В статье «Почем нынче «хрущевки»?» мы проанализировали, по какой цене реально продаются в Минске самые доступные по цене двухкомнатные квартиры. Речь шла в частности о «двушках», расположенных в панельных 4-5-этажных домах, построенных в 1958 - 1972 годах.
Сегодня, мы попытаемся выяснить, по каким ценам в январе-феврале продавались двухкомнатные квартиры в современных панельных домах, в частности построенных в период с 2000 по 2010 год. Это, как нам кажется, позволит многим гражданам, интересующимися квартирами в новых домах сделать выбор – приобрести квартиру в уже построенном доме или заключить договор долевого строительства.
Всего в реестре цен сделок на 23 марта имелось 412 записей о квартирах, проданных в январе-феврале текущего года и расположенных в домах не старше 11 лет. Из них 284 квартиры расположены в домах, построенных в 2000-2010 годах, и 128 – в 2011 г.
Мы намеренно не принимаем во внимание 128 квартир в домах 2011 года постройки. Потому что по этой группе сделок довольно сложно судить о реальных ценах продаж на вторичном рынке жилья, которые осуществляются физическими лицами. Во-первых, основная часть таких квартир реализуется без отделки, во-вторых – преимущественно застройщиками.
Так вот из 284 квартир 2000-2010 годов постройки выбираем квартиры в панельных домах (их 95) и подсчитываем среднюю цену продажи квадратного метра. Естественно в расчете не участвуют сделки с долями и с ценами, которые очень трудно отнести к рыночным.
В итоге получилось, что средняя цена продажи однокомнатных квартир в современных крупнопанельных домах составила 10,5 млн. руб. или около 1250 долл./кВ. м, двухкомнатных – 10,6 млн. руб. или 1270 долл./кВ. м, трехкомнатных – 10,6 млн. руб. или около 1280 долл./кВ. м.
То есть, квадратный метр двухкомнатных квартир в современных крупнопанельных домах в среднем обходится покупателю на 150 долларов дороже, по сравнению с «двушками» в крупнопанельных «хрущевках» (1120 долл./кВ.м).
Обращает на себя внимание очень незначительная доля «двушек» как в современных, таки в «хрущевских» панельных домах, проданных дешевле 1 тыс. долл./кВ.м. Но верхний предел у «хрущевок» ниже.
Интересно, в феврале не зафиксировано ни одной трехкомнатной современной квартиры в крупнопанельном доме, которая была бы продана по цене меньше 1000 долл. /кВ.м. При этом цена квадратного метра в нескольких квартирах превысила отметку в 1,5 тыс. долларов.
Изучение цен продажи квартир в домах каркасных, монолитных со стенами из легких блоков, позволяет сделать вывод, что в этой категории на цену квадратного метра влияет очень сильно местоположение, статус дома и его этажность. При этом не всегда соблюдается обратно-пропорциональная зависимость – чем больше площадь, тем ниже цена квадратного метра.
Есть примеры продажи трехкомнатных квартир в домах повышенной комфортности площадью около 150 кв. м по ценам более 2,5 тыс. долл./кВ. м. А есть сделки, где квартиры продаются и по 600 долл./кВ.м. Вероятнее всего речь идет о квартирах, которые хозяева когда-то приобрели по «долевке» в надежде, что она подорожает, а теперь продают, так и не сделав отделку.
В обозреваемый период были осуществлены и так называемые оптовые продажи квартир в современных домах. Например, в январе была совершена сделка купли-продажи около десятка одно-, двух и трехкомнатных квартир в доме №4 по ул. Лобанка, который был сдан в эксплуатацию в 2009 году. Сумма сделки составила около 3 млрд. рублей.
Изучение статистики сделок также позволяет оценить, как изменилась за последнее десятилетие типология строящегося жилья.
Например, в категории жилья 2000-2010 годов постройки на долю крупнопанельных домах приходится только 33% (95 из 284) квартир, проданных в этой категории, 1980-1999 годов – 77,4% (284 из 367), 1973-1979 – 72,5% (108 из 149), 1958-1972 гг. – 48% (175 из 368), 1900-1957 годов – 1,3% (1 из 77).
