6 августа в Беларуси ожидается до +35 Доллар установил новый рекорд – 15 565 В Британии арендодатели могут попасть в тюрьму из-за съемщиков-нелегалов Минторг закрыл «Новоселкин» Госстандарт запретил реализацию строительных инструментов из России и Китая Размещение рекламы на сайте hata.by Успеть приватизировать и не прогадать: ответы на главные вопросы приватизации Белорусский отель с французским шиком: в Минске откроют «NOVOTEL MINSK MAYAKOVSKAYA» Как разделить недвижимость в случае развода Власти США выделили $3 млрд в помощь безработным ипотечным должникам

Цена квартиры: занимательная арифметика

Опубликовано: 28 июля 2009

Автор: hata.by

Цена квартиры: занимательная арифметика

В условиях, когда цены на жилье снижаются, очень важно правильно оценить свою квартиру и выставить ее на продажу по средней рыночной цене, а еще лучше – ниже средней. Только тогда на нее могут обратить внимание покупатели. Как узнать рыночную цену квартиры? Какие существуют для этого способы и как правильнее оценить жилплощадь, чтобы в дальнейшем за «правильные» деньги ее продать или купить?

Для многих из нас квартира, собственником котором мы являемся, пожалуй, самая дорогая материальная ценность. Причем она всегда в цене, хотя, правда, случаются и «взлеты», и «падения». Сколько стоит на рынке жилья конкретная квартира? Это совсем не праздный интерес в случае, если вы собираетесь ее продать. Как бы тут не продешевить. Но и завышать ее стоимость нельзя, особенно в условиях, когда цены на жилье снижаются. Покупателю тоже важно не переплатить лишнего.

Итак, оценку стоимости жилплощади условно можно разделить на три вида: самостоятельная оценка; риэлтерская оценка и оценка аттестованным оценщиком.

В основном оценка жилплощади проводится в целях: продажи жилого помещения конкретному покупателю; залога для получения кредита; передачи полностью или частично имущественных прав на объект оценки; разрешения имущественных споров; возмещения ущерба; налогообложения и др.

Оценка для продажи

Оценка стоимости жилого помещения может производиться для совершения сделки купли-продажи. Заказчиком в этом случае может выступать как продавец, так и покупатель. Интересы у них разные. Но и тот и другой заинтересованы в ценовых рамках. Покупатель – для того, чтобы сориентироваться, хватит ли у него денег на покупку квартиры или придется брать банковский кредит. Продавец заинтересован в том, чтобы узнать реальную рыночную цену объекта и продать ее как можно дороже.

При определении рыночной стоимости квартиры учитываются следующие факторы: местоположение жилья (район, транспортная доступность, обеспеченность общественным транспортом, наличие объектов социальной инфраструктуры в пределах пешей доступности, наличие объектов промышленной инфраструктуры в микрорайоне, организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж); состояние дома (тип здания, год постройки, материал наружных стен, материал перекрытий, состояние здания, техническое обеспечение здания, количество этажей, состояние подъезда); характеристики оцениваемой квартиры (этаж, площадь общая/жилая, количество комнат, их площадь, площадь кухни, санузел, высота потолков, лоджия (балкон), вид из окон, слаботочное обеспечение, дополнительные системы безопасности, состояние объекта, видимые дефекты внутренней отделки, данные о перепланировке).

Цена квартиры складывается из всех этих факторов и еще массы нюансов. На нее могут повлиять даже такие «мелочи», как соседи – пьющие, непьющие, сделан ли настоящий евроремонт или так себе – псевдо, чист ли подъезд и др.

Помните, что среднерыночная стоимость квартиры, расположенной, например, на первом этаже, уменьшается примерно на 10 %. Евроремонт при продаже оценивается в сумму, составляющую 20-30 % от вложенных в него средств. Квартиры со свободной планировкой или с возможностью перепланировки стоят дороже. Неоформленная перепланировка снижает стоимость жилья. Все изменения, проведенные в квартире, должны быть официально оформлены.

Оцениваем самостоятельно

Итак, вы хотите самостоятельно выяснить стоимость квартиры. Для этого вам надо купить специализированные издания (смотрите сайты в Интернете) и поискать по объявлениям аналогичное жилье в домах в этом же микрорайоне или районе – по этажности, категории дома, количеству квадратных метров...

Если кто-то из соседей недавно покупал такую же квартиру, поинтересуйтесь, сколько они заплатили. Хотя цены не стоят на месте. И сегодня за нее дают уже совсем другие деньги. Но имейте в виду: цена даже двух одинаковых по площади квартир в одном и том же доме может отличаться от среднерыночной в большую или меньшую сторону.

Можно позвонить в агентство недвижимости (лучше сразу в несколько), попросить оценить вашу квартиру «заочно». Многие агентства пользуются одной и той же базой данных и выдадут информацию – в каком диапазоне находятся цены на подобное жилье.

Оцениваем в агентстве

Специалист агентства недвижимости определяет стоимость квартиры на основании информации о выставленных на продажу или об уже совершенных сделках по продаже аналогичных квартир в данном районе. Для оценки риэлтерские фирмы используют единую базу данных, где представлен основной перечень продаваемых квартир. Просматриваются именно те, которые интересуют продавца или покупателя, то есть аналогичные. Учитываются те же основные, так называемые «обязательные» критерии, к которым относятся: район Минска и его экологическое состояние, расстояние от метро и транспортная доступность, характеристики самого дома и квартиры и т.д.

Самое главное при оценке - сделать точный выбор объектов-аналогов, по которым имеются достоверные и актуальные (зафиксированные на дату оценки) цены купли-продажи. Принимается во внимание также динамика цен на рынке в конкретный момент. Исходят также из параметров объектов недвижимости: сколько всего выставлено на продажу, как долго эти квартиры продаются. А потом делают сравнительный маркетинговый анализ цен на такое же жилье в интересующем вас районе.

Допустим, нужно продать «однушку» в Лошице в доме современной постройки. Как ее оценить? Нужно найти аналогичные предложения – такого же метража, в таком же доме, в этом же районе. Нашлось 15 «штук». Как правило, разброс по ценам этих квартир значителен. Смотрят самую высокую и самую низкую. И определяют некую золотую середину. А дальше все зависит от индивидуальных нюансов самой квартиры, которые могут цену либо немного приподнять, либо понизить. Именно такая оценка может называться рыночной.

Допустим, квартира в хорошем состоянии. Это плюс. Никто в ней не проживает. Опять плюс. Дом отлично расположен, окна выходят на зеленый парк – это тоже повышает цену. Неподалеку от дома – автостоянка или гараж. Еще плюсуем... Если же все, о чем сказано выше – с точностью до наоборот (квартира запущена, там зарегистрированы люди, окна выходят на мусороперерабатывающий завод), минусуйте. Цена будет ниже.

Собственно, к такому сравнительному методу прибегают и при самостоятельной оценке. Ничего тут особенного нет. Правда, специалисты-риэлтеры, по идее, сделают это более грамотно.

Стоимость подобных услуг входит в пакет услуг при совершении сделки. Обычно последняя цена назначается по обоюдному согласию сторон.

Лицензированная оценка

Более грамотно оценят квартиру профессиональные независимые оценщики. Чаще всего к услугам оценщиков прибегают, если необходим официальный отчет о стоимости квартиры. Например, когда надо определить, сколько стоит недвижимость при разделе имущества (при бракоразводном процессе, составлении брачного контракта) или в случае возникновения судебного спора о стоимости объекта, при определении нанесенного ущерба, при оформлении банковского кредита и т.д.

Для проведения оценки собственник жилья обращается в государственную организацию, где работают оценщики, прошедшие в Государственном комитете по имуществу аттестацию и имеющие свидетельства на право проведения независимой оценки. Они оценивают объекты недвижимости по определенным параметрам.

Например, при обращении за оценкой в Национальное кадастровое агентство вначале надо либо прислать по факсу, либо почтой, либо привезти лично в офис заявление. После составления и подписания договора на оказание оценочных услуг с вами свяжется исполнитель оценки и договорится о дате осмотра оцениваемой квартиры (при необходимости осмотра). По результатам произведенных работ вам будут выданы заключение и отчет об оценке.

Стоимость услуг по оценке квартиры будет зависеть от ее характеристик, местоположения и вида определяемой стоимости. Ориентировочная стоимость оценки: типовой квартиры - от 200 тыс рублей; квартиры, расположенной в домах по индивидуальному проекту, – от 400 тыс рублей. Срок оформления заключения и отчета об оценке квартиры составляет в среднем 2-3 дня, начиная с даты осмотра и получения всех необходимых документов.

При обращении за оценкой в Минское городское агентство по госрегистрации и земельному кадастру у вас попросят перечень документов: документы, содержащие идентификационные сведения заказчика (личный паспорт) правообладателя; доверенность (если лицо действует от имени собственника), либо запрос суда, юридической консультации, налоговой инспекции и других уполномоченных органов (оригинал и копия); регистрационное удостоверение либо свидетельство о государственной регистрации (оригинал и копия); правоустанавливающие документы (в случае отсутствия регистрационного удостоверения либо свидетельства о государственной регистрации); технический паспорт (оригинал и копия).

Заказчик в обязательном порядке должен указать цель оценки, дату оценки, валюту оценки, вид стоимости, пользователя оценки (место предоставления).

Заключение и краткий отчет об оценке организация выдаст в течение 14 календарных дней с моменты оплаты услуг по договору; срочные заказы по рыночной стоимости объектов оценки выполняются в течение 3 или 5 рабочих дней; срочные заказы по оценке индексным методом – в течение 5 рабочих дней.

Обратиться за оценкой можно и в иную организацию.

Почему так дорого

Разброс цен на аналогичные квартиры на рынке недвижимости довольно велик. Это объясняется многими причинами. Например, продавец хочет сбыть квартиру быстрее и быстро получить деньги, – естественно, цена назначается минимальная, чтобы квартиру купили первой.

Продавец желает продать жилплощадь как можно дороже, и сроки его не очень волнуют, – назначает максимальную для своей квартиры цену. Та же ситуация, только наоборот – у покупателя.

На цену жилплощади может повлиять также то, насколько выгодным оказался покупатель для продавца, есть ли у него наличные деньги (либо собирается брать кредит), покупает сразу или в рассрочку. То есть на каждую квартиру ищется свой покупатель, и каждому покупателю – своя квартира. Когда интересы совпадают, тогда и получается справедливая оценка.
 


Оставьте Ваш комментарий





Коментарии к статье (0)

Читайте также:
1.1337