Имеет ли право застройщик (заказчик) требовать доплату за ранее оплаченные квадратные метры, откуда появляется эта доплата и в каких случаях дольщик имеет законное право отказаться ее вносить? Чтобы ответить на эти вопросы, рассмотрим типичный пример.
Есть некое ЗАО, которое получило земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома. ЗАО – это заказчик, у которого в нашем примере и очень часто на практике нет возможности ни проектировать, ни строить дом самостоятельно. Для этих целей заказчик привлекает сторонние организации – генпроектировщика и генподрядчика. Генпроектировщик делает проект дома, его согласовывает и осуществляет в последующем авторский надзор, чтобы дом строился в соответствии с проектом. Генподрядчик дом строит, полностью своими силами или привлекает на отдельные виды работ субподрядчиков. Кроме этого заказчик заключает договор со специалистом или фирмой для осуществления технического надзора. Технический надзор контролирует качество строительства, чтобы дом строился в соответствии с нормами.
У заказчика нету своих денег, чтобы профинансировать стройку. Ему нужно привлечь или кредитные ресурсы или средства дольщиков. Как правило, кредитные ресурсы привлекаются на начальной стадии – проектирование, подготовка участка под строительство. А для финансирования непостредственно строительства заказчик привлекает средства дольщиков. Но в любом случае заказчик намерен заработать на этом проекте.
Таким образом, договорная стоимость квартиры складывается, если не вдаваться в подробности, из стоимости проекта, стоимости строительства, неких затрат заказчика, понесенных на выполнение своих функций как заказчика, и прибыли заказчика. Прибыль может исчислять как в денежном, так и в натуральном выражении (речь идет о квартирах, нежилых помещениях, которые по завершении стройки будут оформлены как собственность заказчика).
Определяя договорную стоимость, которую обязан заплатить по договору дольщик, заказчик включает в нее кроме затрат на проектирование и строительство дома, свои расходы и прибыль. Расходы заказчика – это расходы, связанные с получением земельного участка (отчисления в городской бюджет) и его подготовкой под строительство (снос зданий и строений), это издержки, связанные с необходимостью брать кредит на начальной стадии реализации проекта.
Если посмотреть на составные части договорной стоимости, то опасность для дольщика в плане необходимости доплачивать за уже выкупленные метры, представляют преимущественно стоимость самого строительства и в меньшей степени стоимость проектных работ. Что касается расходов заказчика, его прибыли, каких-то его рисков, то это все должно быть для дольщика величиной неизменной в рамках договорной стоимости, если только не произойдет какая-то вселенская катастрофа. Риски заказчика, связанные с финансовыми кризисами, с собственными просчетами при определении договорной стоимости, неумением грамотно продавать свои квартиры и оптимизировать финансирование стройки, с проблемами неисполнения договорных обязательств привлеченными строительными и проектными организациями, дольщик не обязан компенсировать. Другое дело, что белорусский заказчик (за исключением некоторых, которых можно пересчитать на пальцах двух рук), не имеет за душой ничего, что можно было у него забрать для оплаты непредвиденных расходов. Поэтому дольщик, когда подписывает с заказчиком договор долевого строительства должен знать, что ставя подпись, он принимает на себя все финансовые риски реализуемого проекта. Единственный, кто в данной ситуации хоть что-то может иметь виде материальных активов – это генподрядчик. Но у дольщика нет с ним договорных отношений, а значит претензии имущественного плана к генподрядчику может предъявить только заказчик.
Поэтому когда заказчик просит, предлагает, требует доплатить, нужно разобраться по какой причине выросла договорная стоимость. Требование доплаты трудно оспорить в судебном порядке в том случае, если в процессе строительства выросла базовая стоимость строительства. Например: выявлена необходимость выполнения дополнительных работ; материалы или оборудование, заложенные проектом, пришлось заменить на более дорогостоящие; вышли новые нормативы, соблюдение которых привело к увеличению базовой стоимости.
Что касается инфляции, роста заработной платы, удорожания строительных материалов, то это не основания, чтобы требовать от дольщиков, оплативших по договору полную стоимость строящейся квартиры, доплату. Если только в договоре долевого строительства не написано иное.
В ходе общения со специалистом «СБСМонтажстрой» выяснилось, что если нет оснований для увеличения базовой стоимости, то не должна увеличиваться договорная стоимость для дольщика.
О той части договорной стоимости, которая касается расходов заказчика, мы уже сказали. Она расти не может, а если растет, то это риски самого заказчика.
Что касается второй и самой главной части договорной стоимости – стоимости строительства дома (квартиры), то это сумма, за которую генподрядчик обязуется перед заказчиком построить дом. В нее входит базовая стоимость (сметная стоимость, которая рассчитывается по проекту), непредвиденные расходы генподрядчика, его риски, связанные с инфляцией, с необходимостью применять повышающие коэффициенты при начислении заработной платы рабочим, плюс прибыль. И стоимость строительства может расти, и это будет обосновано, если увеличивается базовая стоимость.
Как видим, у заказчика действительно есть законное основание требовать доплату за уже оплаченные квадратные метры, если увеличилась базовая стоимость строительства квартиры. И судебная практика в последнее время идет по пути признания за заказчиками такого права. К тому же в действующей редакции указа о долевом строительстве многоквартирных домов тоже предусматривается право заказчика пересчитывать окончательную стоимость объекта долевого строительства после его ввода в эксплуатацию.
Для этого даже введено такое понятие как окончательная стоимость, которая определяется по окончании строительства. То есть теперь в указе есть два понятия: фиксированная стоимость (договорная стоимость объекта долевого строительства на момент заключения договора о долевом строительстве) и окончательная стоимость, которая может отличаться от фиксированной на столько, на сколько выросла (уменьшилась) базовая стоимость строительства.
Все это, теория. На практике – все значительно хуже. Единственным лицом, участвующим в процессе создания объекта долевого строительства и имеющим материальные активы является генподрядчик. Генпроектировщик (попросту – проектная организация) – ничего кроме компьютеров и канцтоваров не имеет. У заказчика – то же ничего нет. Исключение составляют мощные девелоперские фирмы, имеющие в собственности коммерческую недвижимость, за счет которой можно будет компенсировать издержки дольщиков в случае такой необходимости, опять же если так решит суд. Об этом нужно помнить, заключая договор долевого строительства.
По сути дольщик (физическое или юридическое лицо), вступающее в долевое строительство, принимает на себя функции кредитора. Он кредитует заказчика, оплачивая через него работу проектировщика и генподрядчика, за право оформить в собственность построенную квартиру. То есть дольщик – это маленький инвестор. А его риски – это инвестиционные риски. По логике инвестиционные риски должны страховаться, но это в Беларуси не практикуется, во всяком случае -- в долевом строительстве.
