Особенности национальной продажи недвижимости сейчас
Во-первых, ожидается сужение предложения по строительству. До 70% всех операций с недвижимостью в Беларуси ранее осуществлялись с привлечением кредитов. Что интересно, самый высокий ипотечный кредит 30 лет назад в Европе предлагала Франция – 15%. У нас же такая цифра была доступна только льготникам.
А сейчас одно из основных требований и МВФ, и Таможенного Союза – положительные ставки кредитования. Для Беларуси по официальным данным этого можно достичь при 120%, хотя в условиях открытой экономики инфляция соответствует курсу доллара, т.е. реальная цифра приближается к 200%.
- Из-за больших процентов по кредитам, предложение в данный момент намного опережает спрос. Выход на единый курс предполагает какое-то время выжидания, оценивания этой ситуации, - пояснил директор РУП Гомельского агентства по оказанию риэлтерских услуг Виктор Страханович.
Кредиты становятся абсолютно недоступными для граждан. Кроме того, произошло ужесточение льготного кредитования. А это значит, что исчезнут «чистые» покупатели. Исходя из платежеспособного спроса реальная цена кв.м. не должна превышать 800$. Что же касается предложения, то оно полностью зависит от цен на новостройки, в которых кв.м. стоит примерно 1200$. А у покупателя таких денег нет.
Несговорчивые продавцы и «вымирающие» строители
– Продавцы не желают снижать цены на свои квартиры, несмотря на экономическую ситуацию. Т.е. снижение покупательской способности в 2-3 раза никакого впечатления на них не произвело. Многие собственники жилья вообще уходят с рынка, – пояснил директор Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов. – Покупатели ждут и надеются, что цены упадут. Но ничего радикального не происходит. Более того, такая стойкость цен настораживает. Мне казалось, что наши граждане в состоянии оценить экономическую ситуацию, но оказалось, что они даже психологически к этому не готовы. То ли это связано с тем, что все вокруг говорят, будто мы лучше всех живем, или еще из-за чего-то, - непонятно. Если и дальше так будет, то они будут цепляться за цены до конца.
- Я считаю, что уже сейчас влияние кризиса на рынок жилья незначительно, - рассказал Тимофей Лобановский,директор агентства недвижимости «Час Пик». - Все понимают, что нехорошо, и любая дополнительная информация о том, что будет еще хуже, никакой погоды не сделает.
Решение о сокращении государственных программ также не могло не повлиять на рынок недвижимости. Объемы строительства в ближайшее время планируется уменьшить на 20%. Это повлияет не только на объем строительно-монтажных работ, но и на положение производителей и поставщиков строительных материалов и техники.
Да что говорить, даже строителей нынче не хватает. Один из крупнейших инвесторов строительства автовокзала в Минске пояснил, что сроки сдачи объекта были подвинуты из-за нехватки рабочих, численность которых по Беларуси только за сентябрь уменьшилась на 15.000 человек. Это те люди, которые уехали на заработки за рубеж.
В желаниях нынче надо быть поскромнее
- Приоритеты покупки квартир изменились. Ценовая планка стала недосягаемой. Категории жилья низкого и среднего комфорта сейчас в почете. Продаются даже комнаты с подселением, - прокомментировал ситуацию Виктор Страханович.
- На вторичном рынке цены могут «присесть», - продолжил Тимофей Лобановский. - Такое жилье актуально вследствие своих небольших размеров. У покупателя уже не так часто есть возможность купить именно то, что он хочет. Надежда на стабильный заработок ранее позволяла покупать хорошие квартиры. А ситуация, когда неизвестно, что будет завтра, заставляет ориентироваться уже на то, что можешь себе позволить. Поэтому в активном ходу хрущевки и малогабаритное жилье.
На грани рентабельности
- По новостройкам цены вполне соответствуют действительности, - уверен Тимофей Лобановский. – В нынешний момент они находятся на грани рентабельности. Для коммерческого застройщика строительство за 1000$ невыгодно. Часто слишком большую работу нужно провести до непосредственного возведения здания, будь то выселение или снос предыдущей постройки.
- Рынок вторичного жилья зависит от первичного, а тот цены несколько поднял. По Гродно, например, сейчас стоимость кв.м. в панельном доме – 5.600.000, - рассказал риэлтер «Фирма 2К и К» Виктор Карпович. – А при выставлении цен ориентируются, конечно, на новостройки.
Продавцы, в свою очередь, рассуждают просто: «Если стоимость квадратного метра в новостройке – 1.200$, например, то почему обжитая квартира, в которой уже сделан ремонт, должна стоить дешевле?»
А ждать-то чего?
- Если рассматривать недвижимость с последующим извлечением прибыли за счет роста цен и сдачи в аренду, то это нерентабельно. Как раньше, так и сейчас, - рассуждает Николай Простолупов. - Реальные цены прогнозировать невозможно. Существенного повышения цен на квартиры через 5-10 лет можно и не дождаться.
- Цены на данный момент в долларах не изменились. И по моим прогнозам они такими же будут и до весны. Есть свои минусы и плюсы. Прекратилось финансирование строительства жилья, крупные объекты заморожены. А во-вторых, подорожали стройматериалы, т.к. дорожает нефть и газ. Эти факторы и будут держать цены, - уверен Юрий Крупица. - Сделок, безусловно, стало меньше. Но покупать-продавать квартиры люди будут всегда.
- Январь – месяц интересный, который может принести много сюрпризов, в том числе и по курсу доллара. А это значит, и повышение цен очень даже вероятно, - подытожил Виктор Страханович.
