Чтобы дома стали "моложе"

Изменится ли ситуация в лучшую сторону? Что можно сделать для этого? Как решается проблема реконструкции и модернизации панельного жилья в других странах? Обо всем этом шла речь на международной конференции "Проектирование, организация и технология работ по реконструкции, модернизации и ремонту жилья массовой застройки второй половины ХХ века", которая недавно проходила в Минске.

Тяжелые 90-е годы прошлого столетия сказались на всех сферах жизни, не исключением была и эта. Понадобился не один год, чтобы выйти хотя бы на тот уровень ремонта жилья, который был в 1990-м. Эту планку жилищное хозяйство столицы "взяло" в 2003-м. Затем ежегодно шел прирост объемов капремонта на 10 процентов. Например, в Минске за 2003-2007 годы отремонтировано более 700 домов, при этом в столице на обслуживании ЖРЭО находится 6269 домов. В этом году по плану в городе должно быть отремонтировано 550 тысяч кв. метров жилья, что составляет лишь 1,9 процента от всей площади жилфонда. Чтобы выйти на нормальный показатель, ежегодно должно ремонтироваться не менее 4 процентов жилья, это 1 млн. кв. метров площади. Такие цифры озвучил на конференции заместитель директора "Минскремстроя" Леонид Матусевич.

Чтобы вдвое увеличить объемы капремонта, должен быть опережающий рост подготовки проектно-сметной документации. Сейчас ее делают 14 организаций. Но, по словам Леонида Матусевича, ряд новых организаций и мастерских не полностью выполняют свои функции из-за нехватки опыта подобной работы. Поэтому на базе филиала "Минскремстроя" по решению Мингорисполкома создается проектный институт, который будет готовить проекты для ремонта жилого фонда столицы.

Что касается финансирования работ, то есть соответствующая программа до 2015 года. А вот проблему строительных кадров тоже предстоит решать, поскольку для выполнения удвоенных объемов понадобится 10,8 тысячи специалистов ремонтно-строительного профиля. Сейчас в этой сфере заняты 5,6 тысячи человек. Только в этом году отток кадров составил 7 процентов, а приходящим молодым специалистам еще надо учиться. Не хватает и специалистов по технадзору: сейчас их в Минске 97 человек при потребности 360.

Как сказал Леонид Матусевич, для решения всех этих вопросов планируется создать Городское управление по капитальному ремонту жилого фонда столицы.

У россиян ситуация с капремонтом жилья примерно такая же, как и у нас. Такой вывод можно было сделать из выступления на конференции руководителя отдела МНИИТЭП (Москва) Владлена Сухорослова.

До недавних пор капремонт жилья в российской столице велся разрозненно и в небольших объемах. И лишь в последнее время к вопросу подошли комплексно. Поскольку в городе 70 процентов жилья построено в индустриальном исполнении, было решено разработать типовые проекты капремонта домов по всем сериям КПД (а их 16). Предварительно это жилье осматривалось для определения степени износа.

Удалось закрепить и такую норму - если дом построен по типовому проекту, то документацию на капремонт не надо согласовывать с экспертизой, то есть сокращается время подготовки ПСД. А еще по требованию мэра Москвы капремонт решено делать комплексно, кварталами, а не разрозненно, как прежде. Причем ремонту в этом случае подлежат не только дома, но и соседние объекты культурно-бытового назначения, преобразования затрагивают также инженерно-транспортную инфраструктуру и прилегающую к домам территорию. То есть меняется вся среда обитания.

На цели комплексного капремонта российской столицы выделено до 2014 года 0,5 трлн. российских рублей, а осваивать их строительные организации оказались не готовы - прежде всего из-за острого дефицита кадров. Москва даже обратилась к соседним государствам с просьбой помочь в этом вопросе. Эта же проблема существует и у нас, о чем шла речь выше.

А вот попытки проводить реконструкцию жилого фонда с надстройками (мансардами) и перепланировками в Москве пока не получили поддержки населения. По мнению Владлена Сухорослова, это связано с опытом сноса пятиэтажек, которые были непригодны для реконструкции. Жители этих домов получили квартиры в том же районе города и даже улучшили свои жилищные условия, то есть если семья увеличилась, то вместо одной квартиры получила две. Теперь москвичи хотят получать новые квартиры и не соглашаются на реконструкцию домов с надстройкой. Из-за этого на двух площадках пришлось отменить намеченные работы. Правда, исключением станет экспериментальный проект, который будет осуществляться с участием немецких специалистов в районе Кузьминки. Там намечен капремонт с надстройкой жилых домов.

Владлен Сухорослов считает, что, сохраняя пятиэтажные дома (даже если их надстроить еще на несколько этажей), градостроители сохраняют в городе комфортную среду обитания.

Успешно проходили комплексная реконструкция и модернизация панельного жилья в Германии. Об этом уникальном опыте рассказал на конференции Ральф ПРОТЦ, директор общества "Компетенццентр по благоустройству и содержанию микрорайонов Берлина".

Модернизация застройки началась в этой стране в 1990 году. На первом этапе проходил опрос жильцов, для этого составили анкету из 400(!) вопросов. В результате получили общий "портрет" жителей (возраст, материальное положение и пр.). Именно жильцы тогда сформулировали основные требования к своим домам и квартирам, а также среде обитания. Они хотели больше зелени во дворах, площадки для игр, магазины вблизи жилья, а также телефоны в квартирах. Что касалось непосредственно квартир, то жители панелек просили более надежную входную дверь и стеклопакеты на окна. А вот район проживания, как правило, никто не хотел менять. Еще очень важно, что граждане готовы были частично инвестировать предстоящую модернизацию жилья. Все эти данные были учтены при подготовке работ.

Архитекторы разработали имидж каждого жилого квартала, чтобы он отличался от других. Например, один условно назывался "Природа" и имел много зелени, в квартале "Сад" были небольшие участки под окнами, где люди не только могли разводить цветы и кустарники, но и отдохнуть среди зелени на маленьких скамеечках. Дома квартала "Искусство" украшали интересные архитектурные детали и т.д.

Чтобы проводить реконструкцию жилья без отселения, нужны были новые технологии работ. Три года шел эксперимент, подбирались новые стройматериалы, отрабатывалась стратегия. В результате немецкие строители разработали свой стандарт: они за пять (!) дней выполняют все работы в квартире (обновление систем канализации, водоснабжения, отопления, вентиляции, электроснабжения, укладка плитки в кухне и ванной комнате, обновление сантехники и арматуры, установка входной двери). Сюда не входит только замена окон, но часто она проводится параллельно.

Во время модернизации и реконструкции жилья в Германии проводились также такие работы: утепление фасадов, крыши; установка новых окон с принудительной вентиляцией; обновление системы отопления; пристройка лифта в зданиях выше шести этажей; укрепление балкона или строительство, если его прежде не было. Иногда выполнялись и перепланировки, например, объединение двух квартир на одном этаже либо находящихся друг под другом.

Как сказал Ральф Протц, анкетирование населения проводилось каждые пять лет. Это позволяло учитывать изменяющиеся запросы людей. Например, сегодня жители ратуют прежде всего за лифт, балкон (где его нет) и улучшение внешнего вида зданий.

Сейчас в Германии модернизировано таким образом 90 процентов жилья. А немецкие специалисты охотно передают свой опыт зарубежным коллегам. Вот только готовы ли мы, скажем, провести внутриквартирные работы за пятидневку?

Тем не менее и в нашей республике сдвиги есть. Еще в конце прошлого года было решено пойти по пути москвичей и также разработать типовые проекты капитального ремонта панельных домов. Над этой задачей работает институт "Белжилпроект". Это существенно облегчит и ускорит подготовительный этап капремонта. А вот сроки проведения и качество работ по-прежнему остаются в списке проблемных моментов. Но это тема отдельного материала.