По итогам июльских продаж, средние цены квадратного метра однокомнатных квартир с разными потребительскими характеристиками оказались примерно на одном уровне. Такой вывод получился после того, как были проанализированы цены продаж однокомнатных квартир в крупнопанельных домах разных возрастных групп.
Разбивка на возрастные группы 1956-1969, 1970-1990, 1991-1999 и 2000-2011 годов постройки сделана с учетом того, как менялась типология и качество жилья в Беларуси.
Анализ квартирных сделок позволяет выявить основные отличия квартир разных возрастных групп. Первое и пожалуй главное отличие, на которое обращает внимание покупатель, -- это общая площадь жилого помещения.
Средняя площадь однокомнатных, построенных в домах КПД 1956-1969 года составляет 31,1 кв.м. При этом средняя цена квадратного метра в июле оказалась на отметке 1234 доллара. Квартиры продавались в ценовом диапазоне от 1020 до 1471 долларов за квадратный метр или от 35,5 до 45 тыс. долларов за квартиру (в среднем 38,5 тыс. долларов). Заметим, что самая дорогая (45 тыс. долларов) крупнопанельная «хрущевка» оказалась расположена не в центре Минска, в районе ул. Орловская, самая дешевая (35,5 тыс. долларов) – на улице Одоевского.
Средняя цена однокомнатных квартир, построенных в 1970-1990 годах (это в основном 9-10 –этажные дома КПД), составляет 33,3 кв.м. Квартиры этой возрастной группы продавались в июле в ценовом диапазоне от 955 до 1680 долларов за квадратный метр (1280 долларов в среднем). В среднем за квартиру было уплачено по договору 42,6 тыс. долларов. Самыми дешевыми покупками (32,5 и 32 тыс. долларов) оказались однокомнатные квартиры на сутки на ул. Асаналиева и ул Алтайской соответственно, самой дорогой (61 тыс. долларов) – квартира в панельной девятиэтажке 1976 года постройки на проспекте Независимости.
Квартиры в возрастной группе 1991-1999 гг. продавались по ценам от 33 до 48, 5 тыс. долларов. Средняя цена продажи при средней площади квартиры 32,3 кв.м составила 1282 доллара/кВ.м или 41,4 тыс. доллара за жилое помещение. Следует отметить, что при получении данного результата не была учтена одна квартира, цена продажи которой сильно выбивается из общей картины. 86,5 тыс. долларов (2,4 тыс. долларов/кв.м), если судить по договору купли-продажи, получил продавец за жилплощадь в 16-этажном крупнопанельном доме 1992 года на ул. Рафиева. Назвать эту цену рыночной довольно трудно, если только это не цена за две квартиры, что вполне может быть. Но в реестре цен сделок Национального кадастрового агентства никакой информации на этот счет нет.
Что касается квартир самой молодой возрастной группы (2000-2011 годов постройки), то они продавались в июле в ценовом диапазоне от 39 тыс. до 68,5 тыс. долларов за жилое помещение (в среднем 50 тыс. долларов) или от 915 до 1600 долларов за квадратный метр (в среднем 1232 доллара/кВ.м). При этом средняя площадь квартиры в этой ценовой категории составила 40,6 кв.м.
Как видим, разница между средними ценами квартир разных возрастных категорий и соответственно разного качества несущественная – меньше 5 процентов. То есть, сегодня покупатель платит в среднем одну и ту же сумму за квартиру, которой 10 лет и за квартиру, которая перешагнула полувековой рубеж, если между ними нет большой разницы по местоположению и площади.
А все потому, что квартир, которые предлагаются на продажу, значительно больше, чем платежеспособных покупателей. Как раз этим объясняется, почему квартиры новых домах с улучшенной планировкой и более высокими качественными характеристиками, предлагаются по таким же ценам, что и тесные квартиры в панельных домах, построенных 20-50 лет назад.
Например, однокомнатную квартиру в строящемся комплексе «Славянский» в микрорайоне «Лебяжий» можно купить за 51 тыс. долларов. Даже притом, что квартиры продаются без чистовой отделки, 1286 долларов за квадратный метр совершенно нового жилья – это маловато в сравнении с 30-метровой квартирой в 9-этажной «панельке» брежневской эпохи.
Между тем однокомнатную квартиру около 40 кв.м можно найти в панельной новостройке и по 900 долларов за квадратный метр. Выходит, что новое жилье по каким-то параметрам уступает старому жилью. По каким же параметрам? По всей видимости, основное преимущество старых квартир перед новыми состоит в их сравнительно небольших габаритах. Разница в метраже 8-10 м при цене квадратного метра в 1100-1300 долларов играет решающую роль при выборе квартиры для покупателей с небольшими деньгами.
