С 20 октября вступает в силу указ № 324 от 19 июля 2011 г., который существенным образом меняет правила игры в долевом строительстве многоквартирных жилых домов.
С этой даты договоры создания объектов долевого строительства подлежат обязательной государственной регистрации. Регистрация бесплатная. Ее осуществляет местный исполком, выдавший разрешение на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.
Договор с дольщиком считается заключенным со дня его регистрации. По новым правилам на один объект (квартиру, офисное помещение и т.д.) может быть зарегистрирован только один договор долевого строительства.
Дольщик (физическое лицо, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо) может перечислять деньги застройщику только после госрегистрации договора.
Указ обязывает застройщика на каждый многоквартирный жилой дом открывать отдельный спецсчет. На него не могут зачисляться деньги дольщиков, которые идут на оплату прибыли и затрат застройщика, которые не включены в смету строительства дома, но включаются в общую стоимость объекта.
Указ обязывает местные власти по каждой многоквартирной новостройке создавать "электронный банк данных (реестр) объектов долевого строительства". Реестр должен содержать сведения о дольщиках, квартирах и нежилых помещениях, реквизиты договоров долевого строительства, другую информацию.
При этом за застройщиком по-прежнему сохраняется право предусматривать при формировании стоимости 1 квадратного метра общей площади объекта долевого строительства прибыль. При строительстве жилья для очередников прибыль ограничивается 5% от определяемой в текущих ценах сметной стоимости объекта долевого строительства.
Но в отличие от старых правил, теперь сумма прибыли, которая рассчитывается застройщиком при заключении договора долевого строительства, не может быть изменена "в связи с увеличением фактической стоимости объекта долевого строительства по сравнению со сметной стоимостью в текущих ценах". Если только фактическая стоимость не увеличивается "в соответствии с требованиями законодательства".
Не вдаваясь в подробности, отметим также, что по новым правилам застройщик может устанавливать окончательную стоимость строительства объекта, отличную от фиксированной стоимости (она определяется на дату заключения договора долевого строительства), и требовать от дольщика доплаты.
Указ также разрешает застройщику предусматривать в договоре, что "обязательство дольщика по оплате стоимости объекта долевого строительства исполняется в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте". Однако цена в иностранной валюте должна быть неизменной до окончания строительства, если только дольщик в период действия договора не становится нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Если договорная стоимость привязывается к иностранной валюте, то в случае расторжения договора застройщик возвращает дольщику деньги по курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Нацбанком на день возврата.
Действие документа не распространяется на договоры создания объектов долевого строительства, заключенные до вступления в силу данного указа.
