6 августа в Беларуси ожидается до +35 Доллар установил новый рекорд – 15 565 В Британии арендодатели могут попасть в тюрьму из-за съемщиков-нелегалов Минторг закрыл «Новоселкин» Госстандарт запретил реализацию строительных инструментов из России и Китая Размещение рекламы на сайте hata.by Успеть приватизировать и не прогадать: ответы на главные вопросы приватизации Белорусский отель с французским шиком: в Минске откроют «NOVOTEL MINSK MAYAKOVSKAYA» Как разделить недвижимость в случае развода Власти США выделили $3 млрд в помощь безработным ипотечным должникам

Почем нынче «хрущевки»?

Опубликовано: 22 марта 2012

Автор: Елизавета Булатецкая

Средние цены продажи двухкомнатных квартир в минских панельных «хрущевках» колеблются в пределах от 1086 до 1150 долларов за квадратный метр.

 

Недавно в СМИ прозвучали высказывания некоторых ведущих минских риэлтеров о том, что цены на самые недорогие минские квартиры, так называемые «хрущевки»*, опустились ниже 1 тыс. долларов за квадратный метр. Нисколько не сомневаясь в объективности таких оценок, корреспондент HATA.BY решил выяснить, приобрело ли данное явление массовый характер или речь идет всего лишь о единичных случаях.

С этой целью были проанализированы сделки купли-продажи квартир, заключенные в январе и феврале текущего года.

В реестре цен сделок купли-продажи недвижимости по состоянию на 22 марта имелись записи о 730 квартирах, проданных в Беларуси в январе-феврале, которые расположены в типовых домах первых массовых серий, -- так называемых хрущевках. В том числе в Минске проданы 266 квартир, из которых 130 находятся в крупнопанельных домах,  99 – в кирпичных и около 35 – в домах со стенами из блоков.

В сравнении с предыдущими годами (2006-2011) нынешний год, судя по итогам первых двух месяцев, оказался средним по количеству проданных квартир «хрущевского» типа. В 2011 году в январе-феврале в столице было подано 348 «хрущевок», в 2010 г. – 255, в 2009 – 149, в 2008 г. -- 237, в 2007 – 412, в 2006 г. – 141.

То есть самым успешным по количеству проданных «хрущевок» оказался 2007 год, когда в январе-феврале было совершено максимальное количество соответствующих квартирных сделок. Интересно, что несмотря на разницу в количестве проданных объектов, структура сделок исходя из материала стен домов, в которых расположены проданные квартиры,  почти не изменилась. В 2007 г. из 412 «хрущевок» 195 (47,3%) расположены в крупнопанельных домах, в нынешнем году – 48,9%, в кирпичных – 164 (40%) и 99 (37,2%), со стенами из блоков –  47 (11,4 %) и 33 (12,4%) соответственно.   

Сколько же стоят сегодняшние «хрущевки»?

Для анализа цен мы взяли выборку из двухкомнатных квартир, на которые в последнее время приходится самая большая доля всех квартирных сделок купли-продажи в Минске.

Так в категории «хрущевок» из 266 квартир, проданных в январе—феврале, на долю «двушек» пришлось 55,6% договоров купли-продажи (148), на долю однокомнатных – 28,2% (75), трехкомнатных – 14,3 % (38). Четрехкомнатных продано всего 4.               

Из 148 двухкомнатных квартир 79 находятся в крупнопанельных домах.  Эти квартиры мы разделили на три подгруппы: первая и вторая – это квартиры, расположенные на крайних этажах (первом и последнем) и третья -- на средних этажах.

Из 25 сделок первой подгруппы 10 сделок совершены с долями. Они не учитывались при расчете средней цены продажи квадратного метра. Также в расчет не принимались сделки с нерыночными ценами. В расчете средней цены участвовали только те квартиры, где указаны рыночные цены – от 917 до 1297 долл./кВ. м. В итоге получили, что средняя цена продажи двухкомнатных «хрущевок», находящихся на 1 этажах крупнопанельных домов, составила за январь-февраль 9,08 млн. руб. или 1090 долл. в эквиваленте.

Вторая подгруппа представлена 17 «двушками».  Средняя цена продажи квадратного метра в квартирах, расположенных на 5 этажах (то есть последних), составила 1085 долл./кВ. м или 9,07 млн. руб. кВ. м. Разбежка рыночных цен – от 887 долл. до 1404 долл. Основной массив квартир находится в ценовом пределе не выше 1100 долл./кВ. м.        

Интересно, что в категории квартир, расположенных на 5 этажах оказалась только одна сделка с долями.

Из 37 сделок с квартирами третьей подгруппы три  совершены с долями и в семи договорах купли-продажи указаны нерыночные цены. В расчете средней цены продажи участвовали только квартиры, реализованные по рыночным ценам – от 7,9 до 11,3 млн.руб./кВ. м или от 940 до 1370 долл. /кВ. м в эквиваленте. Таким образом, в категории «двушек», расположенных на 2-4 этажах панельных «хрущевок», средняя цена продажи квадратного метра составила 9,6 млн. руб. или 1150 долл. в эквиваленте.

Также оказалось, что общем массиве двухкомнатных «хрущевок», расположенных в панельных домах и участвовавших в определении средней цены, только 10 квартир были проданы по цене, ниже 1 тыс. долл./кВ. м. и 26 квартир – выше 1100 долл./кВ. м.

Поскольку квартиры-хрущевки, расположенные в домах кирпичных и блочных ,были всегда дешевле, то мы можем сделать вывод, что пока рано говорить о массовом снижении цен на недорогие квартиры в Минске ниже 1 тыс. долларов за квадратный метр.

Приведенная оценка позволяет сделать вывод о том, что квартиры расположенные на крайних этажах, продаются в среднем на 6% дешевле.

*-- Согласно общепринятой классификации «хрущевки» — это крупнопанельные,  кирпичные или блочные жилые 4- или 5-этажные дома, построенные в период с 1958 по 1972 годы. Их еще называют типовыми домами первых массовых серий. Особенность квартир-хрущевок являлась сравнительно невысокая стоимость, небольшая общая площадь, компактность. Они были как правило со смежными комнатами, с невысокими потолками, общей площадью в среднем около 60 кв.м. трехкомнатные, 43 кв.м. -- двухкомнатные и 30 кв.м. однокомнатные квартиры, с небольшими кухнями (5-6 кв.м.), совмещенными санузлами и балконами либо без них.

Было несколько серий домов хрущевского типа. Одни серии были рассчитаны на срок до 25-30 лет, другие – до 50 лет. Но потом выяснилось, что многие из них могут прослужить при соответствующей эксплуатации до 150 лет.

В Беларуси, включая Минск, большинство таких домов решено не сносить, а капитально ремонтировать и даже реконструировать путем надстройки этажей и пристройки лифтов. Благодаря этому, а также учитывая небольшой метраж таких квартир и чаще всего привлекательное местоположение, они по-прежнему пользуются спросом и хорошо конкурируют по ценам квадратного метра с более современным и даже сегодняшним типовым жильем.   

На 2012 год в Минске утвержден перечень подлежащих капитальному ремонту домов, в которых возможна надстройка мансардных этажей. Всего определено 32 здания в разных районах города: по пр. Партизанскому, 18А, 137, 139, 141, 143; ул. Красноармейской, 13; ул. Плеханова, 117; ул. Лермонтова, 43; ул. К.Либкнехта, 84/3; ул. Казинца 51/3, 66; ул. Андреевской, 3/2, 5/2; ул. Буденного, 30; пр. Независимости, 107, 109; ул. Гикало, 22; ул. Краснозвездной, 6; пер. Я. Коласа, 15; ул. Я. Мавра, 29, 31, 33; ул. Д. Сердича, 4; ул. Орловской, 23; ул. Гая, 24, 32; ул. Азизова, 8; ул. Каховской, 36; ул. Шевченко, 1, 18, 24, 26. Подробности можно узнать на сайте Мингорисполкома. 


Оставьте Ваш комментарий





Коментарии к статье (0)

Читайте также:
0.87798