- Рассмотрим, куда на рынке в принципе можно вкладывать деньги. Фондового рынка, как и рынка антиквариата в Беларуси по большому счету нет. Инвестирование в драгоценные металлы на сегодняшний день приемлемо только в том случае, если вы располагаете крупной суммой в иностранной валюте. Куда сегодня белорусы могут выгодно вложить деньги?
- Исходя из личного опыта: у меня растет маленький сын, и на каждый его день рождения я стараюсь приобретать небольшой слиток из драгоценного металла. При этом неизбежно встает вопрос: где этот слиток хранить? Требуются дополнительные затраты как минимум на аренду депозитной ячейки в банке. Еще одно неудобство возникает при необходимости обратить драгоценный слиток в деньги: это требует определенного времени (равно как и в случае с таким активом, как недвижимость). Кроме того, сдавая слиток в банк, свои вложения вы вернете в белорусских рублях, даже если драгоценный металл приобретали за доллары. А вот продавая недвижимость, вы можете найти покупателя, который расплатится более приемлемыми для вас денежными средствами.
Можно также вложить деньги в бизнес. Однако имейте в виду, что такие вложения всегда сопряжены с высокой долей риска. Прогнозируемый доход превышает 20% годовых, но и риск невозврата вложений составляет примерно столько же. Вообще говоря, если речь идет о конкретном человеке как о физическом лице, по канонам инвестиционного менеджмента, следует держать свои сбережения в разных «корзинах». Около 30% денежных средств считается приемлемым направлять в бизнес или другие высокорисковые вложения. Приблизительно равную часть сбережений следует вложить с минимальными рисками. За границей в роли объекта такого низкорискового инвестирования выступают государственные ценные бумаги (как правило, казначейские обязательства или облигации). Они не приносят большой доход, но, с другой стороны, государство всегда обеспечивает их возврат. Для белорусов же в этой роли могут выступать банковские депозиты. И наконец, еще около 30% сбережений за рубежом можно вкладывать в инвестиционные фонды, которые обеспечивают более высокий уровень доходности и, соответственно, связаны с более высокими рисками. Что касается нашей страны, где инвестиционные фонды отсутствуют, возможной альтернативой могут стать вложения в недвижимость.
Таким образом, если у вас есть отложенные деньги, фактически остаются следующие варианты: положить на депозит в банк (но в банк нести страшно, потому что никто не застрахован от того, что этот депозит к вам вернется белорусскими рублями) или вкладывать в бизнес (рискованно). Получается, вложить свои сбережения в недвижимость - самое безопасное и оптимальное решение.
Пожалуй, рынок недвижимости Беларуси и Минска в частности является одним из самых недооцененных активов Беларуси. Во-первых, недвижимость – значительно или незначительно – с каждым годом растет в цене. Во-вторых, имея в собственности недвижимость, вы всегда можете рассчитывать на доход в виде арендной платы. Белорусский рынок характеризуется невысокими арендными ставками, поэтому не стоит ожидать высокого уровня доходности. Но как минимум покрытие затрат на содержание имущества и небольшой инвестиционный доход вам гарантированы.
- На ваш взгляд, сейчас подходящее время для приобретения недвижимости, учитывая всю сложность и неопределенность текущей экономической ситуации в стране?
- В связи с девальвацией белорусского рубля цены на строительные материалы существенно выросли. При этом причиной подорожания стройматериалов стал не только рост цен на сырье, которое приобретается за валюту. Из-за невозможности предсказывать размер девальвации белорусской валюты поставщики оборудования и материалов закладывали свои валютные риски в стоимость стройматериалов. Причем валютные риски закладывались на период обращения товара в деньги и обратно - из денег в товар. Таким образом, поставщик в период этого оборота стремился обеспечить за счет покупателя гарантированный возврат валютного эквивалента денег, которые он вложил изначально.
Что же из-за этого произошло? Многие застройщики были вынуждены приостановить строительство и попытаться провести балансировку между затратами и поступлениями уже на новом уровне. Хотя в ряде случаев происходила остановка только из-за того, что поставщики просто отказывались поставлять материалы. Существует потребность быстрого оборота денежных средств для их защиты от гиперинфляции. Соответственно, тем застройщикам, которым не позволяют остановиться обязательства перед дольщиками, пришлось стратегически действовать по принципу: продаем один квaдратный метр - и быстро вкладываем в строительство нового квaдратного метра.
В настоящий момент экономическая ситуация все еще не стабилизировалась, поэтому пока, постоянно анализируя произошедшее, очень трудно делать прогнозы и принимать стратегические решения. Думаю, потребуется несколько месяцев, чтобы дать полноценную оценку тому, что произошло, и продолжить уверенно работать дальше.
Следует иметь в виду, что затратная часть (себестоимость) уже увеличилась и предпосылок к ее снижению нет. Однако покупательная способность людей существенно упала. Каждый из нас сейчас привыкает к новому уровню цен в магазинах. В краткосрочном периоде мы прогнозируем стагнацию рынка недвижимости – всем участникам рынка необходимо время, чтобы адаптироваться к ситуации. Каждый из застройщиков, исходя из условий финансирования, степени строительной готовности объекта, имеющихся обязательств перед банком или соинвесторами, вынужден принимать сложные индивидуальные решения. Именно это сейчас и отражает ситуация на рынке – большой разброс цен, разные условия, валюта платежа и курсы пересчета.
В долгосрочном периоде ожидается объективный рост цен на недвижимость, потому что все понесенные затраты будут вложены в строительство - другого источника попросту нет.
Для людей, принимающих решения о вложении инвестиций в недвижимость, или тех, кто стремится улучшить жилищные условия на принципе долевого строительства прямо сейчас, моя рекомендация – обращать особое внимание на:
· степень строительной готовности объекта – чем она выше, тем выше шансы, что денег на завершение строительства хватит;
· надежность застройщика – есть ли завершенные объекты, «финансовая подушка безопасности», на которой можно продержаться в сложный период времени;
· цену – бесплатный сыр бывает только в мышеловке – будьте внимательны: если цена достаточно низкая, читайте внимательно условия платежей, валюту платежа, курс пересчета, возможные причины корректировки цены и ее размер, спрашивайте, уточняйте, испытывайте терпение менеджмента, но – ставьте подпись под договором только после тщательного изучения его условий.
Самый безопасный вариант – купить готовую новую квартиру и именно в эпоху кризиса.
Надо сказать, данный вид инвестиций относится скорее к долгосрочным. Сейчас недвижимость дорожает медленными темпами и в ближайшее время бурного роста цен не предвидится.
Что касается МИСК, наша средняя цена – $1350 – все это время оставалась неизменной, поэтому мы не планируем ее снижать.
- На рынке недвижимости вы работаете в достаточно широко представленном сегменте. Многие застройщики предлагают большое количество жилья приблизительно одинаковых потребительских качеств, цены при этом практически не отличаются. На что ориентироваться человеку, который сталкивается с необходимостью непростого выбора?
- В сравнении с конкурентами стоимость готовых квартир, продаваемых специалистами «Московской инвестиционной строительной компании» составляют: эквивалент $1330 за квaдратный метр в 3-комнатной квартире, $1350 – в 2-комнатной и $1380 – в 1-комнатной по курсу Национального банка + 20% максимально. В долларовом эквиваленте наши цены оставались неизменными с начала текущего года, даже в период кризиса.
Важно понимать, что в недвижимости цена является важным, но не самым определяющим фактором. Большая часть коммерческих застройщиков работает практически в одном ценовом сегменте, и, понимая это, мы ориентированы – на качество жилья и создание дополнительной ценности для клиента. Сравните наши дома внутри и снаружи - целый ряд дополнительных опций (внешний облик, оптоволокно, экономия энергоресурсов, благоустройство, безопасность, парковки, метро) стоимость которых уже в цене и которые в перспективе еще повысят цену. Индивидуальный подход по условиям сделки вырабатываем вместе с покупателем, сопровождаем, терпеливо отвечаем и помогаем. Это наш подход.
- Чем «Московская инвестиционная строительная компания» отличается от всех остальных застройщиков?
- О чем хотелось бы сказать в первую очередь: команда у нас молодая и очень активная, нацеленная на результат. Мы любим то, что мы делаем и гордимся нашими домами. Мы прекрасно понимаем, что в центре нашей деятельности – покупатель, человек, который обратился к нам с целью приобрести квартиру, которую мы создали.
Еще одна особенность нашей компании – мы придаем большое значение обратной связи с клиентом. В процессе строительства мы ведем диалог с покупателем, постоянно держим его в курсе того, что происходит. Естественно, время от времени возникают определенные сложности – это неизбежно. В таких случаях каждый человек, заключивший с нами договор на строительство квартир, получает именное письмо, в котором мы рассказываем о том, с какими трудностями мы столкнулись в данный момент, что мы предпринимаем для решения проблемы. Просим нас поддержать или потерпеть и говорим о том, что эти трудности будут компенсированы. К слову, за введение в эксплуатацию двух наших домов позднее срока, который был оговорен в договоре, мы выплатили неустойку. Мы - клиентоориентированная компания и создаем ценность для клиента.
- То, что вы московская компания, тоже дает какие-то преимущества?
- Дома, которые мы строим, родились в Москве, воплотив видение опытных московских архитекторов. В этих проектах они стремились реализовать весь свой богатый опыт жилищного строительства. И, надо сказать, дом, появившийся в результате, стал уникальным для Минска. Достаточно просто проехать по городу, и вы наверняка обратите внимание, что он даже внешне отличается от столичной застройки. Кстати, и квартиры в этих домах также получились нестандартные - они не похожи на то, что строят у нас. В этом и заключается плюс того, что мы «Московская инвестиционная…». Пожалуй, еще один плюс – городская власть пристально контролирует наши действия - проект ведь под крылом Правительства города Москвы и Республики Беларусь и требует выполнения обязательств от нас по всей строгости законодательства. От этого выигрывают все – люди, получающие качественную услугу и мы – приобретая бесценный опыт.
На мой взгляд, уже сейчас этот стройный белоснежный дом удивляет и вызывает восторг. А когда мы завершим застройку - квартал «Московский» однозначно станет достопримечательностью Московского района.
