Какова зарплата - таков кредит

Снижение процентных ставок по кредитам будет зависеть от темпов инфляции и соответственно от изменения ставки рефинансирования. «Предполагается, что инфляция в январе 2012 года снизится, и соответствующим образом должна снизиться ставка рефинансирования», - рассказала журналистам 28 декабря председатель правления Национального банка Надежда Ермакова. За снижением ставки рефинансирования последует снижение ставок по кредитам. Пока же ставки по кредитам, предоставляемым банками на строительство и покупку жилой недвижимости, находятся в пределах от 31 до 62 процентов годовых в зависимости от статуса претендента на кредит.

Чтобы получить кредит под такие проценты, надо иметь большую зарплату. Какую именно  – мы попытаемся сейчас установить.  

Предположим, человек хочет построить или купить квартиру площадью 45 кв. м стоимостью по 7,5 млн. руб./кв. м (880 долларов США) . За такую стоимость и при таком метраже можно построить однокомнатную квартиру эконом-класса или купить на вторичном рынке самую дешевую «двушку-хрущевку».

Если потенциальный покупатель (дольщик) состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, то теоретически он может взять кредит в Беларусбанке под 31% годовых на 20 лет в размере 75% стоимости квартиры.

Какой среднемесячный доход он должен иметь, чтобы взять такой кредит.  

Общая стоимость квартиры составляет 337,5 млн. руб. По условиям банка кредитополучатель должен оплатить 25% стоимости квартиры своими деньгами. В нашей ситуации это 84,4 млн. руб. И на оставшиеся 75% (253 млн. 125 тыс. руб.) банк может предоставить кредит. 

Используя кредитный калькулятор, предоставленный банком, получаем, что  среднемесячный чистый доход для получения кредита на указанных условиях на сумму 253 125 000 руб. должен составлять не менее 15 298 520  руб. При этом в первый год после получения кредита ежемесячные выплаты по кредиту будут составлять около 7, 6 млн. руб., в том числе по процентам -- 6,5 млн. руб. По мере погашения кредита, сумма по процентам будет уменьшаться. 

Заметим, что в среднемесячный доход для определения платежеспособности банк может включать доходы членов семьи и близких родственников.

По данным Главного статистического управления Минска, номинальная начисленная среднемесячная заработная плата работников организаций Минска составила в ноябре 3 млн. 197,2 тыс. руб. То есть, чтобы получить кредит на квартиру, кредитополучателю надо будет включить в совокупный доход доходы примерно 5 членов семьи и близких родственников со среднестатистической зарплатой.

Предположим, что у человека  есть однокомнатная квартира площадью 30 кв. м и стоимостью около 45 тыс. долларов в эквиваленте. Он хочет поменять ее на двухкомнатную квартиру стоимостью около 55 тыс. долларов. Какую сумму кредита он может взять в банке и на какую сумму нужно предоставить банку справки о среднемесячном доходе?

При нынешнем курсе белорусского рубля по отношению к доллару США чтобы произвести доплату за двухкомнатную квартиру нужно взять кредит на сумму около 90 млн. руб. Требуемый среднемесячный чистый доход для получения такого кредита должен составлять не менее 5,5 млн. руб. То есть если и муж, и жена получают  среднестатистическую зарплату, то они могут взять кредит, чтобы обменять  однокомнатную квартиру на двухкомнатную. При этом следует иметь ввиду, что в первый год банку придется платить в среднем по 2,7 млн. руб., из которых 2,3 млн. руб. -- по процентам. Психологически, с этим конечно трудно смириться. Да и финансово будет очень сложно. Придется даже подыскать дополнительный способ заработать. Но  переезд из однокомнатной квартиры в двухкомнатную (тоже из двушки в трешку при доплате не более 10 тыс. долларов) того стоит.  

Что если покупатель квартиры или дольщик не является нуждающимся в улучшении жилищных условий?

В этом случае Беларусбанк предложит кредит под 49% годовых на 15 лет.

Требуемый среднемесячный чистый доход для получения кредита в 90 млн. руб. должен составлять не менее 8, 5 млн. руб. То есть двоих членов семьи со средней зарплатой не хватит, чтобы банк дал кредит. Придется включить в совокупный доходы еще как минимум одного родственника со средней зарплатой, и в обязательном порядке найти дополнительный заработок. Потому что максимальная сумма ежемесячного платежа банку оценивается в 4, 2 млн. руб., в том числе по процентам 3, 6-3,7 млн. руб.  

У других банков проценты по кредитам, предоставляемым на строительство или покупку жилья, еще больше, чем у Беларусбанка. Например, Белинвестбанк предоставляет кредиты на приобретение жилой недвижимости очередникам – под 50,5% годовых, неочередникам – под 53% годовых. Банк ВТБ (Беларусь) – под 58,9%. Соответственно, требования к заработной плате могут быть выше.