6 августа в Беларуси ожидается до +35 Доллар установил новый рекорд – 15 565 В Британии арендодатели могут попасть в тюрьму из-за съемщиков-нелегалов Минторг закрыл «Новоселкин» Госстандарт запретил реализацию строительных инструментов из России и Китая Размещение рекламы на сайте hata.by Успеть приватизировать и не прогадать: ответы на главные вопросы приватизации Белорусский отель с французским шиком: в Минске откроют «NOVOTEL MINSK MAYAKOVSKAYA» Как разделить недвижимость в случае развода Власти США выделили $3 млрд в помощь безработным ипотечным должникам

Пишем «фундаментные блоки», подразумеваем – «участок»

Опубликовано: 29 декабря 2011

Автор: Александр Гвоздев

Не имея возможности купить на вторичном рынке незастроенный земельный участок для строительства дома, люди вынуждены покупать законсервированную незавершенку.

Начиная с 2007 года в Беларуси действует запрет на продажу незастроенных земельных участков, которые были предоставлены для строительства и обслуживания одноквартирного жилого дома. Это было сделано властями для того, чтобы прекратить спекулятивные сделки с участками. В результате количество сделок с участками на вторичном рынке сократилось примерно в 10 раз, а взамен появились договоры купли-продажи незавершенных законсервированных одноквартирных жилых домов.   

Незавершенка сменила статус

Согласно дынным, содержащимся в реестре цен сделок, до введения вышеупомянутого запрета, только в Минской области ежегодно совершалось более 1 тыс. сделок с земельными участками, предназначенными для строительства и обслуживания одноквартирного жилого дома. Так за 2005-2006 годы в области было продано 4685 участков, в том числе 3505 – в Минском районе.

Примечательно, что в год, предшествовавший введению запрета на продажу незастроенных участков, в Минском районе было продано 2338 участков, что 2 раза больше, чем в 2005 году. При этом домов в столичном районе было продано в 2006 году 327, всего за 2005-2006 гг. – 626 и еще 401 участок с расположенным на нем домом (из них 208 –в 2006 г.). То есть скачек сделок с участками в 2006 году можно объяснить ожидаемым запретом (соответствующий указ был принят в 2006 году, а запрет введен с 1 января 2007 г.). 

Заметим, что до 2007 года недостроенный дом не нужно было регистрировать и консервировать, чтобы продать. Достаточно было продать участок, а недострой  шел в придачу к участку как стройматериалы. Поэтому в общем количестве сделок с участками до 2007 года была достаточно большая доля участков с расположенными на них недостроенными домами.

Но после 2007 года структура сделок существенно изменилась. А после кризиса 2008 года, когда произошло падение цен на земельные участки, спекулятивные сделки на земельном рынке стали вообще терять свою актуальность. Потому что интерес к спекулятивным сделкам растет на растущем рынке, а не на падающем.

Дом с участком 

Следует отметить, что в реестре цен сделок Национального кадастрового агентства сделки на рынке одноквартирных домов разделены на два сектора: сделки с капитальными строениями и сделки с застроенными земельными  участками в зависимости от того, что продается -- дом с участком или участок с домом. Поэтому чтобы оценить объем рынка одноквартирных домов, нужно учитывать сделки с капстроениями и сделки с застроенными участками соответствующего целевого назначения.

Так вот в Минском районе за 11 месяцев прошлого года было продано-куплено 480 одноквартирных жилых дома (капстроений), из которых 46% (222 дома)  -- как объекты незавершенного законсервированного строительства. В нынешнем году соответственно 334 и 104 (31%). То есть можно говорить о том, что в текущем году произошло сокращение как количества, так и доли сделок с недостроенными домами.

Интересно и то, что по итогам января-ноября 2010 года 35% недостроенных домов (77 объектов) было реализовано в период с октября по ноябрь, а наиболее результативным оказался ноябрь – 21% от количества сделок с незавершенкой, заключенных за 11 месяцев.  В текущем году больше всего недостроенных домов было продано в Минском районе в январе – 23 объекта, что составляет примерно 6 часть всего массива сделок с начала года. Самым нерезультативным оказался февраль – всего две незавершенки. В октябре-ноябре регистрировалось в среднем по 12 сделок с такими объектами.  

Активность в начале 2011 года, что для рынка одноквартирных домов, как впрочем и участков, является весьма необычным, можно объяснить ажиотажным спросом, который проявился во всех секторах недвижимости в IV квартале 2010 года и по инерции перешел в текущий год.    

Что касается достаточно большой доли незавершенного строительства в прошлом году и сокращением ее в нынешнем году, то это, по всей вероятности,  было вызвано ожиданиями в части обещанного ужесточения требований к продаже недостроенных законсервированных домов и к самой консервации.

Аналогичные тенденции прослеживались и в столичном регионе. Если в  прошлом году в Минской области было продано 343 недостроенных дома (в том числе в Минском районе – 222), то в нынешнем году за январь-ноябрь --  210 таких объектов. 

В Минской области в массиве сделок с объектами индивидуальной застройки, как с капстроениями, недостроенные законсервированные дома занимали в прошлом году около 9%, в нынешнем – 6%.

Участок с домом 

Что касается «застроенных участков» вместе с расположенными на них домами, в том числе и недостроенными законсервированными, то их было продано в Минском районе за 11 месяцев 2010 года 674, 2011 г. – 612. В Минской области застроенных участков в 2010 году -- 2002, в 2011 г. -- 1541. При этом одноквартирных жилых домов с начала текущего года продано 3546 и 3924 – за такой же прошлогодний период. 

Итого получается, что в январе-ноябре прошлого года в Минской области продано 5926 участков с расположенными на них индивидуальными домами (их долями), в том числе недостроенными, в нынешнем году –5087 (на 8,5% меньше). В Минском районе – соответственно 1154 и 946 (на 8,2% меньше). 

Достаточная большую долю недостроенные законсервированные дома занимают в структуре договоров купли-продажи застроенных земельных участков, но определение ее точного значения довольно трудоемко.

Раньше за это сажали  

Спекулятивными называются сделки купли-продажи, совершаемые с определенным родом товаров или ценных бумаг, в целях извлечения выгоды из различий между покупной и продажной ценой. Собственно говоря, всякая торговая сделка, каков бы не был ее объект, основана на том же стремлении получить барыш на разнице в цене, так как ни один торговец не покупает товара для собственной надобности и не в целях продажи по высшей цене.

Разница между обыкновенной торговой сделкой и спекулятивной заключается в том, что в первой ожидаемая разница цен есть величина более или менее определенная, нормальная, обуславливаемая обычным стремлением к получению предпринимательской прибыли, спекулятивная же заключает в себе элемент риска — она совершается в целях получения барыша чрезвычайного, выходящего из ряда обыкновенных, заключая в себе вместе с тем возможность такой же чрезвычайной потери. В известной мере можно считать спекулянтами также производителя, воздерживающегося от продажи своих продуктов до наступления лучших цен на рынке, или земельного собственника, получившего участок по наследству и ограничивающегося временно малой пользой от него, в надежде продажи его в будущем по высокой цене.

Любопытно, что в Советском Союзе (СССР) спекуляция была уголовно наказуема. В соответствии с действовавшим Уголовным кодексом, «спекуляция, то есть скупка и перепродажа товаров или иных предметов с целью наживы», наказывалась  «лишением свободы на срок до двух лет с конфискацией имущества или без таковой, или исправительными работами на срок до одного года, или штрафом до трехсот рублей».

Спекуляция в виде промысла или в крупных размерах наказывалась лишением свободы на срок от двух до семи лет с конфискацией имущества.

Мелкая спекуляция, совершенная повторно, наказывалась исправительными работами на срок до одного года или штрафом до двухсот рублей с конфискацией предметов спекуляции.

После распада СССР спекуляция стала составной частью торговли, предпринимательства и считается вполне законной деятельностью.

В некоторых случаях власти пытаются ограничивать спекулятивные сделки, но это не всегда приносит должный эффект. Введение ограничений или запретов приводит к тому, что открытые спекулятивные сделки приобретают скрытую  форму, что собственно мы и наблюдаем на земельном рынке в Беларуси с 2007 года.


Оставьте Ваш комментарий





Коментарии к статье (0)

Читайте также:
0.923187