На прошлой неделе в Минске прошло заседание за “круглым столом” на тему “Вторичный рынок жилья и его взаимосвязь с экономикой республики”. Была предпринята попытка дать профессиональную оценку ситуации на вторичном рынке жилья в Минске, выявить факторы, повлиявшие на его динамику, и сделать прогнозы на ближайшую перспективу.
Как сказал журналистам председатель совета Белорусской ассоциации “Недвижимость” Николай Простолупов, “нет однозначного ответа, что будет с ценами на вторичном рынке жилья. Ситуация очень сложная. В январе этого года количество сделок было крайне низкое”. Правда в конце прошлого года наметилась тенденция по снижению цен на типовое жилье, но сколько она продлится, специалисты не берутся прогнозировать. “Можно предположить, что до лета”, — поделился Николай Простолупов. Дальнейшие прогнозы рискованны.
Напомним читателям, что за период с января 2005-го по октябрь 2007 года произошел резкий скачок цен на жилье: средняя цена квадратного метра увеличилась с 695 до 1990 долларов США, то есть более чем в 2,3 раза. Самый интенсивный рост отмечался с октября 2006-го (1130 долларов) по май 2007 года (1930 долларов за кв. метр). Цена продолжала расти до октября 2007-го, когда была зафиксирована максимальная величина в 2030 долларов за кв. метр. А с ноября прошлого года пошло планомерное снижение на 0,6—1,2 процента в месяц.
Если анализировать причины роста цен, то надо сказать, что в 2006 году наблюдалась общая тенденция снижения объемов предложения квартир, которая достигла своего пика в конце года, что и спровоцировало ажиотажный спрос и скачок цен. В 2007-м продавцы активизировались, и начался рост предложения квартир всех категорий, в результате уменьшился спрос и наметилось замедление роста цен.
Участники “круглого стола” признали, что ситуацию на вторичном рынке усугубило и принятие в 2006 году указа о долевом строительстве, после которого резко сократилось количество вновь построенного жилья.
“Долевое строительство играло значительную роль по формированию цен на вторичном рынке жилья, но оно сошло на нет, — комментирует Николай Простолупов. — Мы рассчитываем, что с его возрождением после выхода нового указа по долевому строительству появится достаточное количество сравнительно недорогих квартир, и граждане смогут строить жилье, что сбалансирует ситуацию на жилищном рынке”.
Рост цен на вторичном рынке связан и с ростом цен на новое жилье, а последний процесс неизбежен. Вот какую информацию дал начальник управления инвестиций и технического прогресса ПО “Минскстрой” Сергей Куриленко. Основной фактор роста цены — это увеличение стоимости стройматериалов. Например, за прошлый год арматура подорожала на 28 процентов, бетон — на 62, кабельная продукция — в 2—2,5 раза. Зарплата работников отрасли также должна увеличиваться. Но сегодня расценки у строителей низкие: квадратный метр штукатурки стоит 4—6 тысяч рублей, кладки — 25 тысяч; с такими цифрами много не заработаешь, поэтому людям приходится доплачивать из прибыли, и доплачивать существенно. Неудивительно, что все эти факторы влияют на цены, и за год стоимость строительства увеличивается на 20—25 процентов.
Интересную информацию дали участники “круглого стола” и по структуре предложения квартир по количеству комнат. В объединенной базе Минска сейчас находится на продажу примерно 7 тысяч квартир. Из них 30 процентов — однокомнатные, 34 — двухкомнатные, 28 — трехкомнатные, 7,5 — имеющие более трех комнат. Спрос практически дублирует предложение. В 2007 году было продано 33 процента “однушек”, 37 — “двушек”, 24 — “трешек”, 6 процентов — квартир с более чем 3 комнаты.
Причем, по мнению специалистов по недвижимости, стоимость однокомнатных квартир явно намного завышена. “Не все могут купить двухкомнатную квартиру за 90 тысяч долларов, проще найти 65—70 тысяч “зеленых”, поэтому на однокомнатные квартиры высокий спрос, причем спрос, подтверждающийся живыми деньгами, — комментирует ситуацию Николай Простолупов. — Сейчас это явление несколько нивелируется”.
Что почем
Средние цены на квадратный метр общей площади в зависимости от местоположения домов. Центральный район считается самым престижным в городе, в отдельные периоды цены на жилье здесь были выше почти на 20 процентов, в Советском — на 10, а в Заводском — на 10 процентов ниже средних по городу. В остальных районах стоимость квадратного метра колеблется от минус 5 до плюс 5 процентов. Правда, в Московском районе с января 2005 года и до конца 2007-го шел рост цен с минус 5 процентов до почти среднегородского уровня.
По структуре предложения районы также отличаются. В Центральном преобладают “сталинки” и “хрущевки”. Заводской, Ленинский и Фрунзенский — лидеры по количеству предлагаемых квартир категории “брежневки”. “Современные” квартиры больше представлены в Ленинском, Московском и Фрунзенском районах. Октябрьский уступает другим районам по всем категориям жилья.
