В январе - феврале цены на жилье шли вниз, потом сложилась неопределенная ситуация. Что бы вы посоветовали белорусам – покупать сейчас или пока подождать?
Действительно, сейчас сохраняется неопределенная ситуация на рынке жилья. Покупать или подождать – каждый решает в меру той необходимости, которая у него существует. Но мне кажется, что сейчас на рынке достаточно благоприятная ситуация – цены достаточно низкие. Чтобы они резко пошли вниз, должны произойти достаточно серьезные изменения в экономике. Я думаю, что сейчас как раз то самое время, когда можно хорошо поторговаться и снизить стоимость жилья – ведь каждый покупатель преследует именно такие цели. В целом сейчас достаточно благоприятное время для покупки.
Но если до июля белорусы будут все еще покупать машины, они же не будут покупать недвижимость. Спрос будет падать еще больше.
Согласен, но продавцы – тоже люди, и они свою недвижимость задешево не отдадут. Поэтому они будут держать стоимость до последнего, несмотря на то, что сейчас, действительно, очень много средств отвлекается на покупку автомобилей.
Сегодня выгоднее строить или легче найти приемлемый вариант среди квартир на вторичном рынке?
Это зависит от предпочтений. Новостройка всегда привлекательнее. По опыту россиян, новостройки всегда стоят дороже, чем вторичное жилье. У нас – с точностью до наоборот: мы считаем, что новостройка должна стоить дешевле, чем уже существующее жилье, несмотря на то, что в новостройке и новые коммуникации, и новый двор, что в строительстве применяются новые технологии. Поэтому приобретать квартиру на вторичном рынке или на первичном каждый решает самостоятельно. Мне кажется, на первичном рынке строить гораздо интереснее: можно сделать в квартире так, как хочется тебе, проложить коммуникации так, как нужно для жизни. Если квартиру приобретаешь на вторичном рынке, все это приходится ломать, переделывать. Но с другой стороны, на вторичном рынке можно найти квартиру в тех местах, где уже новостроек не будет, то есть в густонаселенном обжитом районе.
Традиции, когда старые квартиры дороже новых, так и будут у нас сохраняться?
Сложно сказать. Я думаю, что эта традиция сохранится еще надолго. Новая машина стоит дороже, чем подержанная, соответственно, и новая квартира должна стоить дороже, чем квартира на вторичном рынке. Но у нас пока что ситуация обратная.
Ваше агентство работает с объектами долевого строительства?
Да, достаточно активно. Мы сейчас делаем целый офис продаж долевого строительства. У нас уже есть два таких отдела, и мы решили сделать презентационный офис в центре города, где потребитель может ознакомиться сразу со всеми предложениями на этом рынке. Надеемся, что и застройщики поддержат нашу идею.
Пользуются спросом предложения застройщиков среди ваших клиентов?
Конечно. Офис работает с девяти утра и до девяти вечера, и постоянно находятся люди, которые интересуются именно новостройками.
Какие проекты на рынке долевого строительства сегодня наиболее востребованы?
Наиболее востребованы, как всегда, наиболее дешевые проекты – панельные дома в более-менее обжитом районе. Наверное, такие квартиры будут пользоваться популярностью еще долгое время. Так сложилось, что на рынке сейчас практически нет новых домов из кирпича. Недавно мы взяли один такой проект, но до этого практически никто не возводил кирпичные дома. В основном, на рынке присутствовало панельное и каркасно-блочное домостроение. Соответственно, спросом пользовалось наиболее дешевое жилье. Сейчас уже первые продажи показывают, что люди соскучились по кирпичным домам, и именно они пользуются большой популярностью.
Хотя, я так думаю, стоимость квадратного метра в них будет намного выше.
Не намного, но выше будет.
Не секрет, что несколько крупных застройщиков, которые пытались найти дольщиков самостоятельно, разочаровались в своих возможностях и переложили это бремя на агентства недвижимости, которые оказались более успешными в этом деле. В чем секрет? Казалось бы, потенциальному дольщику проще работать с застройщиком напрямую.
Никому не приходит в голову ездить за молоком на ферму или делать колбасу самостоятельно. Не все риелторские компании могут вести строительные проекты: в столичном регионе, наверное, только пять компаний способны на это. Можно назвать четыре причины, по которым застройщикам интересно работать с нами. Во-первых, это большая филиальная сеть – двадцать офисов, соответственно, когда у нас появляется новый объект, это становится достоянием всех офисов и предлагается везде.
Не секрет, что люди из регионов приезжают в большинстве случаев со стопроцентной оплатой этих квартир. У нас же работают очень много сотрудников. Белорусский менталитет таков, что люди покупают квартиры или вступают в долевое строительство по рекомендации. Соответственно, чем больше сотрудников, тем больше рекомендаций, тем больше клиентов мы можем предложить застройщику.
Рынок все еще кризисный, поэтому некоторые оригинальные технологии, которые мы применяем в работе, помогают застройщику справиться с кризисными явлениями. То количество домов, которое находится у нас в реализации, по каким-то причинам может гражданина не устраивать. Человек ставится в лист ожиданий, и как только появляется новый объект, ему его предлагают. Поэтому когда застройщик заключает с нами договор, вся мощь нашей организации сразу же становится в помощь – и списки ожидания, и сотрудники, по рекомендации которых приходят граждане, и информация во всех двадцати офисах. Все работает на застройщика. А если застройщик открывает свой офис продаж, у него там может работать всего несколько человек.
Насколько уверенно развивается сегодня первичный рынок? Можно вспомнить 2006 год, указ №396, который практически похоронил первичку. А сегодня нам постоянно рассказывают о каких-то мегастройках.
Чисто внешне рынок развивается уверенно: стройки идут, и если проехать по Минску, можно увидеть, что везде что-то строится. Есть большие стройки – например, проект "Минск-Сити", который постоянно у всех на устах, дом "У Троицкого". Строительство идет, внешне рынок развивается успешно, но опасений у строителей достаточно много: и слухи о девальвации, и постоянный рост стоимости строительных материалов, и их недостаток. Строители переживают, вовремя ли они доведут стройку до конца, не придется ли им поднимать стоимость строительства.
В феврале индекс стоимости монтажных работ вырос чуть больше 2,5%. В январе – только на 0,9%. По вашим прогнозам, насколько подорожает строящееся жилье в этом году? Сколько придется дольщику доплачивать сверх якобы фиксированной стоимости, указанной в договоре?
Из-за той паники, которая сейчас творится на рынке, сложно предположить, что будет дальше. По опыту предыдущих лет могу сказать, что вряд ли за целый год стоимость увеличится больше чем на 10%. Эти индексы не настолько большие. В феврале, возможно, были какие-то пересчеты, поэтому индекс подрос.
Могли бы вы посоветовать, каким образом выбрать застройщика и при этом не оказаться жертвой мошенников?
Мошенничества на строительном рынке Беларуси не так много. Я думаю, строить через агентство недвижимости будет надежнее: то законодательство, которое регулирует деятельность агентств недвижимости, гораздо более серьезное, чем законодательство, регулирующее деятельность застройщиков. Для того чтобы начать работать с застройщиком, мы должны запросить у него большое количество документов, и только при их наличии мы имеем право с ним работать и предлагать это жилье гражданам. Поэтому если человек строит через агентство, я думаю, это надежнее. К тому же планируемый ввод регистрации договоров долевого строительства повысит надежность обращения к застройщикам или в агентства.
Как вы относитесь к идее страхования ответственности застройщиков? Как это может отразиться на стоимости квадратного метра жилья?
Все зависит от суммы страховки. Я не думаю, что она будет так велика, что повлияет на стоимость квадратного метра. Да, какая-то небольшая сумма будет заложена в стоимость квадратного метра. На мой взгляд, она будет несущественной и не приведет к удорожанию.
За последние месяцы активность застройщиков снизилась? Какие новые объекты долевого строительства, строительство которых началось в Минске, можно выделить?
Активность не снизилась, но существуют некоторые опасения по отношению к курсу белорусского рубля. Среди новых проектов можно выделить долгожданное строительство кирпичного дома в районе улиц Ленина – Беды, третью очередь в микрорайоне Дружба, дома очень интересной архитектуры, которых в обычных микрорайонах не встретишь. Такие стройки будут пользоваться популярностью; во всяком случае, кирпичный дом в центре города точно будет иметь спрос. Продолжается застройка "Минск-Сити". В связи с высказанным недовольством главы государства, насколько мне известно, будут изменять генплан строительства этого комплекса. Я думаю, там будут более интересные дома, которые тоже будут пользоваться популярностью.
Мы говорим о больших объектах. А если говорить о массовой застройке, какие районы Минска будут пользоваться спросом? Можно ли ожидать повышения спроса в юго-западной части города, там, где к 2012 году собираются построить метро?
Как раз комплекс "Дружба" в юго-западной части города будет пользоваться популярностью. Постоянный интерес у клиентов вызывает Фрунзенский район: там давно существует метро, построены хорошие трассы, район очень активно застраивается. Как ни странно, спрос перемещается в ближайший пригород: цена ниже, транспортное сообщение хорошее.
Сейчас идут разговоры о строительстве городов-спутников. Станут ли они достойной альтернативой квартирам в Минске или в пригороде?
Мингорисполком поступил правильно, сделав первый экспериментальный поселок: они построят первый поселок, посмотрят, будет ли он пользоваться популярностью, насколько хорошей будет эта идея. Я думаю, это правильный ход. Ближний пригород в районе кольцевой – это одно, а 10-15 километров от Минска – это несколько другое. Поживем – увидим, но мне кажется, что спутники будут пользоваться популярностью, особенно у тех, кто переезжает из регионов в столицу. Люди не могут позволить себе купить квартиру в самом городе, а в пригороде цена будет более доступной.
Как сегодня обстоят дела с льготными кредитами на вступление в проект долевого строительства? Какой процент клиентов привлекает льготные кредиты?
Таких клиентов достаточно много. Офис разрывается от звонков тех, кто хочет построить жилье с использованием льготных кредитов. Кризис на рынке строительства с большего закончился, поэтому домостроители не очень хотят привлекать льготников – очень много проблем с денежными перечислениями из банков, с подготовкой определенного рода документов.
Но у них же есть какая-то квота, они должны выделять определенный процент для льготников.
Эту квоту используют в первую же неделю продаж, а дальше привлекать льготников желания нет. С этой категорией граждан работать достаточно сложно – не потому, что люди такие, а потому, что так устроено законодательство: приходится готовить много документов, что не совсем удобно застройщику. Но если проект большой и сложный, то выход для застройщика – большое привлечение льготных кредитов. Рынок не бесконечный, и за короткий промежуток времени невозможно найти 600 человек для строительства большого дома. Поэтому привлечение льготных категорий граждан для каких-то проектов вполне оправданно.
Не будет ли сокращаться их доля на рынке? На днях глава государства поручил пересмотреть порядок формирования очереди нуждающихся в жилье в Минске. Не ожидается ли ужесточение требований к постановке на учет?
Ужесточение ожидается. Очередь достаточно большая, она каким-то образом сократится, но к минимуму не сведется. Те, кто там стоит, все-таки реально нуждается в улучшении жилищных условий.
Можно ли сегодня рассматривать квартиру или загородный дом как выгодный объект для вложения инвестиций? Будут ли расти цены дальше?
Недвижимость всегда была выгодным вложением. Я думаю, к концу года цены могут начать рост. Рынок развивается скачкообразно, эти скачки растянуты во времени: если сейчас идет спад, то он не может длиться бесконечно долго. Потом в любом случае начинается подъем – таковы законы рынка. Строительство всегда было привлекательно для вложений.
А для иностранцев? Они интересуются покупкой недвижимости в Беларуси?
Они интересуются, но существует законодательное ограничение для приобретения иностранцами недвижимости на территории Беларуси. Поэтому их доля в общей массе невелика.
К каким объектам они проявляют наибольший интерес?
Это в основном коммерческая недвижимость. К жилью они хотели бы проявлять интерес, но очень боятся нашего рынка и регулятора на этом рынке.
В 2014 году в Минске пройдет чемпионат мира по хоккею. Больше всего это мероприятие отразится на гостиничном секторе: по данным минских властей, на 14 площадок из 28 найдены инвесторы. Отразится ли каким-то образом подготовка к этому чемпионату на рынке недвижимости?
На рынке жилья, мне кажется, подготовка к мероприятию существенно не отразится за исключением того, что в порядок приведут территорию дворов, центральную часть города. На самом рынке это не отразится: это не Сочи, никто не будет скупать недвижимость.
Проблема перенаселения Минска с каждым годом становится все более актуальной. Какой сценарий выхода из ситуации могла бы выбрать белорусская столица?
Мне кажется, интерес к городам-спутникам – это хорошая идея. Но города, которые были озвучены, - Жодино, Заславль – все-таки далековаты. Строительство в ближнем пригороде, развитие в юго-западном направлении – это выход из той ситуации, которая сейчас сложилась в Минске. Действительно, город перенаселен, транспорт не рассчитан на такое количество жителей. Хотя, с другой стороны, если предприятия находятся в столице, все равно люди из пригорода будут ехать в центр Минска, а вечером – обратно. Поэтому выход – это перенос предприятий и бизнес-центров ближе к окраинам Минска, тогда, может быть, проблема решится. Но в городах-спутниках нужно сделать пробное строительство, чтобы посмотреть, как это будет. Строительство в ближнем пригороде – это выход.
Как борются с перенаселением в других крупных городах мира?
Города-спутники – это как раз опыт соседей, европейский опыт. Когда я был в Германии, смотрел, как это происходит. Действительно, центр в немецких городах очень узкий, города большие, поэтому люди живут в пригороде, доезжают до кольцевой дороги, оставляют машины и дальше передвигаются на общественном транспорте. Это выход: тогда и центр разгружается, и город освобождается от машин. Люди живут в ближнем пригороде и не чувствуют себя отдаленными от городов.
Какие бизнес-процессы сейчас происходят на рынке недвижимости? Можно ли ожидать поглощений, объединений среди компаний, которые представлены в этой сфере?
Наверное, какой-то передел рынка застройщиков уже прошел, все улеглось, никаких потрясений или расслоений нет. Если говорить о вторичном рынке, где в основном работают агентства недвижимости, сейчас наблюдается процесс укрупнения агентств недвижимости: это и переход сотрудников из мелких агентств в более крупные, и слияние мелких агентств с крупными агентствами. Я думаю, все идет к тому, что мелких агентств становится меньше, и рынок будет разделен между крупными игроками.
