Программы сноса пятиэтажек как систематизированного документа на сегодняшний день нет. Есть просто перечни домов, подлежащие сносу. Однако процесс переселения регламентирован законом «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в г. Москве». Само решение о переселении жителей из старого дома в новый принимает правительство Москвы.
Конституция РФ провозглашает принцип неприкосновенности частной собственности и право граждан на жилище. Однако если техническое состояние жилого дома угрожает жизни и здоровью его жителям, то законодательство предусматривает возможность переселения жителей таких помещений, либо предоставления «справедливой» компенсации.
При этом помимо общего износа дома, есть целый ряд причин, по котором дом могут снести, а жителей переселить. Например, как отмечает старший партнер юридической компании «Велес» Денис Братковский, такое решение может быть принято необходимостью нового строительства и развития территорий в соответствии с Генеральным планом Москвы. «Также подлежат сносу жилые помещения, имеющие деформации фундаментов, стен, несущих конструкций, - отмечает помощник адвоката адвокатское бюро "Юрлови партнеры" Наталья Еселевская. – Так же непригодными для проживания признаются дома, получившие повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений».
Но в любом случае, решение, принятое правительством Москвы, должно быть доведено до сведения жителей в письменной форме в течение двух недель после даты принятия документа (нормативные акты правительства Москвы публикуются в печатном издании «Вестник мэра правительства Москвы»). Информировать также обязаны путем направления извещений по почте и через публикации в СМИ. Любопытно, что закон позволяет опротестовать решение правительства Москвы в суде.
На что имеешь право, собственник?..
При переселении из ветхого или аварийного дома большую роль играет право собственности на недвижимость. Так, если житель собственник квартиры, то он вправе рассчитывать на получение либо денежной компенсации, либо равнозначного жилого помещения.
При этом, как оговаривает закон, характеристики нового помещения не должны уступать уже имеющейся собственности – не меньшей площади, не худшей планировки и расположенного в том же районе. А «в соответствии с законом, район проживания – это территория, ограниченная одним или несколькими районами в пределах административного округа», - поясняет Денис Братковский.
Однако из каждого правила имеются исключения. Так, жителей ЦАО и Зеленоградского округа могут переселить в пределах этих округов. Однако бывает так, что сносимый дом находится в районе Москвы, который в силу исторических, географических или градостроительных особенностей не имеет границ с другими районами. В таких случаях жителей переселяют в дома, которые расположены в пределах административных округов, в состав которых входит этот район. «Кроме того, если собственнику предоставляется взамен имеющейся квартиры две и более, то при этом одна квартира должна находится в районе проживания, – поясняет Д. Братковский. – Исключение делается для многодетных семей, имеющих несовершеннолетних детей. Им могут дать несколько квартир, но все они должны находиться в районе проживания».
При этом закон позволяет собственнику при переселении сменить район проживания.
Для этого, как поясняет Денис Братковский, собственнику нужно написать заявление в управление департамента жилищной политики и жилищного фонда своего административного округа. Скорее всего, ему пойдут навстречу. А вот требования о предоставлении квартиры в конкретном месте, доме и этаже, по конкретному адресу и количеству комнат удовлетворены не будут.
Если владелец квартиры стоит в очереди на улучшение жилищных условий, то он, конечно же, имеет дополнительные выгоды. Закон гласит, что льготник должен получить от города денежную субсидию для улучшения жилищных условий, после чего собственник и члены его семьи снимаются в установленном законом порядке с жилищного учета.
Если это только съем…
На самом деле, в случае переселения жильцов, пользующихся квартирой по договору социального найма, действуют те же правила, что и в отношении собственников. Разница лишь в том, что такое жилье предоставляется в режиме социального найма и у пользователя сохраняется право приватизировать квартиру.
Законодательство также выделяет в отдельную группу нанимателей, которые не стоят в очереди на улучшение жилищных условий, но могут в нее встать. При предоставлении жилплощади таким жителям Москвы учитывается наличие иного жилья, которое находится в собственности у них или членов их семей. Также к сведению принимаются все сделки, совершенные за последние 5 лет, в результате которых жилищные условия ухудшились. Кроме того, рассматриваются все гражданско-правовые сделки с жильем, совершенные нанимателем. При этом, как поясняет Д. Братковский, если окажется, что наниматель владеет еще площадью, то ему предоставляется жилье, равнозначное по общей площади освобождаемому. То есть лишние метры ему не светят.
А вот если житель неприватизированной квартиры нуждается в улучшении жилищных условий, то, как пояснила старший юрист адвокатского бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры" Анна Яковлева, он может претендовать на жилые помещения по договорам социального найма или безвозмездную субсидию для приобретения в собственность жилых помещений.
А если сделать бизнес?
Если говорить о недвижимости под снос, которая еще не обрела своего официального статуса, то вопрос стоит ли покупать квартиру в таком доме весьма неоднозначный. Однако, как отмечает директор по маркетингу и продажам компании “Квартал” Сергей Лушкин, сейчас квартиры в ветхих пятиэтажных домах пользуются популярностью среди покупателей. Старые маленькие квартиры, с неудобными планировками, с совмещенным санузлом, обветшалыми инженерными системами, как ни странно, являются хорошим средство инвестирования денежных средств. “Частные инвесторы, приобретающие такую квартиру, знают, что через несколько лет Москва полностью избавится от ветхих пятиэтажных домов”, - считает эксперт компании “Квартал”.
Но стоит отметить и риски при таком способе инвестирования. Во-первых, как отмечает пресс-секретарь компании “Сити – ХХI век” Сергей Лядов, возможна задержка реализации планов по сносу домов и получения новой квартиры. В некоторых случаях сроки переселения отодвигаются на 4-5 лет. Другим риском является то, что новый дом может быть расположен от метро значительно дальше, чем прежний. Надо учитывать и возможную социальную неоднородность населения на новом месте жительства.
Во-вторых, всегда существует опасность того, что московские власти отменят действие закона «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений …» или изменят его. “Владельцы десятков квартир в домах под снос «погорят» в первую очередь, – считает руководитель информационно-аналитического портала «Квадрум. Недвижимость России» Алексей Липскеров. - Если же это будет единственное жилье, находящееся в собственности, тогда его покупка может принести неплохие дивиденды при не очень высоких рисках”.
