6 августа в Беларуси ожидается до +35 Доллар установил новый рекорд – 15 565 В Британии арендодатели могут попасть в тюрьму из-за съемщиков-нелегалов Минторг закрыл «Новоселкин» Госстандарт запретил реализацию строительных инструментов из России и Китая Размещение рекламы на сайте hata.by Успеть приватизировать и не прогадать: ответы на главные вопросы приватизации Белорусский отель с французским шиком: в Минске откроют «NOVOTEL MINSK MAYAKOVSKAYA» Как разделить недвижимость в случае развода Власти США выделили $3 млрд в помощь безработным ипотечным должникам

Отложенный спрос вернулся на рынок офисной недвижимости

Опубликовано: 20 февраля 2010

Автор: 19686

Игроки рынка с надеждой смотрят на офисный сегмент: начавшееся в конце прошлого года оживление обещает восстановление спроса и рост цен. Но слишком многие не разделяют этого оптимизма.

Нашли консенсус

Второе полугодие прошлого года стало для рынка позитивным. Арендные ставки перестали падать и стабилизировались. «Дно пройдено», — уверена Ирина Дзюба, коммерческий директор MR Group. Потенциальные арендаторы и покупатели тоже это поняли — и начали «брать». Четвертый квартал 2009 г. продемонстрировал всплеск объема сделок. По данным Jones Lang LaSalle (JLL), рост арендованных площадей составил 44% в IV квартале 2009 г. по сравнению с I кварталом (объем сделок — около 157 000 кв.м, а в IV квартале — около 227 000 кв.м).
«Год мы закончили с 40%-ным ростом объема сделок», — делится успехами Сергей Калинин, гендиректор KR Properties.

Ряд участников рынка утверждают, что оживление продолжается. «С начала года мы наблюдаем лавинообразный спрос со стороны средних и крупных компаний, — продолжает Калинин. — Мы ведем десятки переговоров по поводу аренды площадей от 3000 до 10 000 кв. м. Количество звонков стало в полтора раза больше».
Сработал эффект отложенного спроса. «У владельцев компаний появилось ощущение стабильности бизнеса», — добавляет Александр Сурменев, заместитель директора отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL. По его данным, около 70% от общего объема прошлогодних сделок составили так называемые новые сделки (остальная часть — перезаключенные на новых условиях договоры).
Признаком стабилизации рынка он считает и появившийся спрос на аренду площадей в состоянии shell&core: «Представители крупного бизнеса демонстрируют готовность инвестировать в отделку». Например, «Дойче банк» снял в NordStar (девелопер «ДС Девелопмент») более 7000 кв.м. Но пока единичные случаи не говорят о тенденции, хотя дают положительные знаки, считает Денис Колокольников, гендиректор RRG. «Сделок в shell&core без компенсации со стороны собственника нет, — добавляет Калинин. — Владелец либо сам делает отделку под арендатора, либо компенсирует часть ремонта».

«Никакого оживления нет, — категоричен Александр Попов, гендиректор “Кловер Групп”. — Рыночный всплеск обусловлен консенсусом, который нашли владельцы офисов и арендаторы. Просто собственники кабинетов наконец-то привели цены в соответствие с ожиданиями клиентов».

Что предложить

«Говорить о полном восстановлении офисного рынка еще года два будет нельзя», — считает Колокольников. «Конечно, офисный рынок пострадал больше остальных», — солидарна Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью AFI Development.
«Кловер Групп» приобрела участок в промзоне на 30 000 кв.м на ул. Обручева еще в 2008 г., но до сих не вышла на площадку. «В данной ситуации пока не понятно, что предложить рынку, — объясняет Александр Попов. — Что нужно делать в текущих условиях, чтобы хотя бы за 7-10 лет вернуть вложенные деньги. При нынешних ставках на офисы затраты не отобьются даже за 30 лет».

Тем не менее хороших площадок не много и спрос на офисы есть«, — добавляет Иванова. AFI Development в конце прошлого года разморозил БЦ «Аквамарин», фаза 3 на 70 000 кв.м на Озерковской наб. потому, что «нас часто спрашивают про этот объект», рассказывает она. В настоящее время девелопер предлагает офисы на продажу и ведет переговоры с рядом крупных компаний.

Другой БЦ — «Четыре ветра» AFI Development сдал до кризиса, арендные договоры в котором не пересматривались, т.к. все договоры долгосрочные, объясняет Иванова. В объектах В-класса, например БЦ H2O, офисном центре на Бережковской наб. «сразу после кризиса происходила ротация арендаторов, однако вакантных площадей в настоящее время в наших офисах практически нет», добавляет она. Ставка аренды в среднем 18 000-20 000 руб. за 1 кв.м.
«Спрос есть только на готовые или почти готовые комплексы», — добавляет Ирина Дзюба. Так, в БЦ «Трио» на текущий момент продано, по ее словам, 35% офисов, до конца квартала станет 40%. Комплекс MR Group начала строить в мае прошлого года, и сейчас идет отделка фасадов.

По словам Алексея Черткова, руководителя коммерческого отдела «Московского бизнес инкубатора» (технопарк Nagatino i-Land), спрос со стороны потенциальных покупателей начал расти еще с конца 2009 г. и сейчас примерно в два раза превышает прошлогодний показатель. В настоящее время девелопер ведет переговоры с примерно 10 новыми клиентами. Интерес к проекту Чертков объясняет не только возросшей активностью рынка и сдачей 50% первой очереди строительства (107 000 кв.м), но и маркетинговыми решениями. Вторая половина первой очереди построена, ведется отделка. А чтобы привлечь интерес клиентов, МБИ сделал мелкую нарезку помещений — от 300 кв.м, реализовал совместные программы с банками-партнерами (Инвестторгбанк, «Глобэкс») по коммерческой ипотеке (кредит предоставляется на 5 лет под 12-17% годовых в рублях) и ведет переговоры с лизинговыми компаниями на предмет предоставления недвижимости в лизинг на 10 лет. Цена метра в технопарке — $3500-4000. Наибольшим спросом, по словам Черткова, пользуются офисы по 500-1000 кв.м.

По наблюдениям Калинина, 70% звонящих в call-center компании KR Properties спрашивают офисы класса В по $400-500 за 1 кв.м в год. Еще около 20% подыскивают помещения в классе А по $600-800 за 1 кв.м в год.

Как прожить без спроса

В первую очередь с рынка вымываются наиболее ликвидные предложения: новые объекты А-класса в пределах Садового кольца. «Когда предложения в этом сегменте станут дефицитом, дойдет очередь и до качественных объектов с менее престижной географией, до нас», — считает Чертков.

«В настоящее время в Москве пустует 3,5-4 млн кв.м офисов всех классов, — говорит Колокольников. — Этот объем закрывает потребность в кабинетах по крайней мере на два года, это не считая новых объектов, которые продолжают вводиться в эксплуатацию». В этом году ожидается выход на рынок около 1-1,2 млн кв.м (информация JLL, CBRE), новое предложение пополнит ряды комплексов, не нашедших арендаторов. В новых, сданных в 2009 г. бизнес-центрах, по информации CBRE, пустует 40-50%.

По данным CBRE, в офисах класса А вакантно 25%, в В-классе — 17%. В 2010 г. в самых качественных БЦ уровень невостребованных метров снизится до 20%, а в классе В возрастет до 20%, прогнозируют в CBRE. Калинин, напротив, уверен, что объем вакантных площадей уменьшится в В-классе. Ставки и цены расти не будут или будут, но очень незначительно, полагает большинство. Сурменев ожидает уменьшения дисконта по ставкам аренды. «В классе А запрашиваемые ставки в прошлом году находились на уровне $700-750 за 1 кв. м в год, реально офисы сдавались по $500-$600. Дисконт был в 25% между запрашиваемыми ставками аренды и ставками, по которым реально заключались сделки, сейчас он находится в районе 10-15%, а в течение 2010 г. ожидаем его снижения до 5-7%».

Хорошей новостью для застройщиков могло бы стать снижение ставок по кредитам с летних 25% до 18-20% (данные JLL) или до 14-16% (данные KR Properties). «Банки перестали смотреть на девелоперов как на врагов», — комментирует Калинин. Но и этот порог слишком высок — «очень сложно в недвижимости найти бизнес, который бы оставался доходен при ставках в 15%», сетует он. Тем не менее в этом году KR Properties сдает 70 000 кв.м офисов.

Столь же смела и MR Group: застройщик заканчивает БЦ «Трио», начинает МФК на «Водном стадионе» (1-я очередь — 130 000 кв.м), МФК на Складочной (1-я очередь — 70 000 кв.м), БЦ на ул. Новотихвинская (13 500 кв.м), БЦ «Новоданиловский» (40 000 кв.м). «В Москве все равно не хватает качественных офисов», — делится Ирина Дзюба. (По данным CBRE, в Европе на 1 человека приходится 1-1,2 кв.м офисных помещений, в Москве — 0,5 кв.м). «При восстановлении рынка появится большой спрос на готовые площади. Строительство БЦ занимает не менее 2,5-3 лет, через три года мы как раз и окажемся на растущем рынке с завершенными бизнес- центрами», — рассуждает она.

«Докризисных цен мы, надеюсь, уже не увидим в ближайшие пару лет, — уверен Колокольников. — Как и почти нулевого уровня вакантных площадей. Хорошо, если достигнем европейских 7-9%, это нормальный показатель для стабильного рынка. Офисный рынок был перегрет. И если бы не кризис, ставки все равно бы скорректировались».
 


Оставьте Ваш комментарий





Коментарии к статье (0)

Читайте также:
0.992142