По законам рынка недвижимости стоимость уже построенного жилья должна откатиться назад. Но что же будет с жилищным строительством в целом? Стоит ли ожидать роста цен на новостройки, выгодно ли сейчас покупать «бэушные» квартиры и почем будет квадратный метр в ближайшем будущем?
Кто успел, тот не опоздал
Пожалуй, больше других в сложившейся ситуации обеспокоены те жители страны, которые уже успели ввязаться в строительство. В этом долгом и дорогостоящем процессе даже малейшие колебания цен на стройматериалы отзываются существенным повышением окончательной стоимости будущей квартиры, а безболезненно дать обратный ход получается далеко не всегда.
Вопрос о том, как же теперь достраивать жилье, сейчас задают все без исключения будущие новоселы. Для тех, кто строит жилье с господдержкой, Минстройархитектуры на днях дало обнадеживающий ответ: никаких изменений по заключенным ранее договорам на строительство жилья в первом полугодии не будет. Об этом сообщил министр архитектуры и строительства Анатолий Ничкасов, уточнив, что в декабре прошлого года стоимость 1 кв. м жилья, строящегося с господдержкой, составляла 1,8 млн руб. Затем эту цену удалось снизить, поэтому нынешние повышения должны просто вернуть фактическую стоимость «квадрата» в рамки тех самых 1,8 млн руб.
«С облисполкомами у нас жесткая договоренность: первое полугодие — никаких изменений, — прокомментировал Анатолий Ничкасов. — Мы полностью вводим то жилье, которое запланировали, с запланированными параметрами стоимости, чтобы люди не пошли за дополнительными кредитными ресурсами». Таким образом, все граждане, которые получили кредиты и заключили договоры на строительство жилья, ввод которого намечен на этот год, жильем будут обеспечены. Всего же, по оценкам министра, в первом полугодии в Беларуси будет построено 3,2 млн кв. м жилья.
У тех, кто строит жилье полностью за свой счет, ситуация несколько иная. Во-первых, стоимость «квадрата» будущего коммерческого жилья изначально выше: от 900 у. е. в панельном доме до 1500 — в каркасном. Во-вторых, дольщики чаще «очередников» оказываются заложниками обстоятельств.
Как только курс доллара поменялся, застройщик сразу предложил будущим новоселамоплатить всю стоимость будущей квартиры, сославшись на дорожающие стройматериалы. Многие дольщики заключили договор на строительство квартиры и сейчас переживают, не остановится ли строительство. Месяц назад такой слух пошел среди дольщиков, поскольку многие не были готовы к изменению курса и все расчеты производили в рублях. Нам объяснили: если расплатимся заранее, то строительство закончится в срок и никаких переоценок жилья не будет.
Такие ситуации возникают сейчас у многих. Чтобы стройки не останавливались, будущим жильцам часто предлагают внести всю сумму авансом — чтобы заранее купить материалы. В противном случае грозят резким увеличением цены квадратного метра и «замораживанием строительства». При этом, как объясняют юристы, все это делается правомерно. В любом договоре на строительство вы найдете право застройщика индексировать фиксированную цену квадратного метра на индекс СМР. Эта аббревиатура расшифровывается как индекс строительно-монтажных работ и показывает, насколько подорожало строительство. Часто застройщики применяют индекс СМР ежемесячно, реже — к концу стройки, но оба варианта законны.
Не купить, так обменять
Сегодня, в условиях финансовых трудностей, строить жилье куда дороже, чем покупать уже готовое. Поэтому специалисты уверены: имея какую-то квартиру, сейчас можно как никогда выгодно улучшить свои жилищные условия. После девальвации прошло всего ничего, а вторичный рынок жилья уже вышел в стране на первый план. Кто не рискует затевать стройку или отказывается от нее, идет искать «бэушные» квартиры.
По мнению представителей риелторских агентств, пока на рынке вторичного жилья своеобразное затишье — и продавцы, и покупатели находятся в ожидании.
— Да, многие пока наблюдают за происходящим, но уже появились продавцы, готовые выставлять свое жилье с постепенным снижением цены, — поделились наблюдениями в одном из агентств недвижимости. — Какого-то определенного курса нет: каждый день продавцы ориентируются на курс банков, но никто его не завышает. Самыми популярными у покупателей, как и прежде, остаются типовые двухкомнатные квартиры в панельных домах. В спальном районе Минска цена на такую двушку сейчас составляет 1250—1350 у. е. за кв. м. В областных центрах аналогичное жилье оценивают в 800—1100 у. е за кв. м в зависимости от города и района. Но эти цены каждую неделю неумолимо идут на спад.
К слову, многие риелторы предсказывают скорый рост популярности многоступенчатого обмена, когда человек поэтапно переезжает из одной квартиры в другую, каждый раз увеличивая метраж жилья. Этот способ улучшения жилищных условий, несмотря на некоторые сложности, зачастую может оказаться значительно дешевле, нежели единовременный переезд.
Сейчас на рынок недвижимости выйдут те, у кого есть сбережения в иностранной валюте, достаточные для покупки квартиры, считают риелторы. Поскольку цены на построенное жилье однозначно будут падать, у многих появляется шанс обернуть возросший курс в свою пользу и купить ту квартиру, о приобретении которой по старой цене они даже не задумывались.
Чего ожидать от цен в будущем?
Это еще один главный вопрос, который задают себе как раз те самые «выжидающие» покупатели и продавцы, упомянутые специалистами по продаже недвижимости. Однако здесь мнения немного расходятся. Риелторы говорят, что цена на вторичном рынке жилья однозначно должна будет снижаться. Однако одни прогнозируют точное повторение ситуации при девальвации 2009 года, когда цены на жилье стремительно покатились вниз, а другие считают, что все пройдет намного спокойнее.
— В 2009 году была иная ситуация, цены на квартиры, особенно в Минске, были изначально неоправданно завышены, поэтому и их падение казалось таким резким и сильным, — считают консультанты одного из крупнейших столичных агентств недвижимости. — За последние два года ценник стабилизировался (в Минске он, например, за 2,5 последних года упал с почти 2000 долларов за кв. м до нынешних 1250. — Авт.).
Что же касается строительства, то снижения цен на возводимое жилье, конечно, не будет. А ожидаемое подорожание может обернуться уменьшением объемов строительства — как коммерческого жилья, так и домов, которые строятся для очередников. Например, в Минстройархитектуры сейчас идет планирование объемов строительства жилья на 2012 год. И там будет учитываться, как возможности кредитных ресурсов будут соотноситься с правилами постановки на очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий. Коммерческое строительство, очевидно, просто уменьшит объемы возводимых «квадратов» до тех пор, пока ситуация не стабилизируется.
