Вот уже три года ( с середины 2009 года) квартирные цены стоят на месте. Арендные ставки тоже сохраняются примерно на одном уровне. И пока нет никаких предпосылок к тому, что они начнут расти.
Доходность по валютным депозитам составляет в среднем около 9-10% в год. Не сложно подсчитать, что положив в июне 2009 года на депозит сумму 40 тыс. долларов, равную стоимости дешевой однокомнатной квартиры, человек сегодня имел бы на руках минимум 50 тыс. долларов, что соответствует сегодня стоимости не самой дешевой двухкомнатной квартиры.
Соответственно, кто вложил те же 40 тыс. долларов в покупку однокомнатной квартиры и сдавал ее по 150 долларов в месяц, тот за 3 года получил доход около 5 тыс. долларов. Это в 2 раза меньше доходности по валютному депозиту, если не считать затраты на косметический ремонт квартиры, расходы на ее приобретение и время (а время – это тоже деньги), потраченное в связи с приобретение квартиры, ее ремонтом и поиском арендатора.
Вложение средств, опять же с инвестиционной целью, в приобретение жилья на стадии строительства является еще менее доходным. Это хорошо видно на примере приобретения квартиры путем выкупа жилищных облигаций в ЖК «Счастливый адрес». Если судить по условиям договора, то приобретатель жилищных облигаций не только беспроцентно кредитует застройщика, но и обеспечивает ему доходность по этим облигациям, поскольку облигации покупаются по стоимости, выше номинальной.
К тому же, учитывая ситуацию с ценами на рынке жилья, договорная стоимость квартиры на стадии котлована если и меньше стоимости после сдачи объекта, то очень незначительно. «Навариться» на перепродаже жилищных облигаций или на продаже купленной за них квартиры практически невозможно.
Таким образом, оплатив год назад через покупку облигаций договорную стоимость будущей квартиры, покупатель облигаций вообще не получает никакого дохода. Мало того, чтобы сдать квартиру в аренду, ему придется вложить еще около 3 тыс. долларов (учитывая, что в квартире нету ни сантехники, ни дверей, ни даже пола). Время на капремонт может занять около 3 месяцев.
Но если бы те же деньги, например 40 тыс. долларов тот же человек положил год назад на депозит, он бы получил около 5 тыс. долларов чистого дохода.
Еще один пример.
На днях к автору этих строк обратилась знакомая, которая пожелала вложить в покупку жилья около 55 тыс. долларов. Она намеревалась за эти деньги купить однокомнатную квартиру, сделать в ней недорогой ремонт, купить совсем недорогую мебель и сдать в аренду примерно на 2 года.
После несложных расчетов был сделан вывод, что если 55 тыс. долларов (52 тыс. долларов – стоимость квартиры вместе с расходами по ее приобретению, 3 тыс. долларов – стоимость косметического ремонта квартиры и недорогой мебели) положить на депозит под 8% годовых, то через 2 года на руках будет около 65 тыс. долларов. Чистый доход при этом составит около 10 тыс. долларов.
Если же 55 тыс. долларов использовать так, как запланировала знакомая (то есть купить однокомнатную квартир), то на сдаче ее в аренду (максимум за 250 долларов в месяц) она сможет заработать около 5 тыс. долларов. Если за те же деньги купить не однокомнатную квартиру, а двухкомнатную, то доход от сдачи в аренду может оказать немного больше.
Естественно, если за два года квартиры подорожают на 25%, что почти невероятно, то тогда выигрышным окажется вариант с покупкой квартиры. Но это в том случае, если деньги положенные на депозит не трогать все 2 года.
Что касается вложения денег в долевое строительство коммерческого жилья, то здесь выводы будут аналогичными тому, что и с жилищными облигациями. По сути, участвуя своими деньгами в финансировании строительства дома, дольщик осуществляет беспроцентное кредитование застройщика. Исключением являются периоды, когда квартирные цены находятся на подъеме.
Конечно, если деньги вкладывать в строительство квартиры по льготной цене, тогда выводы будут другими.
Говоря о долевом строительстве, равно как и о строительстве за жилищные облигации, не следует забывать о рисках.
Например, дом может быть сдан с опозданием. Дом может стать вообще долгостроем. Дом может быть сдан с многочисленными строительными недоделками или строительным браком. Построенная квартира окажется совсем не тем, что вы ожидали. В процессе строительства стоимость квадртаного метра может вырасти, что потребует дополнительных вложений. В случае расторжения договора с застройщиком по вашей инициативе, вы теряете часть вложенных денег.
