Сегодня, когда экономический и валютный рынок в стране находятся в нестабильном состоянии, разные специалисты сферы недвижимости по-разному его оценивают. Отсюда и различные прогнозы по поводу развития дальнейшей ситуации. Оценивая экономическую ситуацию в стране, одни специалисты говорят о том, что осенью на рынке жилья произойдет обвал цен, вплоть до 30%. Взяв на заметку подобное высказывание, отдельные покупатели, намеревающиеся летом купить квартиры, отложили покупки до осени. Другие специалисты не столь категоричны в своих прогнозах. И кто же прав? Как выяснилось в процессе общения со специалистами, однозначного ответа по поводу развития дальнейшей ситуации на рынке жилья пока нет, и никто с полной уверенностью точно не может сказать, что же будет происходить с ценами на самом деле: то ли рынок останется в своем нынешним состоянии, а значит, ни бурного роста цен, ни обвала не предвидится; то ли все же в экономике произойдут какие-либо еще более отрицательные события, которые и повлекут за собой обвал цен; а может, наоборот, экономические процессы активизируются, что повлечет за собой рост цен? Пока же экономисты не дают точных прогнозов в отношении развития экономической ситуации в стране, поэтому на рынке жилья сохраняется все та же неопределенность, которая возникла еще весной.
Чтобы как-то разобраться в сложившейся ситуации и выяснить, чего же можно ожидать осенью, мы обратились к руководителям риэлтерских компаний, не один год успешно работающих на рынке недвижимости.
Как отметила директор агентства недвижимости «Сильван» Аделина Попова, за последнее время существенного падения цен на квартиры не произошло и, по ее мнению, не произойдет и осенью. Сказать, как говорят отдельные руководители агентств недвижимости, тем более выступая от имени Белорусской ассоциации «Недвижимость, вводя, таким образом, людей в заблуждение, что осенью произойдет обвал цен на 30%, невозможно и неправильно. «Сегодня даже экономисты не могут точно сказать, что будет в дальнейшем с экономикой. А отечественный рынок недвижимости, как и во всем мире, теснейшим образом связан с экономической ситуацией в стране. В то же время, сегодня ни экономисты, ни политологи не говорят о том, что в ближайшие месяцы может произойти обвал как в экономике страны, так и на рынке недвижимости. Поэтому делать прогнозы относительно резкого падения цен в недвижимости, я считаю, нельзя», – сказала руководитель риэлтерской компании.
Что касается лета, то в эту пору года, отметила специалист, цены всегда немного падают. А вот осенью и зимой немного растут. При этом А.Попова добавила, что цены на так называемое элитное жилье и современное остались на прежнем уровне, снижение произошло только на квартиры в старом фонде. «Рынок сегодня плавающий и очень неоднозначный. И давать прогнозы очень сложно, тем более в такой категоричной форме. В настоящее время, если у людей есть деньги, то они наоборот пытаются их куда-то вложить. А недвижимость – это лучшее вложение денег», – добавила А.Попова. К тому же, если цены начнут резко падать, то продавцы снимут свои квартиры с продажи, а застройщики перестанут строить. А это автоматически приведет к росту цен. Сегодня рынок недвижимости регулируется самостоятельно, поэтому катастрофического падения цен нет и быть не может, считает специалист рынка.
При этом директор агентства сказала, что сегодня и на первичном рынке жилья ситуация также неоднозначная. «Нельзя сказать, что квартиры на первичном рынке не покупаются, или все застройщики снижают цены на новое жилье (от автора: такое мнение бытует, и оно нашло отражение в прессе). Первичное изучение спроса на квартиры в новых домах, один из которых – обычная панелька в Каменной горке, а другой – элитный по ул. Смолячкова, которые мы будем реализовывать, показывает, что у людей есть интерес к жилью, и они готовы платить даже по 2000-2500 долл.США/кв.м. Потому что в Минске не хватает жилья элит-класса».
По мнению директора агентства недвижимости «Час-Пик» Тимофея Лобановского, в настоящее время рынок жилья нельзя рассматривать как некое единое целое, его надо дифференцировать, и каждый сегмент рассматривать в отдельности. Если говорить о вторичном рынке жилья, то, считает руководитель риэлтерской компании, на нем как минимум можно выделить три сегмента – новое современное жилье, жилье типовых потребительских качества и жилье, которое технически и морально устарело, – так называемые «хрущевки» и др. Так вот, по мнению Т.Лобановского, в дальнейшем, вне зависимости от общего состояния рынка недвижимости, технически и морально устаревшее жилье однозначно будет дешеветь. Одной из причин падения цен на «хрущевки» является слишком завышенная цена на них, которая сложилась в Минске еще несколько лет назад ввиду большого спроса на них, а значит, и дефицита, по причине небольшого метража. Что касается других сегментов рынка, то, считает специалист, строить прогнозы относительно его ценообразования надо осторожнее. С одной стороны, потому, что в стране намечается снижение объемов жилищного строительства, что приведет к сокращению общего количества современных жилых помещений. Значит, как минимум такое жилье не должно дешеветь. Но, с другой стороны, подчеркнул директор агентства недвижимости, сейчас в республике наблюдается неустойчивая экономическая ситуация, которая по отношению к аналогичному периоду прошлого года уже привела к снижению цен на квартиры в долларовом эквиваленте примерно на 5-7%, при этом затронув все сегменты рынка. И особенно это очевидно в реальных сделках. Поэтому, предположил Т.Лобановский, снижение цен на жилье может продолжиться и осенью. При этом специалист считает, что 30-процентного обвала цен не должно произойти. «30% даже с учетом того снижения цен, которое мы уже имеем, – это многовато для года. Считаю, что возможна небольшая коррекция цен в сторону снижения, но по сегментам. Новостройки не упадут в цене. Повторюсь, падение цен больше затронет жилье в старом фонде – те же «хрущевки». А вот предпосылок для роста цен я не вижу. Денег у людей больше не становится. Большая проблема с кредитами. Спрос на квартиры небольшой. Хотя, возможно, эти предпосылки и есть, но мы просто о них не знаем, как не знаем и того, какой будет социально-экономическая политика в государстве. Мы не имеем точной информации, поэтому не можем строить более-менее точные прогнозы», – сказал Т.Лобановский.
А вот что касается действий покупателей и продавцов, то директор риэлтерской компании посоветовал покупателям более взвешенно относиться к выбору и покупке жилья, потому что сегодня на рынке есть квартиры по более низким ценам по сравнению со средними рыночными. По всей видимости, такая цена на них будет и осенью. Поэтому нет оснований для того, чтобы ждать осени. А вот продавцам держать цену, которая сформировалась год назад, неразумно, добавил Т.Лобановский. Он считает, что продавцам надо быть гибче. Рынок был все-таки несколько переоценен, хотя и не так серьезно, как, например, в 2007-2008 годах.
Говоря о ситуации на первичном рынке, Т.Лобановский согласился с А.Поповой, что сегодня не все застройщики наперебой снижают цены. «Одно дело – продавать готовую квартиру, и совсем другое дело – продавать квартиру, которая будет построена в конце 2013 года. Такая квартира может стоить, наверное, в долларовом эквиваленте и менее 1 тыс.долл.США/кв.м. На квартиры в домах, сдающихся в текущем году, коррекция цен произошла небольшая. Есть квартиры, которые продаются по ценам более 1000 долл.США, и люди их покупают. Причем и выбор новых квартир на рынке небольшой. А, судя по тенденции, он будет и еще меньше», – сказал директор АН «Час-Пик».
Как отметил еще один наш собеседник – Анатолий Звездин, заместитель директора агентства недвижимости «Центростиль», в настоящее время цены на квартиры на вторичном рынке жилья сильно не снижаются, они, скорее, пребывают в стадии стагнации. Он пояснил, что как человеку может быть присуще такое состояние, как инертность мышления, так рынку недвижимости – состояние стагнации. В сегодняшней ситуации цены на квартиры как товары длительного пользования не могут так быстро меняться, как, например, на продукты питания, привезенные из-за границы. Поэтому они стагнируют. Сейчас происходит так называемая адаптация, процесс выжидания как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей, затишье. Причем на нынешнюю ситуацию повлиял и отпускной период, а также отсутствие достоверной информации о том, что же будет завтра. Правительство и чиновники уже и месяц, и два, и три говорят о том, что все будет хорошо, но ни конкретного плана действий, ни сроков выхода из сложившейся ситуации не называют. Это всего лишь одни слова ни о чем. «Что же касается осени, то, как мне кажется, цены будут снижаться и дальше. Я но я не был бы столь категоричен и не делал таких громких заявлений о 30-процентном падении цен. Все же 30% даже до конца года – это многовато. Даже психологически сложно поверить и представить, что рынок может так значительно рухнуть», – высказал свою точку зрения А.Звездин. При этом он не исключил, что при отсутствии конкретного плана действий Правительства для выхода из сложившейся ситуации, при отсутствии достоверной информации, «может произойти все, что угодно». Но даже в такой ситуации я не говорил бы о падении цен на 30%, добавил заместитель директора. «Отмечу также, что подобной неоднозначной ситуации на рынке недвижимости никогда не было. Отсюда и оценки рынка неоднозначные. И это тоже нормально. В нынешних условиях любые экспертные оценки не могут быть достоверными. Единственное, что может случиться, – это если кому-то просто удастся угадать. – добавил А.Звездин. – При отсутствии достоверной информации появляются различные слухи, домыслы. Они наносят огромный вред всей экономике, в том числе рынку недвижимости. Отсюда и появляются такие фантастические прогнозы».
Специалист считает, что на все происходящие сегодня в экономике процессы будет оказывать влияние и политика. Потому что, по его мнению, ни внутренние силы, ни внешние не заинтересованы в каком-то коллапсе. «Потому что в мире все взаимосвязано, и никто не хочет сильных потрясений. Исходя из этого, можно предположить, что нам и дальше будут предоставлять кредиты на разных условиях, с различными оговорками, и благодаря этому Беларусь будет как-то решать свои вопросы и проблемы. Все это дает основания полагать, что мрачных сценариев развития не случится», – заключил заместитель директора АН «Центростиль». С другой стороны специалист считает, что «медленная агония гораздо хуже болезненного кризиса». После кризиса наступает выздоровление. А когда идет вялотекущий процесс по полгода и непонятно, что будет дальше, – это еще хуже. От этого никто не выигрывает – ни государство, ни люди, ни бизнес, сказал А.Звездин.
О чем говорит статистика
Для наглядности, приведем некоторые статистические данные об изменении цен на квартиры на вторичном и первичном рынке жилья за 7 месяцев текущего года. Так, по данным аналитического центра АН «Твоя столица», средняя цена предложения квартир на вторичном рынке жилья за 6 месяцев текущего года снизилась на 1,9% и составила на конец июня 1369 долл.США/кв.м. При этом с января по март месяц цены предложения росли. А вот начиная с апреля стали снижаться. В июле месяце по отношению к июню цены упали на 1,2%. Что касается реальных цен сделок, то здесь снижение цен за 6 месяцев оказалось еще более скромным – всего 0,4%. В июне средняя цена сделки составила 1261 долл.США/кв.м. А вот в июле по отношению к июню наоборот выросла до 1293 долл.США/кв.м.
Средневзвешенная цена предложения современных квартир на конец июня составила 1410 долл.США/кв.м и по отношению к январю 2011 года снизилась на 2,4%, стандартных – 1350 долл.США/кв.м (снижение на 2,2%), старого фонда – «хрущевки», «брежневки» – 1313 долл.США/кв.м (снижение на 0,9%).
А вот что касается спроса на квартиры, то согласно данным Национального кадастрового агентства, на которые ссылается аналитический центр АН «Твоя столица», то он также на протяжении 7 месяцев был неоднозначным. Так, в январе было заключено 726 сделок, феврале – 671, марте – 976, апреле – 998, мае – 534, июне – 556, в июле – 593.
Если говорить о средней цене предложения квартир на первичном рынке, то она в июне по отношению к январю наоборот выросла и составила 1543 долл.США/кв.м (рост на 11,2%). При этом начиная с января по апрель цена предложения на квартиры росла, а начиная с апреля стала падать. Самой высокой она была в апреле – 1702 долл.США/кв.м.
Самой высокой по итогам полугодия цена предложения зафиксирована на квартиры элит-класса, что вполне естественно – 2248 долл.США/кв.м. Далее в рейтинге следуют квартиры бизнес-класса – 1584 долл.США/кв.м. Самой низкой оказалась цена на квартиры эконом-класса – 1213 долл.США/кв.м. При этом, по данным аналитического центра АН «Твоя столица», выгоднее всего покупать жилье по жилищным облигациям. Так, цена квадратного метра квартир, приобретаемых по жилищным облигациям, составила по итогам полугодия текущего года 1488 долл.США/кв.м; по договорам долевого строительства – 1544 долл.США/кв.м; по договорам купли-продажи – 1581 долл.США/кв.м. В июле цена снизилась на квартиры, приобретаемые по жилищным облигациям и по договорам долевого строительства, соответственно до 1410 долл.США/кв.м и 1514 долл.США/кв.м. А вот на квартиры, приобретенные по договорам купли-продажи, наоборот выросла до 1621 долл.США/кв.м.
