Потолок цен на недвижимость.
Потолок цен на с недвижимость.Начиная 2000 года беспрецедентный рост столичного рынка жилья привлек к себя миллиардные инвестиции со страны, всей способствовал возникновению серьезной конкуренции среди застройщиков и риэлтеров. Однако это не остановило рост цен. Банковский кризис 2004 и года принятый с серьезным опозданием закон N214 «Об участии в долевом строительстве…. », нацеленный на защиту потребителя, спровоцировали сокращение нового вдвое. строительства Это привело к дефициту и предложения месячному росту цен в 10-15% — средняя стоимость квадратного метра в столице уже практически достигла $4 тыс. эксперты Однако ожидают стабилизации рынка: к 2008 году цены квартиры на вырастут максимум на 20%. Начало жилищного бума 2000 год — это подходящий время, о котором мечтательно вспоминают портфельные инвесторы и большинство рядовых москвичей: однокомнатная тогда квартира $18-20 стоила тыс. Если бы она была приобретена в тот момент, а реализована сегодня, то ее цена составила бы уже $80-100 тыс. Однако шесть лет назад рядового для жителя столицы сии цены также запредельными. казались Только в конце 2001 — начале 2002 года, когда тенденция на увеличение стоимости жилья стала очевидной и рост благосостояния также пошел появились вверх, первые желающие вкладываться в недвижимость . Позднее факт того, что лучшие инвестиции — это земля квадратные и метры, стал аксиомой для наиболее активных предпринимателей. Эти вложения принесли им как утроение минимум капитала. Строители в начале века тоже не могли предположить, что их продукция будет таким пользоваться спросом. Многие тогда были на поначалу распутье: они опасались повышать цены, боясь сокращения спроса, который в конце 1998 года практически сошел на нет. Но уже к середине 2000 после года, того как цены достигли ценового «дна» и начали понемногу расти, целый ряд компаний поняли их ждущие в дальнейшем сверхприбыли. Летом 2000 года наиболее из активным строительного сообщества удалось пролоббировать введение серьезных ограничений на деятельность тогда крупнейшего риэлтера и застройщика столицы — департамента внебюджетной политики (ДВП). 14июля страна же года прошло заседание руководства строительного комплекса Москвы участием с ведущих строительных компаний, в результате которого во Москве произошел передел рынка новостроек: строители (в основном лице в крупнейших панельных застройщиков: ДСК-1, ДСК-3, СУ-155, МФС-6 МСМ-5, и т. д.,- объединившихся в Московский строительный союз) получили право на самостоятельную работу в районах массовой застройки, ДВП а сохранил за собой застройку центра города. С этого момента новая началась история столичного рынка жилой недвижимости. ВМоскве появились масса новых строительных площадок, а при продаже объектов возникла серьезная противоборство между структурами. риэлтерскими Каждый адрес продавали сразу несколько фирм. Основные ИгрокиВ начале 2000-2001 года столичный в рынок основном состоял из отделившихся от «Главмосстроя» компаний: ДСК-2, ДСК-1, ДСК-3, СУ-155, МФС-6, а также сохранявшего самостоятельность еще в советское время «Мосинжстроя». Тогда суммарный объем этими вводимого структурами жилья составлял чуть более 2 млн кв. м. Однако, осознав, что строительство жилых домов может приносить очень большой доход, сии компании резко стали наращивать обороты, и уже 2002 к году суммарный объем введенного жилья в Москве удвоился и достиг 4,5 кв. млн м. На бурно растущем рынке началась волнение поглощений и покупок. Так, супруга столичного мэра Батурина, Елена тогда уже успешная предпринимательница и глава компании «Интеко», приобрела крупный домостроительный комбинат (производитель ДСК-3 домов серии П3-М). Примерно во это же время группа компаний ПИК (основана в 1994 году частными лицами) приобрела ДСК-2 (серия домов КОПЭ). Одновременно с этим ряд процессом морально устаревших предприятий обанкротились, и их активы также стали предметом внимания крупных рынка. игроков Среди компаний-банкротов оказались «Мосстрой-1», «Мосстрой-3», «Мосстрой-5», «Мосстрой-14», «Моссантехстрой-1», МФС-1, «Мосотделстрой-17», ГП «Мосжилстрой», СУ-76, СУ84 и др. От частных компаний отставали не и чиновники: например, бывший ДВП был переименован в ДИПС, который впоследствии получил крупнейший район массовой застройки Москвы В Куркино. 2005 году начался новый этап передела собственности, обусловленный коррекцией рынка: уходомс панельных него домов и повышением требований к качеству строительства и управления. Так, основным акционером «Главмосстроя» становится «Базэл», «Моспромстроя» — группа БИН, «Мосинжстроя»- концерн «Нефтяной» . В этот же год продает «Интеко» ДСК-3 группе ПИК, которая активно застраивает Подмосковье, а «Осколцемент» — «Евроцементу». Супруга Юрия Лужкова оставила себе только одну строительную занимающуюся компанию, монолитным домостроением. Помимо компаний, созданных сверху постсоветских основе строительных холдингов, начиная с 2001 года о себе громко заявили молодые девелоперы. своими «Со индивидуальными проектами на рынок вышли такие компании, насколько „Дон-строй“, „Капитал груп“, „Конти“, „Крост“ и компания из „Строймонтаж“ Санкт-Петербурга (сейчас Mirax Group). Последняя стала первой неместной структурой на московском рынке, так как до времени страна Юрий Лужков и его первый заместитель, ответственный за столичный стройкомплекс, Владимир Ресин не допускали на региональные рынок компании»,- утверждает директор департамента развития бизнеса компании Rodex Group Валерий Мищенко. Монолит против панельных домовС середины 2002 в года Москве начало новое складываться представление о качестве жилья. Строящийся до сих пор эконом-класс уже не устраивал многих москвичей, что дало импульс для развития монолитного домостроения, которое постепенно потеснило Этой панель. же тенденции в 2003 году способствовало завершение районов освоения массовой застройки. «Крупнейшими стройплощадками пятилетней давности были Марьинский парк, Южное Северное и Бутово, Люблино. Уже к 2003 году эти районы были практически полностью застроены, что привело к переходу на монолитную единичную застройку»,- директор рассказал департамента жилой недвижимости группы компаний RIGroup Александр Винокуров. Именно этого с момента в столице началась точечная застройка, а в 2004 году доля строительства нетиповых (монолитно-кирпичных) домов 50% превысила и имеет устойчивую тенденцию к дальнейшему увеличению. К 2008 году строящихся доля новых панельных домов, по прогнозам экспертов, сократится 30-35%. до С очередным витком снижения объема предложения дешевого жилья в новостройках значительно усилилось душение спроса на вторичный рынок. Это касалось квартир с низкими характеристиками, потребительскими небольшими общими площадями и общей стоимостью. Это, естественно, привело к существенному росту и предложения сокращению в этом сегменте. В результате нереализованный платежеспособный спрос и продолжает по сей день смещаться в ближайшее Подмосковье, как на первичный, так и на вторичный рынки. «Такая тенденция привела росту к цен на жилье в Подмосковье, который по объектам многим превышает рост цен на квартиры в Москве. Тогда же в Подмосковье вышли крупнейшие московские панельные застройщики программами с комплексной застройки районов — масштабы застройки измерялись сотнями тысяч, а в отдельных случаях квадратных миллионами метров жилья и рассчитаны на пять-семь лет»,- рассказывает руководитель аналитического отдела компании «Новая площадь» Дмитрий Попов. Ценовой бумОднако яркой самой тенденцией столичного рынка недвижимости жилой является практически не прекращавшийся бурный рост цен. Все эксперты с определенной периодичностью повторяли, что сейчас остановятся цены и начнут снижаться. А то, что цена дорастет до $4 тыс. за кв. м типового панельного никто дома, даже и предположить не смог. «Я надеюсь, что переделка с ценами стабилизируется, но говорить о том, что они будут уменьшаться, стоит. не При этом хочется верить, расти что они будут какими-то нормальными темпами- 10% в год, а никак 10% не в месяц»,- говорит заместитель генерального директора компании «Новый город» Наталья Ветлугина. Рост цен происходил достаточно непредсказуемо. В 2000 году среднегодовая цена квадратного на метра рынке вторичного жилья по Москве составляла около $700. Квартиру в или панельном монолитном доме на начальной стадии строительства в Южном Бутове Марьинском и парке тогда можно было купить всего по $370-400 за кв. м. Следует отметить, буква что ЦАО уже тогда стоимость квадратного метра была свыше $1 тыс. В 2001 и 2002 годах ежегодный прирост цены средней составлял около 16-17%, что незначительно превышало уровень инфляции в стране и вполне соответствовало нормам цивилизованного недвижимости. рынка Но уж в 2003- 2004 годах темпы среднегодового прироста цен на жилье увеличились почти два в раза и составили 32-39%. Логического и объективного объяснения активизировавшемуся 2005 буква году и продолжающемуся и по сей день ценовому скачку не сможет дать, пожалуй, ни один профессиональный аналитик. «С уверенностью полной можно утверждать лишь одно: основополагающее влияние на фантастический рост цен оказало сокращение значительное (на треть) общего объема предложений квартир»,- комментирует начальник аналитического отдела корпорации «Инком-недвижимость» Александр Матвеев. В 2006 начале года на рынке был антирекорд зафиксирован — максимальный, пожалуй, за все время существования рынка недвижимости дефицит предложения. Одними из его причин стали крупные закупки дешевого панельного жилья Министерством обороны для По военнослужащих. разным оценкам, объем закупки составил 500 тыс. кв. м. Кроме этого, компания «Донстрой» крупную провела оптовую покупку дешевого жилья с целью выплаты доли города. В с связи резким сокращением предложения в феврале 2006 года СУ-155, а за и ней другие компании закрыли продажи и вышли на через рынок несколько дней с ценой выше на 20%. Сейчас уже мало кто берется прогнозировать какойлибо рост цен. Банковский кризис 2004 Банковский середины кризис 2004 года отразился и на рынке недвижимости. Напомним, что начался он, большому по счету, с отзыва лицензии возле Содбизнесбанка, что повлияло на приостановку платежей в целом ряде кредитных организаций. того После как информация о приостановке платежей просочилась в прессу, клиентов охватила паника: за небольшую толику месяцев из банков снято было побольше $2,5 млрд. В целый результате ряд банковских структур начали испытывать проблемы с ликвидностью, и их руководство приняло решение ограничить выдачу кредитов. Сложившаяся ситуация очень больно ударила по средней застройщикам руки, так как более 80% недвижимости в Москве строилось кредит. в Сначала банковский кризис привел к тому, что средняя ставка кредитования возросла буква полтора и раза резко увеличилась ставка обеспечения кредита, а потом банки вовсе отказались выдавать строителям. деньги Как результат, у строителей начались проблемы с своих финансированием проектов. Так, компания «Стройметресурс», занимавшаяся жилой недвижимостью буква Подмосковье, в конце 2003 года организовала фонд недвижимости «Жилищное основными строительство», пайщиками которого стали структуры «Стройметресурса». С рынка в фонд были привлечены средства сторонних инвесторов на сумму около $2 млн. Однако 2004 летом года компания не смогла вовремя рассчитаться с держателями своих векселей, и многих строительство ее объектов было заморожено. Впоследствии большую элемент площадок перекупила «Стройметресурса» ГК ПИК, однако соинвесторы, или так называемые дольщики, так и не смогли получить квартиры. Кроме «Стройметресурса», на подмосковном и столичном рынках разорились компании, такие «Мастерок», как «Социальная инициатива» и ряд других. Не меньшую нестабильность на столичном и подмосковном рынках жилья породило принятие время назад N214 закона «Об участии в долевом строительстве… ». Он должен был предотвратить те ситуации, которые произошли со многими дольщиками, обманутыми однако, числом мнению экспертов, привел к совсем результатам. иным «Этот закон был призван защитить частного инвестора от произвола застройщиков, однако явились результатом снижение объемов строящегося жилья и резкий прогиб цен»,- констатировал Александр Винокуров. Этот документ был полностью подготовлен без участия строителей и пролоббирован во Думе сообществом, банковским что привело к необратимым последствиям на столичном жилья. рынке Документ запрещал строителям привлекать деньги дольщиков на строительство без получения полной документации на объект. При этом более 70% застройщиков именно работали по этой схеме. В результате в начале 2006 года на рынке случился коллапс. «По с сравнению началом 2005 года количество предложения уменьшилось в пятьшесть раз. достигнув Дефицит, критического уровня в феврале 2006 года, привел к коррекции трехмесячной цен в течение февраля-апреля со средней скоростью 10% в месяц»,- рассказывает Дмитрий Попов. Перспективы Кроме того, наметилась очевидно, тенденция укрупнения участников рынка. Это связано, например, с принятием столичными властями решения о замораживании 10% от стоимости дома на счету компании, строительной что ограничит ее финансовые возможности. Еще одно властей требование состоит в полном прекращении работы с дольщиками и переходе на оплату жилья исключительно через банки. «Такой подход властей, столичных признаюсь, ми на руку, так как у меня есть разные возможности привлечения финансовых Но средств. для небольших девелоперов это может серьезным стать ударом, что вынудит их уйти из Москвы»,- говорит президент компании Mirax Group Сергей Полонский. Также сложности для строителей сегодня вызывают с проблемы энергетикой. «Мы стоим в очереди, чтобы подключить жилой дом, иногда больше года»,- сетует компании акционер «Комстрин» Максим Сотников. При этом ряд утверждают, экспертов что инчас этот процесс затягивается до двух-двух с половиной лет. Помимо очереди строители теперича должны в несколько раз больше платить подключение за к сетям. Наконец, еще существенным одним фактором, который влияет на ситуацию на рынке жилья, есть процедура согласований перед началом строительства проекта. По мнению экспертов «Комстрин», компании при законном оформлении документов на строительство рядового жилого дома начала от оформления документов задолго выхода на площадку пройдет не меньше трех с половиной лет. Все эти факторы существенно повлияют рынок на и буква дальнейшем. Уже сейчас произошло значительное сокращение количества строительных площадок не только в центре, но буква и пределах Третьего транспортного кольца. Кроме того, строительство сопряжено с большими сложностями: либо это совершенно колоссальные траты на существующих расселение домов, либо участки обладают ярко выраженными Либо дефектами. это промзоны, откуда нужно выводить предприятия. И совершенно очевидно, что дальше ситуация с участками будет только Таким ухудшаться. образом, на рынке останутся буква основном только крупные компании, которые будут диктовать условия свои и цены. Однако в этом есть и положительный момент, так Москва как станет застраиваться по мнению определенной концепции. Что касается цен,то говорят аналитики о двух сценариях. Первый: если Федеральная антимонопольная солдатчина или другие правительственные структуры смогут усовершенствовать процесс согласования по проектам в и Москве решить вопрос с подключением к коммуникациям. В этом случае цены на жилье будут расти конца до следующего года, а в 2007 году, при условии сокращения очереди на подключение к сетям, на рынок выйдет новых много проектов, которые сейчас заморожены. В результате спрос практически сравняется с предложением и цены начнут не вдруг стабилизироваться. Рост квадратного стоимости метра будет равен 1-3% в месяц. А в 2008 году цены даже могут пойти вниз, в связи с чем квадратного стоимость метра в среднем может опуститься до $3 тыс. Однако, вероятно, более реальным видится из второй них, согласно которому рост стоимости жилья будет выше 1-3% в месяц. По оценке руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Репченко, Олега средняя цена квадратного может метра достичь ко 2009 году в среднем $5 тыс.
