Судя по информации, размещенной на Hata.by в радиусе 5 км от Минска на продажу предлагается сегодня около 3 десятков одноквартирных жилых домов. Цены очень разные – от 30 тыс. долларов (811 долл./кВ.м) за часть дома с участком 2,5 сотки в Сенице до 690 тыс. долл. ( 2233 долл. /кВ. м) за элитный коттедж с 11 сотками земли в д. Ждановичи. Естественно самые дешевые дома – деревянные в возрасте от 20 лет и более. Средние цены домов, выполненных из кирпича, газосиликатных блоков находятся где-то на уровне 1000 долларов за кВ. м.
В цену предложения домов включается, конечно же и стоимость земельного участка. В одних случаях это может быть участок 5 соток, в других – 10-15 соток.
Примерно треть предложения приходится на «незавершенку», которая предлагается в диапазоне от 20 тыс. долларов. Причем, чем меньше цена, тем больше вероятность, что в качестве недостроенного дома вам предложат фундамент или его часть.
Кстати, во всех случаях, когда речь идет о продаже недостроенных домов, выполнена консервация «недостроя».
В радиусе 15 км от Минска уже предлагается около 100 домов. Диапазон цен – тот же, что и в 5 км от столицы: от 30 тыс. до 690 тыс. долл. Кроме того выставлены на продажу около десятка дач и садовых домиков по ценам: от 15,8 тыс. долларов за садовый домик с 7 сотками земли в д. Мацевичи до 100 тыс. долларов за дачный дом около 90 кв с участком 10 соток в д. Ходаково. К слову за 100 тыс. долларов можно приобрести кирпичный дом (176 кв. м) с земельным участком 8,5 соток в Колодищах.
Какова же картина реальных сделок с дачной и коттеджной недвижимостью?
Начнем с того, что активность продаж в январе, как во всех секторах рынка, упала.
Например, в прошлом году в столичном районе было продано 384 дома, включая недостроенные законсервированные, и 16 участков для индивидуального строительства, 6 из которых – незастроенные. Кроме того по договорам купли-продажи реализована 51 дача (садовый домик) и около 800 участков для коллективного садоводства, в том числе вместе с построенными и недостроенными садовыми домиками.
В январе в Минском районе было продано 15 домов, в том числе 3 недостроенных законсервированных, 6 садовых домиков и 31 участок для коллективного садоводства, в число которых входят как застроенные так и незастроенные участки.
За сколько продавались в январе дома и дачи?
Что касается дач и садовых домиков, то цены продажи такой недвижимости, согласно данным реестра цен сделок, колебались в январе от 5 ,5 млн. (за дощатый домик-сарайчик (30 кв. м) на 6 сотках в «Энергетике-2002» до 50,5 млн. руб. за кирпичный домик (31 кв. м) на 6 сотках в «Птицеводе». Цены реальных сделок с участками, в том числе и застроенными, находятся в диапазоне от 5 млн. руб. за 600 кв. м в «Узгорье» до 154 млн. руб. за 11 соток в ст. «Гаспадар-2002». Встречаются и совсем нерыночные цены – например, 2 млн. за 800 кв. м в «Нашем роднике» или за 500 кв. м в «Пралеске-2002».
В одной из публикаций, "Цену участка ограничивает кадастровая стоимость", мы уже сообщали о том, что Кодекс о земле запрещает продавать земельные участки ниже кадастровой стоимости. В свою очередь нотариусам и государственным регистраторам запрещается удостоверять и регистрировать соответственно сделки купли-продажи участков, если договорная цена этих участков оказывается ниже кадастровой стоимости участка.
Впрочем, бывает так, что договорная цена участка, который находится в садоводческом товариществе, устанавливается с учетом задолженности бывшего хозяина по членским и целевым взносам. Например, если участок стоит на рынке 8 млн. руб., а задолженность по взносам составляет 5 млн. руб., то стороны могут договориться о том, что продавец получает от покупателя на руки 3 млн. руб., а покупатель принимает на себя обязательства погасить имеющуюся задолженность. Правда, юристы говорят, что в этом случае договорная цена должна обосновываться документально.
Также важно напомнить, что кадастровая стоимость участков установлена в долларах США и не меняется до следующей переоценки. Если в этот период рубль подешевел к доллару в 3 раза, то кадастровая стоимость в рублях автоматически увеличивается в 3 раза.
Возвращаясь к ценам, можно сказать, что в январе в Минском районе был продан один незастроенный участок, предназначенный для строительства и обслуживания одноквартирного дома. Цена продажи составила 2,3 млн. руб. за сотку. Участок находится в одной из деревень Михановичского с/с.
Следующая категория – это одноквартирные дома. Площадь проданных в январе домов колеблется от 34 кв. м (цена – 2 млн. руб./кВ. м с участком 6 соток) в Острошицком Городке до 149 кв. м в Колодищах (по 5,6 млн. руб/кВ. м с участком 15 соток). В обоих случаях дома сделаны из бруса с той лишь разницей, что первый построен давно, а второй совсем недавно.
Если внимательно проанализировать цены предложения и цены сделок, количество реальных сделок и объем предложения, то можно выявить несколько особенностей.
Цены сделок реальных сделок значительно ниже цен предложения. Предлагаемые цены домов и дач несколько завышены по отношению к ценам минских квартир, что собственно подтверждается небольшим количеством договоров по отношению к объему и структуре предложения загородных домов. В то же время, сравнивая цены сделок квартир в Минске и цены загородных домов, можно сказать о том, что за квартиру в городе можно приобрести лучший по качеству и больший по площади дом с земельным участком в ближайшем пригороде. То есть уровень покупательного спроса на дома в Минском районе снизился более ощутимо, чем на квартиры в Минске.
