6 августа в Беларуси ожидается до +35 Доллар установил новый рекорд – 15 565 В Британии арендодатели могут попасть в тюрьму из-за съемщиков-нелегалов Минторг закрыл «Новоселкин» Госстандарт запретил реализацию строительных инструментов из России и Китая Успеть приватизировать и не прогадать: ответы на главные вопросы приватизации Размещение рекламы на сайте hata.by Белорусский отель с французским шиком: в Минске откроют «NOVOTEL MINSK MAYAKOVSKAYA» Как разделить недвижимость в случае развода Власти США выделили $3 млрд в помощь безработным ипотечным должникам

Застройщик обанкротился. Что ждет дольщиков?

Опубликовано: 16 августа 2011

Автор: Ольга Мироненко

Журналистка hata.by разобралась, какая компенсация ждет дольщиков, если застройщик признает себя банкротом. Выяснила, во сколько раз он завышает стоимость квадратного метра и с кем ему приходится делиться «откатными». И как дольщикам защититься от банкротства застройщика.

что ждет дольщиков при банкротстве застройщика- Лет 8 назад я принимал участие в банкротстве на тот момент одного из ведущих застройщиков в Могилеве, - рассказал hata.by Юрий Гук, независимый эксперт, экс-президент Белорусского республиканского объединения молодежи МЖК, - Так получилось, что ряд компаний, которые были заказчиками проекта, перестали в какое-то время выплачивать компании-подрядчику деньги. Спустя некоторое время, успешный подрядчик превратился в некредитоспособную организацию, к которой потом еще нагрянула налоговая инспекция и насчитали задолженность порядка 400 млн рублей. У них был единственный путь – подавать на банкротство. И, честно говоря,  никому там ничего не досталось. 

Истоки банкротства

Для того чтобы понять, что спровоцировало на строительном рынке банкротство, необходимо вспомнить 1996 год и первые шаги государства в области выделения льготных кредитов на строительство и приобретения жилья.

- Когда нормативная база только разрабатывалась, решалось, по какой из двух концепций будет идти развитие строительного рынка дальше: или давать деньги людям, чтобы они потом переводили их на счета заказчиков; или же давать деньги, как у нас тогда было принято УКСу, или финансировать строителей напрямую, - вспоминает Юрий Гук. - В то время УКС Мингорисполкома выступал заказчиком/застройщиком до 90% жилья в Минске. Победила рыночная концепция: было решено, не делать из УКСа консолидированного заказчика, а дать возможность строительному рынку развиваться, чтобы впоследствии возникла конкуренция среди компаний, которые будут выступать в роли генподрядчиков. Но, пожалуй, самый важный момент, который не просчитали те, кто готовили нормативную базу – финансирование строительства объекта. Также не учли вопрос с  контролем, и ответственностью за те деньги, которые дольщик берет у банка на строительство своего будущего жилья.

В итоге дольщик, получая кредит, должен, в свою очередь, найти еще и заказчика-застройщика, который обратится в мэрию города за выделением места под строительство. А затем еще к проектировщикам за проектом дома и  строителям.

«Стоимость «квадрата» завышена в несколько раз!»

- Поверьте мне на слово, застройщики превышают стоимость квадратного метра в несколько раз, а прибыль делят с подрядчиком и, возможно, другими организациями, которые помогли оформить откаты по разным инстанциям, - уверен Юрий Гук. – И нормально они живут с окладами в 5-10 тысяч долларов в месяц! Поэтому пусть не плачутся в жилетку дольщикам о своей нелегкой участи на сегодняшнем убыточном строительном рынке. Деньги закончить стройку у них есть всегда! Пусть лучше расскажут весь  непрозрачный механизм оценки «квадрата», когда они «на глаз» набрасывают стоимость для привлечения лишних понтов. И умудряются построить встроено-пристроенные помещения за деньги дольщиков, и потом еще продать, распихав прибыль по карманам.

Достаточно вспомнить случай, когда госпожа Батурина 2004-2005 годах пыталась выйти на минских застройщиков. Она тогда хотела построить самые большие башни-близнецы в нашей столице, на подобие нью-йоркских. И знаете, что жена экс-мэра Москвы сказала по поводу наших 500 долларов за метр квадратный: ей такие цены не интересны. И в одночасье все застройщики решили, что квадратный метр должен стоить на порядок дороже. Ну и плюс ко всему, в то время как раз начали выдавать льготные кредиты, кредиты на жилье, и в принципе это все вместе и спровоцировало рост цен. А там некоторые говорят, что рост цен на нефть, на газ также отразились в цене «квадрата».

Какая ответственность лежит на заказчике при банкротстве?

- Заказчик вообще не несет никакой ответственности! – убежден эксперт. - Он взял деньги в банке? Ему отдавать этот кредит? – Нет. Дом не строится – ну и что? Максимально, что ему грозит – административный штраф. Сейчас еще придумали в исполкоме черный список застройщиков создать. А при этом заказчик отлично живет, покупает себе 3D-кинотеатр, телефоны по штуке баксов.

В законе Республике Беларусь «Об экономической несостоятельности (банкротстве)» предусмотрена очередность в выплате компенсаций в случае банкротства застройщика. В первую очередь он выплачивает компенсации своим работникам, которые получили травмы или увечья при строительстве объекта. Затем идут штрафные санкции и только в 5-ю очередь возвращаются средства инвесторам – дольщикам, которые вкладывали деньги в строительство дома.

Как дольщику защититься от банкротства и возможно ли это?

- Никак, если прогорает застройщик, дольщик теряет все вложенные финансовые средства, - рассказал Юрий Гук. - И вероятность того, что ему вернут хотя бы мизерную часть вложенных денег, ничтожна мала. Он получит максимум 150 долларов из вложенных 100 тысяч. И все. Государство по закону прощает банкроту все долги,  в том числе и перед инвесторами.

Однако как уверен эксперт hata.by, выход из сложившейся ситуации есть: дольщикам, с помощью исполкома, следует объединяться в жилищно-строительные кооперативы. Брать на себя роль заказчика, то есть организатора стройки и за свои, и за кредитные  деньги строить квартиры, отвечая за закупку «безоткатных» материалов и за контроль над строителями по качеству и срокам. 

Сергей Коренько: Халявы в строительном мире не бывает!

- Завышает ли застройщик в несколько раз стоимость квадратного метра? Насколько объективна предоставленная информация?

- Такая ситуация может возникнуть лишь в случае некомпетентности заказчика, который в силу каких-то причин не смог правильно просчитать сметную стоимость квадратного метра, не разобрался в площадке, и в строительстве объекта в целом, - уверен Сергей Коренько, председатель собрания акционеров СООО Арэса-сервис, член совета Ассоциации застройщиков. – В этой ситуации есть спецсчет, есть целевое использование, если застройщик не мошенник, и все деньги вложены в стройку, это может быть только ошибка просчета, где организация не выполняет то на что подписался заказчик. В данной ситуации, дольщики не должны пострадать, если застройщик, конечно, не поставил перед собой цель умышленно взять у дольщиков деньги и скрыться. И данная ситуация также возможна, если заказчик совершенно ничего не понимает в строительстве, взял жулика подрядчика или они вдвоем «спелись».

Насколько популярно «откатная» система работы на строительном рынке?

- Сегодняшний уровень цен на грани, - рассуждает Сергей Коренько. - Сейчас делать какие-то большие откаты никто не станет: никто же не будет покупать недвижимость дороже 1.100 – 1.200 долларов за квадрат. И никто реально не сможет построить себе квартиру дешевле, чем по 900 – 1000 долларов за квадратный метр, потому что все остальное – утопия. Поэтому не очень-то и получится сейчас кому-то что-то «откатить», если организация не ставит это своей самоцелью обмануть людей.  

Как отличить добросовестного застройщика от мошенника?

- Чудес не бывает! И если вдруг застройщик начинает привлекать дольщиков по очень низкой цене, это как минимум должно вызвать недоверие. Если же застройщик не удосужился даже яму выкопать под котлован, а уже собирает с людей деньги, это также весьма показательно. Были случаи, когда застройщики продавали не свои объекты. И, поверьте, нашлись дольщики, которые почему-то не удосужились изучить все документы, а побежали в банк, дабы успеть оплатить первоначальный взнос. Поэтому в строительном мире на халяву рассчитывать не приходится, она должна настораживать.

Мысли, высказанные нашими собеседниками, очень спорные и неоднозначные. Редакция hata.by приглашает всех заинтересованных к обсуждению данного материала.


Оставьте Ваш комментарий





Коментарии к статье (2)

16 Aug 2011 в 15:35   |   Александр
Механизм ценообразования у застройщиков - тайна за семью печатями. Могу лишь предположить, что цена складывается не из пресловутых "затрат + плановая прибыль", определяется заранее, исходя из сложившейся конъюнктуры цен в том месте, где будет строиться дом и прогноза их динамики за время строительства. А соответствующие показатели в калькуляциях себестоимости просто подгоняются под прогнозную цену. Разумеется, таких сумасшедших разбежек, между себестоимостью и продажной ценой, какие имели место быть в середине 90-х уже нет, но и сейчас долевое строительство - дело весьма выгодное. Отмечу также, что такой феномен, как долевое строительство, в Европе, пожалуй, известно только на пространстве бывшего СССР. Во всём остальном цивилизованном мире застройщик строит дом за собственные и/или кредитные средства, а гражданам продаёт ГОТОВОЕ жильё. Беда нашей страны, что большинство наших застройщиков, как, впрочем, и других предприятий нашей страны, недокапитализированы, и не располагают (?) достаточными средствами на это. Да и кредиты в нашей стране чудовищно дорогие. Если же говорить о банкротстве застройщиков, то порядок расчётов юрлиц по своих обязательствам при банкротстве действительно предполагает первоочередное погашение долгов по зарплате, устранение задолженностей перед государством и т.д. До дольщиков (которые рассматриваются наряду с инвесторами) очередь, как правило, увы, не доходит.

[ Ответить на этот комментарий ]

27 Jan 2012 в 10:01   |   Artur

Статья немного суховата нет многостороннего подхода. По 1 представителю с каждой стороны определенно недостаточно, тем более что Юрий Гук брсм-овиц ничего не понимающий в строительстве, просто рассказывающий историю которая с ним произошла и не более. Механизм работы застройщика очен сложен, но если все упростить, то стоимость 1 м кв складывается из: себестоимости, прибыли и рисков РИСКОВ рисков... На сегодняшний день никто из Застройщиков и предположить не мог что металл подорожает в 32 рза, что цемент будет только по коммерческой цене. На счет  "откатов", то они были и будут. Самая проблемная мысль которая сейчас посещает все чаще простого человека - "я 10 лет копил на квартиру, а сейчас при такой ситуации в стране - когда уезжают не только строители и спецы с ВО, но и доктора уже. СТОИТ ЛИ СЕЙЧАС ПОКУПАТЬ КВАРТИРУ В рб????"

[ Ответить на этот комментарий ]

Читайте также:
0.935168