С 21 октября прошлого года для объектов, которые подлежат приемке в эксплуатацию, гарантийный срок увеличен с 2 лет до 5. Новая норма введена постановлением Совета министров №875 от 30 июня 2011 г. и распространяется на объекты, принятые в эксплуатацию после вступления в силу этого постановления – то есть после 21 октября 2011 года. Причем независимо от того, сколько лет строился, реконструировался, капитально ремонтировался объект.
Например, в июне текущего года сдается в эксплуатацию дом, который строился по жилищным облигациям или долевым способом. В договорах купли-продажи жилищных облигаций или в договорах долевого строительства, заключенных в 2010, в 2009 или в начале прошлого года, указан гарантийный срок 2 года. Но на самом деле гарантийный срок по этому дому будет не 2 года, а 5 лет. То есть заказчик обязан обеспечить, а подрядчик осуществить исправление всех строительных недоделок, дефектов, которые будут выявлены в течение 5 лет (а не 2 лет, как написано в договоре) после утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию.
Но если построенный дом был принят в эксплуатацию до 21 октября 2011 года, то он уже не подпадает под 5-летний гарантийный срок.
Что касается технологического и инженерного оборудования, то гарантийные сроки на него устанавливает завод-изготовитель.
Как пояснили в Министерстве архитектуры и строительства, новый гарантийный срок распространяется на все объекты, которые подлежат приемке в эксплуатацию. В свою очередь приемке в эксплуатацию, согласно постановлению Совета министров №716 от 6.06.2011 г., подлежат законченные «возведением, реконструкцией, реставрацией, капитальным ремонтом, благоустройством (далее – строительство)» и подготовленные «к эксплуатации (в том числе выпуску продукции, производству работ, оказанию услуг)» объекты строительства, в том числе очереди строительства, пусковые комплексов (если не предусмотрено иное). Обязательная приемка в эксплуатацию не распространяется на «садовые домики, хозяйственные строения и сооружения, необходимые для ведения коллективного садоводства на земельных участках, предоставленных членам садоводческого товарищества в этих целях».
На работы по текущему ремонту, например, в многоквартирных домах, порядок приемки объектов в эксплуатацию и соответственно 5-летний гарантийный срок не распространяются. Но если речь идет о капитальном ремонте, о благоустройстве внутридворовой территории, то здесь и порядок приемки, и гарантийный срок действуют новые.
Например, если дом был поставлен на капитальный ремонт 3 года назад, а акт приемки в эксплуатацию после капитального ремонта дома (а дом после капремонта сдается целиком, с учетом всех работ), был утвержден в ноябре прошлого года, то здесь тоже действует гарантийный срок 5 лет. В течение этого периода подрядчик (например «Минскремстрой») обязан будет устранять все недоделки, которые обнаружатся после приемки дома.
К сожалению, практика капитального ремонта многоквартирных жилых домов такова, что из-за многочисленных недоделок заказчики в лице ЖРЭО и ЖЭСов по полгода и даже больше не подписывают акты приемки домов. Так случилось с домом по ул. Кнорина,15-а, который находится на обслуживании ЖЭСа №33. Работы вроде бы закончены полгода назад, а дом в эксплуатацию до сих пор не сдан. Оказывается, и крыша не доделана, и И таких примеров по Минску довольно много. Заказчикам в лице ЖРЭО и ЖЭСов в последнее время стало слишком накладно принимать дома с недоделками. Жильцы стали требовательнее относиться к качеству обслуживания, потому что и закон, и контролеры на их стороне.
Текст подготовлен по материалам круглого стола «Судебная практика по договорам строительного подряда», организованного компанией EventMedia.
