Начинается всё с обращения в агентство по недвижимости и поиска покупателя. После чего подыскивается подходящий вариант новой квартиры. В этом случае может быть заключён договор о намерениях с покупателем. По такому договору продавцу предоставляется определённое время на поиск встречного варианта. Это может быть как заключение договора долевого строительства, так и покупка готовой квартиры с отделкой или без отделки, а также покупка квартиры на вторичном рынке. Далее агентство собирает необходимые документы по обеим квартирам. Документы отправляют нотариусу и регистратору на дополнительную проверку. После этого согласовывается время встречи, сделки, решаются финансовые вопросы. Продавец квартиры вносит (или получает) доплату, если она была предусмотрена, и подписывает сразу два договора – продажи и покупки. Таким образом, обмен осуществляется одномоментно. Все риски в подобной ситуации сведены к минимуму. После проведения сделки, остаются только вопросы регистрации, перепрописки и переселения.
-- При заключении договора гражданин уже какие-то моменты для себя проясняет, -- замечает заместитель директора агентства недвижимости ООО «Час-Пик» Игорь Рассохов. -- Проводится консультация, разъяснение всех необходимых действий. Зачастую этого разговора бывает достаточно, чтобы вообще прекратить все начинания и помыслы. Мы объясняем человеку, какие процентные ставки существуют на сегодняшний день, каковы правила заключения договоров. Часто люди не представляют себе всей процедуры и всех последствий, которые она за собой повлечёт. То есть при заключении договора все моменты анализируются.
Следует обратить внимание на тот факт, что после заключения сделки о купле-продаже ни одна из сторон не имеет право претендовать на возврат в свою старую квартиру. Поэтому решение необходимо принимать взвешенно и не торопиться с выбором варианта покупки новой квартиры. Чем больше времени будет затрачено на совершение сделки, тем лучший выбор можно сделать, не говоря уже о том, что и на проверку всех документов по новой квартире уйдёт больше времени. А это значит, что её можно будет провести гораздо тщательнее.
При междугороднем и международном обменах – всё то же самое. Хотя и осуществлять подобные обмены гораздо сложнее и хлопотнее. «Юридически очень сложно будет осуществить при сегодняшних разницах в документообороте именно прямой договор обмена или мены с другим государством, -- считает заместитель директора агентства недвижимости ООО «Час-Пик» Игорь Рассохов, -- это практически нереально. Поэтому будет действовать вышеописанная схема договора о купле-продаже – то есть найти вариант, найти покупателя, взять задаток, передать задаток по встречному варианту, продать свою квартиру и купить новую. И, естественно, прежде чем осуществлять сделку, нужно удостовериться, что у продавца квартиры, скажем, в Витебске, будет достаточно денежных средств для того, чтобы приобрести жильё в Москве». Есть и ещё один, более лёгкий способ. Заключить договор о долевом строительстве, после чего, внеся первый взнос, решить вопрос с продажей собственного объекта недвижимости. Только в этом случае придётся подождать, пока новая квартира будет построена.
Почему же сегодня не очень выгодно заключать именно договор обмена или мены квартиры? Ответ на этот вопрос прост. При прямом обмене должно совпасть слишком много критериев и при этом очень мала вероятность того, что именно так и будет. Обе стороны должны устраивать и месторасположение дома, и площадь квартиры, и этаж и даже виды из окон. Кстати, как правило, пенсионеры предпочитают жить на более низких этажах, в тихих спокойных районах, в то время как молодёжь стремится поселиться повыше и в оживлённых местах. И самое главное – это сумма доплаты, в случае если обмен производится между неравнозначными квартирами. Доплата также должна устраивать всех, что бывает далеко не всегда. Оттого успешность такого мероприятия сводится к минимуму или обмен затягивается на слишком долгий срок. А дабы ускорить процесс, не стоит вынуждать себя выбирать не совсем подходящий вариант. Тем более, что при покупке жилья, выбор гораздо больше и лучше.И это позволяет приобрести не то, что получается, а именно то, о чём вы мечтали.
Все агентства по недвижимости проводят ряд необходимых процедур, позволяющих гарантировать порядочность и своевременность выполнения своих обязательств по сделке со стороны покупателя и продавца. Однако люди, склонные к обману и мошенничеству всё равно время от времени появляются. Бороться с ними непросто. Казалось бы, все документы проверены, всё было в порядке, но спустя какое-то время у счастливчика, который приобрёл новое жильё, вдруг возникают серьёзные проблемы. Что делать, если вас всё-таки обманули?
-- Если сделка осуществлялась с помощью риэлторов или адвокатов то, соответственно, нужно обращаться к тому, кто её проводил – они в первую очередь помогут и подскажут. В случае, если человек на свой страх и риск это всё осуществлял -- то же самое, -- отвечает Игорь Рассохов. -- Обращаться к адвокатам за советом. Но чем более поздний этап обращения, тем сложнее что-то исправить. И тем затратнее это может быть для второй стороны. Все ситуации разрешимы, здесь только вопрос во времени. Но если человек приобрёл квартиру и сделка признана ничтожной из-за того, что вторая сторона продала ему квартиру по поддельному паспорту, не будучи собственником, то, естественно, это серьёзный вопрос и никакого тут спасения не будет. Единственный выход в такой ситуации -- это уголовное дело по факту мошенничества неустановленного гражданина. Возможные сложности, такие как задержка с выпиской или освобождением -- это всё будничные вопросы и они вполне решаемы. Спрогнозировать всё очень тяжело, и, когда мы проводим сделки, я сознательно всегда стараюсь давать гражданам больше времени на те же вопросы освобождения, перепрописки, переезда. Любая поспешность для сделки неприемлема. Как правило, торопит тот, кто получает деньги. И у него могут быть какие-то собственные мотивы для того, чтобы побыстрее продать квартиру. На это следует обращать внимание.
