В Минске за 4 месяца текущего года было продано более 160 административных помещений, что почти на 30% больше, чем за такой же прошлогодний период. Из них 34 помещения имеют площадь не более 25 кв.м, что составляет 21,1% от общего количества реализованных объектов.
Для сравнения, за весь 2011 год в Минске было продано всего 82 офисных помещения размером не более 25 кв. м, что составило 17,5% от общего количества проданных объектов (всего за прошлый год продано 469 административных помещений).
Приведенные данные позволяют говорить об увеличении активности продаж в секторе миниофисов по сравнению со всем прошлым годом.
Средняя цена продажи миниофисов в январе-апреле текущего года составила чуть менее 11 млн. белорусских рублей, что эквивалентно примерно 1300 долларам за кв. Среди офисных помещений, договорная цена которых указана в долларах США, средняя цена продажи составила 1461 доллар/кв.м.
Цена продажи миниофисов колеблется от 550 до 4300 долларов за кВ. м. Интерсно, что самой дорогой покупкой оказалось помещение около 11 кв. м в бывшем детском саду по ул. Кнорина, построенном в 1961 году. Цена договора превысила в эквиваленте 4 тыс. долларов за кв. м.
Сравнить цены сделок, совершенных в январе-апреле нынешнего года, с ценами последнего квартала прошлого года, а тем более с прошлым годом не представляется возможным из-за того, что в большинстве договоров купли-продажи указаны нерыночные цены. В нынешнем году ситуация изменилась – число договоров с неадекватными ценами не превышает 10%. Это связано с тем, что теперь сделки купли-продажи коммерческой недвижимости, в которых указаны не рыночные цены, являются предметом пристального внимания налоговых органов.
Также следует отметить, что прошлый год был очень неудачным для минского рынка коммерческой недвижимости. Сначала проблемы с покупкой валюты, затем множественность курсов, ожидание девальвации и в довершение ко всему сама девальвация способствовали резкому сокращению сделок с объектами коммерческой недвижимости.
Особенностью первых 4 месяцев текущего года является почти отсутствие сделок с помещениями более 500 кв. м. Приятным исключением стало помещение более 600 кв. м в административном здании на углу улиц Революционная и Городской Вал. Договорная цена – почти 2 млрд. руб.
Для сравнения в январе-апреле 2011 года было заключено три сделки купли-продажи офисных помещений площадью более 500 кв. м. Общая площадь превысила 3 тыс. кв. м, договорная стоимость – более 7,2 млрд. руб. (при цене квадратного метра около 800 долларов).
Доля сделок с помещениями от 25,1 до 100 кв. м составила в анализируемом периоде 54%, что на 4 процентных пункта больше, чем по итогам всего 2011 года.
На долю помещений от 100,01 до 500 кв. м пришлось 24% проданных офисных помещений, по итогам прошлого года этот показатель составил почти 29%. Средняя цена квадратного метра составила около 1450 долларов, почти столько же, сколько в секторе миниофисов.
Как видим, несмотря на то, что офисных помещений в нынешнем году продается больше, качественный их состав ухудшился, поскольку уменьшилась доля помещений площадью более 100 кв. м и увеличилась доля небольших и миниофисов.
