Щукинские метры: самые дорогие и востребованные

Сегодня район Щукино известен уже не только «курчатовским» институтом, и живописнейшими пейзажами, но и высотками. Бредешь себе по скромной низенькой и тихой улице имени какого-нибудь академика или маршала и чувствуешь, как над ней зависли громады новых домищ. И понимаешь, что недолго пятиэтажечки смогут сопротивляться наступающим гигантам. Се ля ви, однако. Впрочем, прогресс принес свои положительные плоды: покупка квартиры любого класса здесь, безусловно выгодна.

В Щукине можно изучать не только историю атомной физики, но и историю московского градостроительства: здесь вы найдете сталинские дома послевоенной застройки, «хрущобы» 60-х гг., «высотки» 70-80-х гг. и новейшие жилые дома бизнес-класса. Часть Щукина застраивалась еще до войны, но основная масса застройки датируется 40-60-ми годами прошлого века. По нынешним временам это жилье устарело. Кстати Щукино, как констатирует портал «Инфоград», занимает в Москве «почетное» второе место по количеству ветхого жилья.

Но, несмотря на ветхость, район очень приятный, со сложившимися московскими традициями. Как подчеркивают местные жители, Щукино - далеко не «рабочая окраина», и в «непрестижных» домах живут и ученые, и профессора. Немудрено – «повышенная ученость» Щукина объясняется концентрацией в этом районе научно-исследовательских институтов и лечебных центров городского и федерального значения, где трудятся мировые научные светила.

«Многих пугает соседство с институтом им. Курчатова, - говорит местная жительница, преподаватель Екатерина Быковская (о ее квартирной эпопее мы расскажем чуть ниже), — Да, здесь создавалась атомное оружие, есть отгороженные «зоны», но нас, детей, работников института, проживших тут всю жизнь, это не пугает. Кроме того, специалисты всегда называли Щукино экологически благополучным. Моя семья переезжать не планирует, потому что мы любим наш район».

Это еще одна особенность района – «коренные» жители предпочитают тут прожить всю жизнь, несмотря на грандиозную реконструкцию, которая идет здесь уже много лет.

Когда «развяжут» Волоколамку
Расположено Щукино, без сомнения удобно – и недалеко от центра, и станции метро имеются (м. «Щукинская», м. «Октябрьское поле» Краснопресненской ветки). Однако основная транспортная магистраль – Волоколамское шоссе сегодня перегружена, и «удовольствий» автомобилистам добавляет реконструкция «Большой Ленинградки». Завершить работы, в том числе и проложить «Алабяно-Балтийский» тоннель власти обещают в 2009 году. А потом приступят к строительству другой развязки – возле улицы Академика Курчатова.

Как буквально на днях пояснил главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, если этого не сделать, то после того, как машины быстро проедут по реконструированному Ленинградскому проспекту на Соколе, они встанут в длинную очередь на Волоколамке, как раз «на Курчатова». Так что дорожные испытания закончатся еще не скоро. Зато потом нам обещают, если не рай, но некоторое улучшение.

От контрастов к единой концепции
Облик Щукина начал меняться еще в девяностых годах. С 1994 года здесь работает основной застройщик района – компания «ДОН-строй», а в 1999 году правительство Москвы выпустило постановление о реконструкции Щукина.

С тех пор импозантные жилые комплексы растут здесь как грибы, а на месте сносимых пятиэтажек появляются муниципальные новостройки. «ДОН-строй» соорудил здесь более десяти жилых комплексов: «Новая звезда», «Северная Звезда», «Бирюзова, 33», «Эльсинор», один из самых известных жилых комплексов Москвы — «Алые Паруса», а также муниципальные дома в Тепличном переулке, на улицах Ирины Левченко и Маршала Соколовского, и на Авиационной улице.

На ниве строительства жилья бизнес-класса трудится в Щукино и компания Баркли. Ее объект – жилой комплекс «Доминанта» в стиле «сталинской» архитектуры неподалеку от метро «Щукинская».

В районе открылся новый детский сад на 150 мест, ТЦ «Алые паруса», торгово-развлекательный комплекс «ЩУКА». В ближайших планах – строительство детского образовательного центра, включающего два детских сада и школу площадью на 1100 учащихся — с бассейнами и спортзалами. На Новощукинской улице планируется построить три муниципальных дома.

«Уже сейчас в «Щукино» складывается особая городская среда, сформированная благодаря строительству качественного жилья на месте сносимых панельных зданий, благоустройству и озеленению территорий, созданию новых развлекательных, торговых, образовательных и деловых центров, — говорит Екатерина Куканова, руководитель пресс-службы компании «ДОН-Строй». — К окончанию реконструкции, район будет представлять собой комфортабельный квартал современной застройки с единой архитектурной концепцией».

Сколько стоит здесь жилье
Сразу скажем, даже самые дряхлые хрущевки здесь дороги. Средняя цена Щукино на сегодня составляет около 129,6 тыс. рублей за кв. метр, а  за май фигурирует цифра $5340 за кв. м. (без учета элитного жилья). В майском рейтинге Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ», Щукино занимает 31 место и аналитики компании фиксируют показатель $6850 за «квадрат». В СЗАО этот район лидирует по цене предложения, а с начала этого года цены здесь выросли на 20%.

На рынке новостроек в Щукино в мае предлагалось на продажу 4 объекта, средневзвешенная цена предложения составляла $8059 кв. м. Это на 23,7% выше, чем в среднем по округу, так как все объекты относятся к жилью бизнес-класса.

Квартирная одиссея: из хрущевки в высотку
Чтобы конкретизировать представление о районе, мы обратились к человеку, который не только прожил в этом «уголке» Москвы всю жизнь, но и провел ряд сделок с недвижимостью различных ценовых сегментов района Щукино.

«Так уж получилось, что я успела узнать, в чем плюсы и минусы жилья разных ценовых сегментов нашего района (пятиэтажке, жилом комплексе бизнес-класса и сталинском доме). Надеюсь, мой опыт поможет тем, кто собирается что-то приобретать или продавать здесь», — говорит Екатерина Быковская, которую мы уже цитировали в начале статьи.

Хрущевка «улетела» за день
Вначале Екатерина продавала в Щукине однокомнатную тридцатиметровую квартиру на улице Рогова в пятиэтажке без лифта. На продажу квартиру выставили в декабре 2007 года по цене $135 тыс. Продалась она в течение одного дня за $140 тыс. Новые хозяева получили ее с мебелью и техникой и тут же начали сдавать за 20 тыс. руб. в месяц.

Квартиру начали продавать в пятницу, а в субботу прошло пять просмотров, и каждый новый человек поднимал цену. Такова необыкновенная популярность однокомнатных, самых доступных сегодня квартир, которые отлично продаются в любом районе. Тем не менее, на цену, разумеется, повлияла близость природной зоны у Москвы-реки и развитая инфраструктура района. А буквально через пару месяцев Екатерина узнала от своего агента, что стоимость квартиры выросла до $200 тысяч.

Еще бы. Помимо объективных причин – общего подъема рынка, существенную роль играют «местные» обстоятельства. Все хрущевки рано или поздно будут снесены, а владельцам малогабаритных квартир предоставят жилье в новых домах здесь же или по соседству.

Сталинка: вишневый сад с тараканами
Следующий «товар», который Екатерина выставила на продажу - трехкомнатная квартира площадью 70 кв. метров на улице Маршала Новикова в пятиэтажном «сталинском» доме без лифта и без горячей воды. Оплата коммунальных услуг составляет 1700 р. ежемесячно.

«Эту квартиру я оцениваю в 10,5 млн руб. ($443 тыс.), - говорит наша собеседница, - Цена адекватная сегодняшнему рынку, при этом она ниже цены по району, и уверена, если бы мы выставили ее на продажу, покупатели бы нашлись быстро. Но у квартиры есть минус — она «продается вместе» с тремя прописанными в ней детьми. Увы, мы с мужем не можем выписать детей, пока не получим права собственности в нашей новой квартире, которая пока не построена. Немногие покупатели готовы так рисковать, поэтому продана она будет, скорее всего, нашим знакомым или родственникам».

В Щукино сталинских домов много. Они, конечно, стоят дешевле квартир бизнес-класса  и все-таки престижны. Как рассказывает Екатерина - такие дома обязательно имеют дворы. Во дворе ее дома, например, растет настоящий вишневый сад, а во дворах домов у станции метро «Октябрьское поле» бьют фонтаны. Далеко не во всех «сталинках» огромные площади, и удачные планировки, хотя при желании можно найти хороший вариант.

Но квартиру без тараканов в таком доме подобрать сложно. Сгнившие деревянные перекрытия, ужасные коммуникации, отсутствие мусоропровода, обрушивающиеся балконы — все это щукинцам знакомо не понаслышке. В любой момент могут заявить о начале капитального ремонта, а это ведет к ряду серьезных неудобств. Если же капитальный ремонт сделан не будет, может, например, сгореть проводка. «По-моему, покупка квартиры в подобных домах — не самое удачное вложение денег», - заключает Екатерина.

Высотка: квартира выросла во время строительства
Сама она предпочла вложить деньги в строящуюся сегодня высотку. Семья Екатерины купила эту квартиру в феврале 2006 года на стадии котлована за $410 тыс.

Впрочем, Быковских ожидал сюрприз: при покупке метраж квартиры составлял 186 кв. м., но в результате хитросплетений судьбы проект изменился: выросло количество этажей корпуса, и площадь квартиры существенно расширилась.

«Квартиру мы выставили на продажу, когда началось строительство, - продолжает Екатерина, - Спрос был и большой, но от продажи пришлось отказаться: мы вынуждены были продавать ее как квартиру площадью 186 «квадратов», поскольку именно столько и купили. Остальные метры мы докупим, когда строительство закончится и будет проведен обмер. Замечу, что платить за каждый метр мы будем по первоначальной цене, то есть, $1000, а не по текущей цене $5000. Таков закон! В общем-то, я даже рада, что избавиться от квартиры не удалось, я хочу в ней жить. Хотя за эксплуатацию дома придется платить порядка 15 тыс. руб. в месяц!».

Казалось бы, новостройки бизнес-класса — это лучшее, что может предложить Щукино сегодня. Но и здесь возникает ряд проблем. Во-первых, покупателям приходится внимательно отслеживать качество работ. Во-вторых, в районе не стихают протесты местных жителей, поэтому и строится-то все небыстро

Наконец, активная реконструкция и застройка района имеет и отрицательные стороны, - считает Екатерина Быковская. Вы можете купить квартиру в тихом переулке, с прекрасным видом из окна, а завтра по соседству начинается строительство очередного дома, на который вам и придется любоваться вместо красот природы.

Конечно, жаль уходящую московскую натуру. Да и неизвестно,  каковы в эксплуатации будут новые современные бизнес-дома, смогут ли они по качеству конкурировать с проверенными и верными сталинками – на этот счет единого мнения нет. С другой стороны, жить с падающими балконами тоже нельзя. Впрочем, это больше эмоции. Ясно одно – что бы покупатель ни взял в Щукино, - это будет, несомненно, выгодное приобретение.

Примеры предложений квартир в районе Щукино