственности либо иных вещных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд и сносе объектов недвижимого имущества.
Во-вторых, участок может быть предоставлен уполномоченным местным исполнительным комитетом для госнужд только после его изъятия у прежнего землепользователя, землевладельца, собственника или арендатора в соответствии с законодательством. Необоснованное изъятие земельных участков для государственных нужд не допускается.
И третий самый важный момент - размер и варианты компенсации, на которые может рассчитывать собственник изымаемого участка и сносимого жилого дома.
Предположим, некоему юрлицу власти намерены выделить земельный участок для строительства торгового центра, очень нужного городу. Но на этом участке стоит индивидуальный жилой дом. И участок, и дом находятся в частной собственности некоего гражданина.
Практика показывает, что в таких случаях не местный исполком будет заниматься сносом дома, а сам застройщик. Он на основании решения исполкома обязан до принятия решения об изъятии участка предложить собственнику дома возможность выбрать один из предусмотренных указом вариантов компенсации за участок и дом.
Собственник дома может согласиться на получение в собственность квартиры типовых потребительских качеств и еще денежной компенсации, если рыночная стоимость этой квартиры окажется меньше рыночной стоимости дома и строений при нем. Размер денежной компенсации – это разница между рыночной стоимостью сносимого дома и предлагаемой взамен квартиры. Это первый вариант.
Второй вариант – это чисто денежная компенсация за сносимое домовладение и насаждения при них в размере их рыночной стоимости. При этом фактор сноса не будет учитываться при оценке рыночной стоимости. Как отметил на пресс-конференции заместитель председателя Государственного комитета по имуществу Андрей Гаев, оценка производится только аттестованными оценщиками. При расчете стоимости дома учитывается его местоположение. Понятно, что стоимость дома в Минске будет гораздо больше, чем в другом населенном пункте, а стоимость дома в центральной части столицы окажется больше, чем на ее окраине.
При этом размер денежной компенсации, которая должна быть выплачена собственнику дома, не может быть меньше затрат, необходимых для строительства дома и строений при нем, равноценного сносимым.
Между тем, если рыночная стоимость предоставляемых жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем или квартиры типовых потребительских качеств превышает рыночную стоимость подлежащих сносу объектов недвижимого имущества, разница в их стоимости с собственника не взыскивается.
Причем, по словам А.Гаева, застройщик не имеет права ограничить собственника сносимого дома только одним вариантом компенсации – предоставлением, например, только квартиры типовых потребительских качеств. Если бы участок изымался в связи со строительством метро и сносом занимался бы в этом случае исполком, то и он не имел бы права ограничивать собственника только одним вариантом компенсации.
То есть собственник сносимого дома имеет бесспорное право на выбор по собственному усмотрению одного из двух основных вариантов компенсации – деньги или типовая квартира без денег либо с частью денег, если квартира стоит на рынке меньше, чем сносимый дом. Причем застройщик (или исполком) обязан обеспечить собственнику дома возможность реализации одного из двух выбранных вариантов.
Указ предусматривает еще два дополнительных варианта компенсации. Это строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем, равноценных по благоустройству и общей площади сносимым – первый вариант. И перенос, и восстановление сносимых жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем – второй вариант. При реализации одного из этих вариантов в установленном порядке решаются вопросы о предоставлении землепользователю, землевладельцу, собственнику или арендатору нового земельного участка взамен изымаемого.
Но эти два дополнительные варианта компенсации исполком обязан предложить собственнику сносимого дома лишь при наличии объективной возможности, в том числе подтвержденной генеральным планом населенного пункта, проектом детального планирования, утвержденным в соответствии с законодательством.
Кроме того, застройщик (или исполком) обеспечивает возмещение лицам, чьи права ущемляются при сносе дома, расходов, связанных: с переездом на новое место жительства в пределах Республики Беларусь; с временным пользованием другими жилыми помещениями, до предоставления жилого дома, квартиры в соответствии с комментируемым указом; с оформлением права собственности на предоставляемые жилой дом, квартиру; с оформлением документов в отношении земельного участка, предоставляемого взамен изымаемого, и прав на него; с возмещением убытков.
Указ не распространяет свое действие на отношения, регулируемые Указом Президента Республики Беларусь от 3 февраля 2006 года № 70 «О мерах по упорядочению учета и сокращению количества пустующих и ветхих домов с хозяйственными и иными постройками в сельской местности». Под указ не подпадают отношения, связанные со сносом жилых домов, строений, сооружений и насаждений при них, если решения об изъятии и предоставлении земельных участков, влекущие снос объектов недвижимого имущества, приняты в установленном законодательством порядке до вступления в силу настоящего Указа.
Подробный порядок предоставления компенсации за снос дома (квартиры) изложен в утвержденном указом положении. В нем расписано, на какую квартиру могут претендовать члены семьи собственника сносимого объекта. Причем при изучении этой части положения следует обратить внимание на такую деталь, как регистрация по месту проживания.
В соответствии с новыми правилами местный исполком в течение трех рабочих дней после принятия решения о предстоящем изъятии земельного участка направляет собственнику сносимого объекта заказным письмом копию названного решения (выписку из него). Одновременно исполком уведомляет государственные нотариальные конторы, нотариальные бюро, соответствующую территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения земельного участка о предстоящем изъятии земельного участка и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества и об ограничении прав собственника по распоряжению им. При этом собственник вправе в соответствии с законодательством осуществить государственную регистрацию ранее незарегистрированных объектов недвижимого имущества, находящихся на изымаемом земельном участке.
В положении четко расписано, как должен поступить исполком, если местонахождение собственника не известно и если он не оставил никому из дееспособных родственников распоряжения, как решить вопрос о судьбе сносимого имущества.
Кстати, с 1 мая после получения копии решения (выписки из решения) о предстоящем изъятии земельного участка собственник сносимого объекта недвижимого имущества не вправе без согласия исполкома, принявшего решение о предстоящем изъятии земельного участка, производить продажу, мену, дарение, передавать в ренту или залог подлежащий сносу объект недвижимого имущества.
Собственнику дается месяц, чтобы выбрать вариант компенсации за сносимое имущество. Если соответствующее заявление не будет подано в срок или если между собственником сносимого объекта недвижимого имущества и исполкомом (или застройщиком) возникнут разногласия по поводу варианта компенсации, то составляется соответствующий протокол.
В двухнедельный срок со дня подписания протокола разногласий исполком обращается в суд с иском о выкупе объекта недвижимого имущества либо о выселении собственника и членов его семьи с предоставлением им других объектов недвижимого имущества, отвечающих требованиям указа №58 и настоящего положения. При этом решение об изъятии и предоставлении земельного участка может быть принято местным исполнительным комитетом только после вступления в силу постановления суда.
