Населению лучше воздержаться от получения кредитов на недвижимость на 1,5-2 года. Такое мнение, как пишет БЕЛТА, высказал 11 ноября заместитель председателя правления Национального банка Беларуси Сергей Дубков на 6-й международной конференции по развитию банковского розничного бизнеса в Минске.
"Нет фундаментальных посылов, что доходы населения будут расти теми темпами, как растут процентные ставки и выплаты по кредитам", - цитирует информагентство заместителя главы Нацбанка. По его словам, люди стали меньше брать потребительские кредиты, но по-прежнему сохраняют интерес к жилищному кредитованию, потому что как считает банкир, жилье для людей всегда на первом месте.
Коммуналку поднять, льготные кредиты убрать
"В развитии рынка недвижимости меня смущают два аспекта, которые стимулируют общую стоимость квадратного метра: льготное кредитование и низкие тарифы на ЖКХ", - отметил С. Дубков. По его словам на рынке недвижимости наблюдается серьезная диспропорция. "Размер возмещения населением жилищно-коммунальных услуг ниже их себестоимости. Сравните стоимость квартиры в Минске и Вильнюсе или Риге, где население возмещает 100%. Как показывает опыт, это является серьезным фактором с точки зрения сохранения высоких цен на недвижимость", - цитирует С. Дубкова БЕЛТА.
Что касается льготного кредитования жилищного строительства, то на эти цели невозможно, как считает банкир, постоянно использовать бюджетное субсидирование.
По мнению С. Дубкова, рынок недвижимости не будет развиваться желаемыми темпами до тех пор, пока государство будет компенсировать населению расходы по коммуналке и по жилищному строительству. "С точки зрения нынешней ситуации, сегмент этого рынка должен остановиться, структуризироваться, выработать новые правила и только потом двигаться вперед. А на это потребуется хотя бы 1,5-2 года", - сказал С. Дубков.
Раньше и в землянках люди жили
Так что же должно остановиться? Жилищное строительство вообще или всего лишь жилищное строительство за льготные кредиты? Логично полагать, что С. Дубков имел в виду именно второе -- то есть прекратить тратить бюджетные деньги на кредитование жилищного строительства. Потому что остановить жилищное строительство как таковое невозможно.
Ведь льготные кредиты в Беларуси появились где-то в 1996 году. А коммерческие кредиты на жилищное строительство и покупку квартир банки начали выдавать вообще после 2000 года. Но рынок жилья жил и развивался и в отсутствии кредитов. Дома строились, квартиры продавались и покупались.
Правда, цены были совсем другие. Например, недорогую "двушку" в 1998 году можно было купить за 14-16 тыс.долларов, а в 2000 году вообще за 10 тыс. долларов, потому что за первые 2 года после августовского кризиса 1998 года вся недвижимость подешевела в 1,5-2 раза. Но, начиная с 2001 года квартирные цены резко пошли вверх. И за 2001-2006 годы они выросли в 6-8 раз, в первую очередь благодаря банковским коммерческим кредитам, которые по началу выдавались только в долларах, а уж затем и в белорусских рублях.
10 лет затишья -- и снова финансовый кризис, на сей раз не российский, а мировой (2008 г.). И снова ценам пришлось ужаться. Не успели отойти от мирового кризиса, наступил собственный кризис. Рубль обесценился втрое. Инфляция по итогам 2011 года может преодолеть отметку в 100%. Между квартирные цены (в долларах) пока держаться (так было в первые полгода после августовского кризиса российского), рублевые цены выросли в 2,5-2,8 раза.
Как долго продержаться долларовые цены?
На этот вопрос каждый отвечает исходя из того, что ему выгоднее, но при этом лишь единицы верят в то, что квартиры могут подешеветь в 1,5-2 раза.
Между тем ставка рефинансирования упорно продолжает расти. Сегодня она составляет 40%. И это не предел.
Хотя, как сказал на той же конференции С. Дубков, дальнейшее повышение ставки рефинансирования совсем нежелательно. Зам главы Нацбанка признался, что "Национальный банк находится в очень неудобной позиции". "С одной стороны, есть внешние обязательства и понимание фундаментальных вещей - ставка должна расти. С другой - мы упираемся в социальный аспект", - сказал С. Дубков. Он пояснил, что для людей выплата кредитов по ставкам, которые привязаны к ставке рефинансирования, становится непосильной. Население не имеет доходов, достаточных для обслуживания кредитной задолженности.
"Ставка рефинансирования 40% - это уже достаточный уровень, чтобы, с одной стороны, отвечать фундаментальным документам правительства по сдерживанию кредитования, когда проценты являются запретительными. С другой - мы исчерпали возможности дальнейшего повышения ставки с точки зрения доходов населения и экономики страны", - цитируют С. Дубкова информагентство.
Вопрос дальнейшего повышения ставки рефинансирования лежит за пределами "социального аспекта" и зависит в первую очередь от переговоров с Антикризисным фондом ЕврАзЭС. "У нас есть внешние обязательства, в том числе в рамках Антикризисного фонда, который нас финансирует. А там говорят: "Должны быть положительные ставки", сказал С. Дубков.
Но если ставка рефинансирования будет расти, значит, будут дорожать кредиты, которые берет население на покупку и строительства жилья. Берет, потому что еще дают банки. Еще немного и перестанут давать. И это процесс уже начался.
Что будет с начатыми стройками и "вторичкой", если и коммерческих кредитов не станет?
Да все нормально будет. Кто-то, безусловно, пострадает. Но в основном чтобы оплатить начатые строительством квартиры, люди будут продавать имеющееся жилье. При продаже, конечно же, придется сбивать цену. А желающие покупать "вторичку" по 800-1000 долл./кв. м за наличные найдутся. Есть люди, которые уже давно ждут, когда на квартирном рынке начнется ценопад.
Для тех, кто предпочитает улучшать свои жилищные условия путем продажи меньшей квартиры и покупки большей, вообще почти ничего не меняется. Доплаты тут небольшие. И если банки перестанут выдавать коммерческие кредиты, то недостающую сумму можно и у знакомых одолжить.
Кстати 10-15 лет, когда жилья в Беларуси строилось гораздо меньше, чем сейчас, и кредитов не было, квартирных сделок на вторичном рынке совершалось ежемесячно в 2 раза больше, чем сейчас. Правда, как уже было замечено, цены были другие.
