Высокая конкуренция, финансовые риски и растущие запросы покупателей требуют от девелоперов максимальной концентрации знаний, навыков и ресурсов.
Что дальше?
Элитная загородная недвижимость смещается все дальше и дальше. Это одна из тенденций, которую выделили эксперты рынка. Кроме того, если раньше поселки были небольшими, около 100 домов, то теперь намечается тенденция строительства мега-поселков, в которых на продажу выставляются дома разного класса. “На смену мини-поселкам приходят целые города”, - отмечает руководитель департамента загородной недвижимости компании “Интера-Инвест-Строй” Михаил Агеев.
В целом же количество предложений на рынке элитной загородной недвижимости значительно превышает спрос. Но при этом, по оценкам аналитиков управляющей компании “Rodex Group”, 80% имеющейся загородной недвижимости не удовлетворяет запросов покупателей.
Большая часть коттеджей, которые сегодня выставлены на продажу далеко не элитные, считает руководитель “Дизайн-бюро Марины Путиловской” Марина Путиловская. “То, что сегодня девелоперы предлагают покупателямhigh-класса, вовсе не соответствует критериям элитности”, - считает она.
Однако сами эксперты рынка до сих пор не определились с критериями элитности. Если говорить о ценах, то опрошенные нами эксперты полагают, что минимальная стоимость элитного коттеджа начинается с $1,5 млн. Но при этом зачастую застройщики сознательно завышают стоимость объектов загородного жилья с целью сохранения прибыли.
Поэтому, как считает финансовый директор инвестиционно-строительного холдингаRodex Group, член правления, Татьяна Шелягина, “элитность домовладения определяется местом и еще раз местом”. Того же мнения придерживается и директор департамента развития управляющей компании “Масштаб” Леонид Афендиков, утверждая, что “для элитной недвижимости самое главное – это место”. Надо сказать, что девелоперам все труднее и труднее находить свободные интересные земельные участки.
Что касается площади дома, то и в этом вопросе эксперты не могут прийти к единому мнению. “Дом может быть признан элитным, если он грамотно спроектирован, если он логичен и в нем создано гармоничное пространство. При этом его площадь может быть всего лишь 200 кв. м.”, - уверена генеральный директор и учредитель компании “АСД-проект” Елена Комиссарова. Однако, как утверждает М. Путиловская, площадь дома, который позиционируется как элитный, должна быть не менее 400 кв.м., а площадь придомного участка должна быть не менее 30 соток.
“Фактически сегодня человеку, заработавшему $2-5 млн., предлагается приобрести две панельные квартиры с узкими темными лестницами и прихожей в 20 кв. м. Но ведь элитное жилье – это ведь фактически дом мечты”, - считает дизайнер.
Большинство существующих домов неправильно спроектированы. Ошибки при проектировании влекут за собой не только финансовые убытки, но и делает дом негармоничным в целом. “Высота потолков у дома, который позиционируется как элитный, должна быть не меньше 3,5 метров. В таком доме должна быть большая кухня, просторная гостиная, должна быть столовая. Красивая лестница и грамотная инженерия – это тоже неотъемлемая часть элитного дома”, - утверждает Марина Путиловская. И в этом с ней солидарно большинство экспертов рынка.
Трудности
Но все-таки строительство любого коттеджного поселка начинается не с определения высоты потолков или размера окон, а с получения земельного участка. Затем создается концепция будущего поселка. На этом этапе очень важно, чтобы консультанты и архитекторы понимали специфику работы, четко осознавали идею и общую цель. Кроме того, девелопер часто привлекает к своей работе сторонние компании, делегируя им часть работы. Самая главная проблема для девелоперов – это получение ТУ и подведение инженерных коммуникаций к будущему поселку. Но федеральная целевая программа “Доступное жилье – гражданам России”, как считают некоторые аналитики рынка, может оказать существенную помощь в этом вопросе. По сути, это удобный способ избавиться от ряда проблем. Если выполнен целый ряд особых условий и требований этой программы, то инженерные коммуникации проводятся практически бесплатно.
Куда уходят деньги?..
Однако сами девелоперы не всегда разумно используют денежные средства и поэтому несут вынужденные убытки. Вообще убытки в связи с ошибками в строительстве, есть в каждой стране, но в России эти показатели достигают устрашающих размеров. Так, в США и Европе убытки в связи с ошибками в строительстве составляют всего 3-6% от стоимости проекта, 2% убытков приходится на ошибки при проектировании. В России убытки от ненадлежащей организации и осуществления строительства составляют порядка 8-10%, а убытки от ошибок при проектировании доходят до 3-6%!
Но не все подконтрольно девелоперу. Например, застройщик может понести убытки вследствие нарушения обязательств административными органами при полном отсутствии ответственности за убытки. Подрядчик может нарушить сроки проекта или нарушить качество строительства, что также неизбежно влечет за собой убытки для девелопера. Низкое качество маркетинга и архитектурной реализации проекта тоже может стать причиной дополнительных расходов. “Кроме того, в российском законодательстве очень много пробелов, - рассказывает директор департамента “Недвижимость. Земля. Строительство” компании “Вегас-Лекс” Юрий Борисенко. – При желании контрагенты девелопера могут воспользоваться ими в своих целях”.
Какой же выход в сложившейся ситуации?.. Во-первых, рекомендуют эксперты, всю структуру сделки выстраивать по единой схеме. Все контракты должны быть взаимосвязаны между всеми участниками проекта. Это является гарантией объективного распределения рисков и устранения “непредвиденных” рисков. Подробнейшее описание бизнес-процессов, ответственности и обязательств в контракте, как считают эксперты, позволяет разрешить до 70% конфликтов. Кроме того, девелоперу не стоит принимать на себя ответственность за действия третьих лиц, которые он не может тщательно контролировать. Но если дело все-таки дошло до судебных разбирательств, то не стоит судиться в арбитражном суде – это долго, дорого и не всегда объективно.
Эксперты также советуют привлекать к проектам зарубежные компании, потому что они дополнительно защищены различными международными соглашениями.
Как продать?
После того как все трудности остались позади, начинается новый этап – этап продаж. “Многие убеждены, что если посадить в офис продаж симпатичных девушек и раскидать вокруг рекламные материалы, то все продастся само собой. Но ведь это совсем не так!”, - уверяет генеральный директор компании “Терра-недвижимость” Тимур Сайфутдинов. Не стоит также забывать, что коттеджные поселки, которые сегодня строятся, на самом деле очень похожи друг на друга. Поэтому каждый новый поселок все труднее и труднее позиционировать. Вот почему эксперты рынка элитной недвижимости рекомендуют девелоперам обращаться к специалистам по продвижению.
При этом у девелоперов часто возникает вопрос: “А что если консалтинговая компания ошибается в своих предписаниях? Ведь девелопер тратит сотни миллионов долларов на строительство коттеджного поселка, и в случае неправильной тактики продаж несет громадные убытки. При этом консалтеры не теряют ровным счетом ничего!”. Единственный актив консалтинговой компании – это репутация. Эксперты рекомендуют обращаться только к проверенным консультантам с хорошей репутацией и, конечно же, большим опытом работы.
