Когда подешевеют новостройки?

Что почем?

По итогам первого квартала нынешнего года средняя стоимость квадратного метра жилья, возводимого с господдержкой для очередников, составила с учетом отделки около 1,7 миллиона рублей. При этом в домах КПД цена была на 100 тысяч меньше, а в зданиях других типов - примерно 1,9 миллиона.

В начале нынешнего года по сравнению с последним кварталом минувшего цены даже немного снизились. Произошло это, как объясняют в Министерстве архитектуры и строительства, в частности, в результате “ужимания” уровня рентабельности отечественных производителей стройматериалов и строительных организаций. Однако сколько будет стоить квадратный метр в дальнейшем, сказать крайне сложно.

“Нужно учитывать, что на первом квартале практически не сказались те изменения стоимости энергоресурсов, которые произошли, - отмечает начальник управления жилищного строительства Министерства архитектуры и строительства Александр Горваль. - Они в большей степени могут проявиться во втором квартале”.

Модернизировать и экономить

Каждый многоквартирный дом уникален по-своему. Стоимость квадратного метра зависит, например, от себестоимости стройматериалов и строительно-монтажных работ, затрат на проектирование, подготовку земельного участка.

За последние пять лет в строительной отрасли было реализовано около ста инвестиционных проектов. В итоге удалось снизить зависимость от колебаний цен на импортные стройматериалы.

“Доля стройматериалов в стоимости квадратного метра сегодня составляет около 70-75 процентов, - рассказывает Вячеслав Туров, первый заместитель гендиректора ОАО “МАПИД”, на которое приходится более половины жилья, возводимого в столице, и почти десятая часть общереспубликанского объема. - В этой доле на импортные стройматериалы приходится 6-7 процентов, удельный вес небольшой”. По-прежнему приходится закупать за рубежом, например, ванны, линолеум, кабель, некоторые металлоконструкции.

Однако одним импортозамещением проблему не решить. Дело в том, что в себестоимости отечественного цемента, других важных материалов удельный вес импортных энергоресурсов порой превышает 50 процентов. Таким образом, чтобы цена квадратного метра для граждан стала более привлекательной, необходимо снижать энергопотребление как в процессе производства стройматериалов, так и во время возведения жилья.

Инвестировать и конкурировать

Ресурсосбережение требует дополнительных инвестиций. Осуществить это за счет внутренних ресурсов весьма проблематично, так как для предприятий и стройорганизаций государство ограничивает уровень рентабельности. Поэтому большие надежды возлагаются на масштабные зарубежные инвестиции. Только в нынешнем году при благоприятном раскладе предполагается привлечь несколько сотен миллионов долларов.

Впрочем, как полагает председатель совета Белорусской ассоциации “Недвижимость” Николай Простолупов, крупные инвесторы в строительный сектор к нам придут только в том случае, если уровень рентабельности проекта составит не менее 30 процентов. Ограничивать рост стоимости квадратного метра лучше не административными мерами, а экономическими методами, путем создания благоприятных условий для ведения бизнеса, развития конкуренции.

Время - деньги

МАПИД может построить дом за срок от 8 месяцев до 1 года, - отмечает Вячеслав Туров. - Проектирование ведется не более года. Другое дело, что допроектный период занимает много времени. Если дом будет строиться на месте сноса частного сектора, то согласование и освобождение площадки может занять и более трех лет”. И все это, естественно, приводит к удорожанию себестоимости новостройки.

“Темп строительства - это цена стройки, - обращает внимание министр архитектуры и строительства Анатолий Ничкасов. - Себестоимость зависит не столько от цены щебня, цемента, а больше от скорости возведения. Поэтому в экономически развитых европейских странах такое огромное внимание отводится процессам автоматизации производства. Дом, построенный за месяц, может обойтись в пять раз дешевле, чем здание, возведенное за год. Наша задача - так спроектировать и так построить, чтобы это состоялось”.

Поэтому в Минстройархитектуры рассматривают возможность дальнейшего сокращения нормативных сроков строительства жилья на 10-15 процентов. Правда, делать это придется осмотрительно. Ведь за последние десятилетия технологии шагнули далеко вперед. Например, количество элементов из расчета на квадратный метр в новых секциях МАПИД увеличилось на 30-40 процентов. К тому же сейчас с учетом повышения требовательности новоселов те же окна, двери не монтируют сразу на заводе, а делают это с учетом пожеланий будущих жильцов на стройплощадке. Все это требует дополнительного времени.

Больше удобных участков

Большой резерв снижения стоимости жилья, полагают эксперты, заложен в сфере выделения земельных участков. Чем подробнее в нашей стране будут разработаны перспективные планы жилой застройки конкретных населенных пунктов, чем меньше будет затяжных согласований, тем быстрее будут вырастать дома, тем дешевле обойдется квадратный метр.

В последнее время участки чаще всего выделяются по следующему принципу: жилье для очередников возводится на свободной площадке, а коммерческое - там, где требуется снос, другие работы. При этом государство берет на себя затраты по созданию инженерной инфраструктуры при определении стоимости квадратного метра для лиц, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий и имеющих право на господдержку. С одной стороны, такая тактика позволяет сдерживать цены для очередников, но с другой - ведет к удорожанию других новостроек.

Например, СООО “Ареса-Сервис”, по словам директора центра маркетинга и коммерции этого предприятия Веры Быковой, в апреле предлагало квартиры по цене 1,3 тысячи долларов (напомним, в жилье с господдержкой - около 600 долларов).

Как бы там ни было, но большинство новоселов от нынешней системы господдержки выигрывает. Ведь за минувший год в нашей стране более 90 процентов многоквартирного жилья было сдано именно для очередников, то есть по льготным ценам. В планах на нынешний год - не менее 80 процентов. На практике по итогам первого квартала вышло около 87 процентов. Всего за этот период в стране сдали в эксплуатацию более 1,3 миллиона квадратных метров жилья. Однако нужно понимать, что государственное стимулирование не может быть бесконечным.

А как у них?

•В Киеве квадратный метр в новостройке предлагают в среднем по 1,6 тысячи долларов, а в Москве - по 4,5 тысячи.

•В мировой практике неофициальным показателем уровня доступности жилья считается соотношение уровня средней месячной зарплаты в стране и стоимости квадратного метра жилья. Беларусь стремится к тому, чтобы эти два параметра как минимум сравнялись.