Сколько стоят дома в Киеве и области?

Кризис - самое подходящее время для покупки земли или загородного дома. Цены снижаются, многие продавцы становятся более сговорчивыми и готовы дать скидку в 10?50% заявленной стоимости дома или участка.

По рынку земли и загородной недвижимости кризис ударил больнее, чем по городскому жилью. Сейчас спрос на загородные «имения» практически отсутствует, и это несмотря на то, что весна-лето - самое лучшее время для выбора и покупки такой недвижимости. Спад покупательской активности привел к тому, что сейчас не продавец, а покупатель диктует свои условия. Особенно, если у него есть «живые» деньги, причем желательно в американских долларах или евро. Многие продавцы, обремененные кредитами, остро нуждаются в деньгах и готовы продавать свои земле-домо-владения со значительными скидками. Поэтому торг уместен как никогда

Земля

2009 год - время ощутимых перемен на земельном рынке. Уже не слышно заявлений продавцов, что земля будет только дорожать. Сейчас даже не вспоминается любимое риелторами высказывание Марка Твена, что «земля - это товар, который больше не производится». Истина, конечно, в этом есть - земли в Украине действительно больше не станет. Однако экономический кризис внес коррективы и в земельный рынок.

Во-первых, «сдулись» раздутые до немыслимых пределов цены. Напомним: еще в начале 2008 года сотка земли под Киевом оценивалась во внушительную пятизначную цифру в американских долларах. Даже сегодня, просматривая объявления о продаже земли в Обуховском направлении можно наткнуться на предложения с ценами до $50 тыс. за сотку. Вот только вряд ли на такой участок найдется много желающих.

Во-вторых, с земельного рынка исчезло понятие дефицита. Количество участков на продажу постоянно увеличивается, чего нельзя сказать о покупательской активности. Спрос невелик, что и подталкивает многих продавцов снижать цены. С осени 2008 года цены на земельные участки снизились почти в два раза. С начала 2009 года земля в Киевской области, по данным консалтинговой компании SV Development, подешевела еще примерно на 30%. И это не предел. Аналитики компании прогнозируют, что до конца 2009 года падение цен на участки продолжится. Ожидается, что снижение цен составит 5-10% в месяц. Сегодня же землю в 60-100 км от столицы можно приобрести примерно за $1000 за сотку. В среднем земельные участки в области стоят $3700 за сотку.

Земля в регионах также ощутимо подешевела. Сегодня, например, в окрестностях Одессы средняя стоимость сотки - $6000. В Днепропетровской и Львовской областях - $2500, и меньше $2000 стоит сотка земельного участка в пригороде Харькова.

Домики

«Год назад мои знакомые выставили на продажу свой дом, который расположен в селе недалеко от Фастова. Дом довольно старый - деревянный на три комнаты, но обложенный кирпичом. Да и участок у них небольшой - около 20 соток, включая постройки и огород», - рассказал «Деньгам» прораб Владимир. По его словам, покупатели нашлись довольно быстро, однако они готовы были заплатить не $50 тыс., сколько хотели продавцы, а всего лишь $35 тыс. Хозяева оказались несговорчивыми и не согласились на сделку. Через пару месяцев хозяева решили повысить цену - за дом они хотели уже $70 тыс. Но желающих заплатить им столько за домик не нашлось. Продавцы этого дома до сих пор ищут покупателей, «забыв» при этом скинуть цену. «Они до сих пор не могут реализовать домишко - цена по сегодняшним меркам очень высокая, и покупатели, которые смотрели дом нынешней весной, готовы дать за него не больше $25 тыс.», - сказал Владимир.

Подобных предложений по завышенным ценам сейчас очень много - в базах объявлений частенько можно увидеть предложения с теми же ценами, которые были в прошлом году.

Но в среднем даже заявленные цены предложения на дома ощутимо уменьшились. Например, дома в Киеве и Киевской области за январь - апрель 2009 года упали в цене более чем на 30%. По данным консалтинговой компании SV Development, за год столичные домовладения потеряли «в весе» почти 80%. Сейчас стать владельцем частного дома в столице можно за $150-200 тыс. - столько в среднем хотят за строение в спальном районе. Правда, за то, чтобы жить в собственном частном доме в центральном районе, даже в кризис придется отдать примерно $1,5 млн.

Обзавестись избушкой в пригороде Киева гораздо дешевле. Например, за $40 тыс. можно купить дом (250 мІ) в 80 км от столицы по Харьковской трассе. Но за «дворец» в элитной Конча-Заспе даже сейчас продавцы хотят несколько миллионов долларов.

Но покупатели не готовы платить за загородные дома такие деньги. Поэтому многие продавцы идут на значительные скидки. По мнению директора по маркетингу консалтинговой компании SV Development Владимира Степенко, сейчас на рынке существует две категории продавцов. «Первая - это люди, которые сильно нуждаются в «быстрых» деньгах. Они сходу готовы уступать 30-40% от рыночной стоимости», - пояснил г-н Степенко. По его словам, если такой продавец видит, что у покупателя есть реальные деньги, размер скидки может достигать 50%.

Вторая категория продавцов - люди, которые продают домовладения «неспешно». Как утверждает эксперт, максимум они уступают 30%. В среднем у таких хозяев покупателю удается выторговать всего лишь 10-20%.

Подобная ситуация с ценами наблюдается и в других крупных городах: выставленные цены не соответствуют действительным и покупатели весьма успешно торгуются. Например, в Днепропетровске дома в 100-150 мІ предлагаются за $120-240 тыс. За городом - в разы дешевле. Например, домик в дачном кооперативе Днепропетровского района можно купить за $9 тыс. Хорошую дачу - за $15-65 тыс.

В Харькове можно встретить предложения как по $45 тыс., так и в два-три раза дороже - в зависимости от района, площади дома и размера земельного участка. В области разброс цен куда сильнее. Например, в Дергачах (райцентр в 12 км от Харькова) дома предлагаются на продажу по $45-150 тыс., а в поселках поменьше и подальше от Харькова домик можно прикупить за $15-25 тыс.

Во Львове найти дешевые коттеджи очень и очень непросто. В городе чаще всего за них хотят от $200 тыс. Дачи за городом стоят от $20 тыс.

В курортной Одессе также непросто найти дешевый дом. Минимум просят $100 тыс. за городскую усадьбу. Дачные домики недалеко от моря можно купить за $35-100 тыс. Небольшую дачу в популярном поселке Каролино-Бугаз можно найти за $50 тыс. За капитальный дом (от 100 мІ) там же просят не менее $150 тыс.

С недостроенными коттеджными городками все гораздо сложнее, чем с уже готовыми домами.

Согласно данным консалтинговой компании Knight Frank, на начало марта в Киевской области было заморожено 36% строящихся коттеджных поселков. А многие проекты так и остались только на бумаге. По оценкам экспертов рынка недвижимости, вокруг Киева «живыми» можно назвать примерно с десяток коттеджных поселков. Большинство проектов оказались «обескровленными» - нет финансовых поступлений от покупателей, количество сделок по покупке коттеджей в организованных поселках с начала года исчезающе мало. Не могут застройщики коттеджей получить и банковские кредиты на завершение строительства. А собственных денег у них, как правило, нет.

Чтобы хоть как-то привлечь покупателей, застройщики устраивают различные акции. Например, домовладение в поселке «Михайловский сад» можно купить в рассрочку на пять лет. При этом цена зафиксирована по курсу $1 = 5,05 грн (1 м2 там стоит около $1800). Девелоперская компания «Европа» (городок «Олипик-Парк») предлагает рассрочку по оплате на два года с минимальным первоначальным взносом в 30% (1 мІ там стоит примерно $1000). Правда, «Михайловский сад» находится на начальной стадии строительства (окончание запланировано на конец 2012 года). А «Олимпик-Парк» полностью должен быть закончен только в 2013 году.

Домовладения в построенных или частично построенных коттеджных поселках тоже продаются со скидками. Например, в коттеджном городке «Новая Богдановка», первая очередь которого сдана в марте 2009 года, до конца мая действует «программа лояльности» для покупателей. То есть при первоначальном взносе в 50% покупатель может получить скидку в 5-10%, в зависимости от типа дома, а при полной оплате - в 10-15% (1 мІ стоит 6187 грн или $804 по курсу НБУ). В почти достроенном коттеджном городке «Севериновка» цены повыше - от $1950 за 1 мІ. Согласно статистике продаж домов в поселке, помещенной на сайте компании, с начала 2009 года продано 10 домов. Видимо поэтому на сайте красуется такое объявление: «Рассматриваем варианты обмена Ваших квартир (в том числе недостроенных), строительных материалов, подрядных работ и новых автомобилей на наши построенные коттеджи, таунхаусы, квартиры!»

Несмотря на это, покупатели не очень-то спешат строиться в очередь, ожидая дальнейшего снижения цен. Сегодня стоимость домовладения в коттеджном поселке возле Киеве начинается с $1200 за 1 м2 (весной 2008-го разговор начинался с $1500 за 1 м2).

Заместитель директора строительной компании «Рост-Девелопмент» (строит поселок в Днепропетровской области) Оксана Духонченко отметила, что сейчас рынок продавца превратился в рынок покупателя. При этом продавцы коттеджной недвижимости считают, что рынок находится уже на грани ценового дна. Как они это определили, понять сложно.

В общем, не стоит забывать, что риелторы и застройщики - люди заинтересованные, поэтому прогнозы относительно дальнейшего роста цен и вероятного возникновения ажиотажного спроса на рынке им только на руку. И вряд ли стоит поддаваться панике, ведь не исключено, что в борьбе за покупателя застройщики могут снизить цены на домовладения в коттеджных поселках, например, с $1200 за 1 м2 до $800, а то и ниже.

Аналитики рынка недвижимости считают, что ожидать скорого выхода рынка загородной недвижимости и земли из кризиса не стоит. Уж очень круто были переоценены загородное жилье и земля. И сегодня большинство покупателей не спешат вкладывать в них деньги, ожидая дальнейшего удешевления. Которое, скорее всего, будет продолжаться до конца 2009 года.