- Все началось еще прошлым летом, когда экс-гендиректор «МонолитГрад» Александр Дражнюк в наглую «перекинул» всех рабочих на строительство собственных коттеджей, - рассказала hata.by Инна, дольщик. – На сегодняшний день он обвиняется по четырем статьям уголовного кодекса РБ - «Хищение путем злоупотребления служебными полномочиями», «Злоупотребление служебными полномочиями», «Служебный подлог» и «Получение взятки». В результате, строительство нашего дома по улице Горецкого было заморожено на несколько месяцев, и вот сейчас, когда в договоре стоит срок сдачи дома в эксплуатацию – июнь 2011 года, застройщик сначала самовольно изменил данные на паспорте объекта. А потом и вовсе нарушил указ президента, в котором черным по белому написано: срок уведомления о переносе сроков ввода дома в эксплуатацию 2 месяца, а не 1 месяц как вздумалось застройщику.
И это еще не самое страшное, как выяснилось. После того как застройщик разослал уведомления о продлении срока сдачи дома, он вдобавок к этому озвучил намерение пересчитать стоимость квадратного метра с учетом нового значения индекса строительно-монтажных работ (СМР).
- Знаете, как они нам сказали по поводу поднятия цены: «а что вам мешает увеличить кредитную линию на 20 млн?», - недоумевает Инна. – Такое ощущение, что банк нам возьмет и подарит эти 20 млн рублей! Плюс ко всему, для кого-то из дольщиков этот дополнительный кредит будет просто неподъемной ношей. Эти проворовавшиеся товарищи, наверное, забыли, что они всего лишь навсего нанятые нами люди. И им никто не давал право умышленно задерживать сроки сдачи дома, а тем более разорять людей!
Подписывать или не подписывать допсоглашение?
- Данная ситуация не уникальна, - рассуждает Наталья Сержантова, адвокат Минской областной юридической консультации №3. - Что касается данного случая, то у дольщиков есть два варианта действий:
1) подписывать дополнительное соглашение и пойти на условия застройщика.
2) Либо не подписывать дополнительное соглашении о продлении сроков строительства дома и расторгнуть договор долевого строительства.
Если в первом случае дольщики ничего не теряют кроме времени ожидания новых квартир, то в последнем – граждане теряют возможность предоставлять в банк справку на получение льготного кредита о степени готовности дома, которую им ежемесячно выдавал застройщик в соответствии с Указом Президента № 185 « О предоставлении гражданам льготных кредитов и одноразовых субсидий на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений». Поэтому если дольщики не подпишут допсоглашение, банк прекратит выдачу платежей по кредитной линии и в итоге не перечислит на счет застройщика всю сумму кредита. А застройщик, в этом случае, вправе требовать досрочного расторжения договора.
Случаи когда стороны могут инициировать досрочное расторжение договора перечислены в п. 17 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов»: «Дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения как по своей инициативе, так и в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены договора".
Застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора в случае:
невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд, установленных этим договором, если в соответствии с договором уплата цены договора производится по графику платежей;
невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух месяцев подряд, если в соответствии с договором уплата цены договора производится по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком;
неуплаты в полном объеме цены договора в срок, определенный договором, если уплата цены в соответствии с договором осуществляется единовременно;
при несогласии дольщика с изменением цены договора в случаях, предусмотренных частью третьей пункта 8 вышеназванных Правил.
Пункт 18 вышеуказанных Правил регулирует порядок расторжения договора: «Стороны извещают друг друга о досрочном расторжении договора за один месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). Сторонами в недельный срок со дня получения уведомления составляется акт о расторжении договора. При наличии у дольщика обстоятельств, препятствующих в недельный срок подписать акт расторжения договора, подтвержденных соответствующими документами (больничный лист, копия приказа о командировке, об отпуске и др.), этот акт подписывается по истечении указанных обстоятельств, но не позднее 7 дней с момента их истечения. Договор считается расторгнутым после подписания сторонами соответствующего акта.
В случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора по истечении недельного срока со дня отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом другую сторону в трехдневный срок со дня принятия такого решения.
В случае отказа одной из сторон от исполнения договора застройщик возвращает дольщику внесенные дольщиком денежные средства в порядке, установленном законодательством».
Для справки
На сегодняшний день у нас есть нормативный документ, который регулирует порядок возврата денежных средств при расторжении договора долевого строительства. Данные правоотношения регулируются Положением «О порядка возврата дольщикам денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и связанных с ним объектов недвижимости», утвержденным Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14 сентября 2006 г. N 1207
Будь в курсе!
- Судиться в данном случае бессмысленно, потому что срок сдачи дома, заявленный застройщиком в допсоглашении – сентябрь 2011, - продолжает Наталья Сержантова. – А если даже предположить, что дольщики начнут судебные тяжбы, то пока все документы будут собраны и отправлены в суд придет тот же сентябрь. По-моему, в данном случае, лучше не начинать военные действия, а обойтись мирным соглашением. Однако если задумали взыскать с застройщика пеню (а застройщик в добровольном порядке отказывается от ее оплаты), тогда следует прибегнуть к помощи суда.
Подводные камни
Опять-таки дольщик находится не всегда в выгодном положении. Поскольку, согласно статьи 10 этого документа возврат взносов в полном объеме осуществляется в месячный срок после принятия другого инвестора в состав участников долевого строительства (организацию застройщиков). Но не позднее 6 месяцев с момента подписания акта о расторжении договора создания объекта долевого строительства (постановления суда - в случае отказа одной из сторон от подписания названного акта), принятия решения об исключении инвестора из организации застройщиков». Однако не забывайте про нынешнюю экономическую ситуацию в стране, где за 6 месяцев сумма, вложенная в строительство квартиры, может существенно обесцениться. И может сложиться так, что получив ее на руки, не сможете купить равноценное жилье.
Что делать, если застройщик поднимет стоимость квадратного метра?
При изменении цены застройщик обязан не менее чем за 10 дней до окончания срока очередного платежа известить дольщика об изменении цены договора с обоснованным расчетом ее изменения. При несогласии дольщика с предлагаемым застройщиком изменением цены договора дольщик и застройщик вправе расторгнуть договор. Однако данное условие не работает в случае нарушения срока строительства, поскольку в соответствии с п. 11 Указа № 396 «В случае нарушения срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, по вине застройщика размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком на строительство объекта, не увеличивается». (см. наш материал "Как получить компенсацию за задержку дома?")
Считаю необходимым обратить внимание, что подобные риски при строительстве могут быть предусмотрены до заключения договора, все дело в том, что Указ № 396 допускает заключить договор по соглашению сторон о неизменной (на период действия договора) цене объекта долевого строительства, включающей затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определяемые в соответствии с законодательством с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, стоимость услуг застройщика по обеспечению строительства (эксплуатации) объекта долевого строительства, не включенных в стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, и прибыль застройщика.
- Обращаться с этим страхом в суд сегодня не имеет смысла, - уверена Наталья Сержантова. – Потому что никаких реальных действий застройщик еще не предпринял. Однако если вслед за допсоглашением о продлении сроков сдачи дома в эксплуатацию придет предложение об увеличении стоимости квадратного метра, тогда дольщики вправе начать отстаивать свои интересы через суд.
Журналистка hata.by связалась с генеральным директором ОАО «МонолитГрад» Валерием Прокудиным, чтобы узнать насколько оправданы страхи дольщиков. Какое будущее ждет стоимости квадратного метра, а также причины переноса сроков строительства.
Будет ли изменена цена квадратного метра?
- Есть правила «Заключения, исполнения и расторжения договора о создании объекта долевого строительства», утвержденные указом № 396, - сообщил Валерий Прокудин, генеральный директор ОАО «МонолитГрад». – Пункт 8 абзац 3 - я его уже наизусть помню: «застройщик вправе изменить цену договора в связи с определенным в соответствии с законодательством изменением статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства объекта долевого строительства. Если иное не установлено законами или решениями Президента Республики Беларусь».
У нас по утвержденному проекту нормативный срок по строительству дома 28 месяцев, мы не нарушаем его.
А в договоре по поводу изменения стоимости квадратного метра сказано следующее: стоимость определяется на дату ввода жилого дома в эксплуатацию и равна фактической стоимости строительства объекта, увеличенной на 5%. Это говорит о том, что когда мы соберем все акты выполненных работ, документы, когда мы выведем стоимость каждого кирпичика, кубического метра бетона, всех выполненных работ - только после этого ОАО «МонолитГрад» определит общий объем наших затрат. Если эти затраты будут меньше сметы, значит, повезло дольщикам. Если будут больше, значит, дольщики будут доплачивать, и это прописано в договоре. А наш договор поддерживает Гражданский Кодекс РБ.
Мы пока не будем индексировать цены, нам это не рекомендовано.
По большому счету мы можем взять кредит и достроить дом в любом случае, даже если денег не будет хватать. Хотя опять же сегодня кредиты выдают под 24-28%, а ведь этот кредит аукнется потом дольщикам.
И между прочим, сегодня у нас 29 июня, до сих пор мы не получили ни копейки от дольщиков. А к слову сказать, до 20 числа вся оплата должна быть произведена.
Почему произошла задержка сдачи дома?
- Сроки сдачи дома в эксплуатацию были перенесены по объективным причинам, - продолжает Валерий Прокудин. – Во-первых, несвоевременное финансирование дольщиками строительства объекта. Второе - несвоевременная поставка железобетонных конструкций, а именно вентблоков из-за чего срываются работы по кладке перегородок, сантехнических и электромонтажных работ. А в-третьих, согласно проекту реализации строительства, срок возведения объекта - 28 месяцев, поэтому мы действуем строго согласно сегодняшнему законодательству. А июнь 2011 – эта дата была назначена исключительно исходя из идеальных условий обеспечения строительства всем необходимым.
Любопытно, но в дополнительном соглашении, которое ОАО «МонолитГрад» разослал своим дольщикам в причины срыва сдачи дома были указаны несколько иные.
«В заключенном с Вами договоре создания объекта долевого строительства определен досрочный срок окончания строительства многоэтажного жилого дома - июнь 2011 года. В связи с невозможностью досрочного завершения строительства жилого дома, вызванной перебоями в поставках материалов на Объект со стороны поставщиков (в т.ч. железобетонных конструкций со стороны ОАО «Минскжелезобетон»), ограниченностью выполнения строительных работ в зимний период в связи со снижением при низкой температуре наружного воздуха производительности строительных машин и механизмов, усложнением в технологических процессах (в т.ч. применение утепленных средств транспортировки бетона и раствора), нарушением со стороны субподрядных организаций сроков выполнения строительных работ и другими объективными причинами, а также в соответствии с установленным нормативным сроком строительства ОАО «МонолитГрад» переносит окончание строительства дома: жилая часть - сентябрь 2011 года, встроенные помещения, гараж-стоянка - декабрь 2011 года».
А согласно п.10 «Правила заключения, исполнения, расторжения договора создания объекта долевого строительства», утвержденного Указом президента РБ № 396 от 15 июня 2006 года, дольщики вправе в судебном порядке признать данные причины незаконными и необоснованными. А если данный пункт присутствует в договоре – заявить требование о признании данного пункта договора ничтожным, как несоответствующего законодательству.
Застройщик изменил данные на паспорте объекта.
- Да, на паспорте объекта мы изменили сроки строительства дома, - рассказала hata.by генеральный директор ОАО «МонолитГрад». - Дело в том, что паспорт объекта – это информационный документ, а не юридический, поэтому мы изменили в нем данные. И одновременно послали всем дольщикам уведомления о продлении сроков строительства дома, причем мы уложились во все нормативные сроки.
А что произошло с предыдущим гендиректором ОАО «МонолитГрад»?
- С предыдущим гендиректором произошла определенная неприятность. Сейчас идет судебный процесс. Вот когда суд вынесет вердикт, тогда я вам скажу, что произошло. Я не считаю целесообразным комментировать это дело. Этим вопросом занимаются прокуратура, следственный комитет. За более подробными комментариями обращайтесь именно туда.
Как стало известно hata.by, Александр Дражнюк обвиняется по четырем статьям Уголовного Кодекса Республики Беларусь - «Хищение путем злоупотребления служебными полномочиями», «Злоупотребление служебными полномочиями», «Служебный подлог» и «Получение взятки». Своеобразными «вещдоками» в деле являются два индивидуальных жилых дома в Минском районе, которые с весны прошлого года строили себе должностные лица ОАО «МонолитГрад». В деревне Чачково, где живут родители Дражнюка, планировал поселиться экс-гендиректор ОАО «МонолитГрад», в Хатежино один дом на двоих строили должностные лица предприятия рангом пониже.
Главная интрига уголовного дела заключается в том, что строительство домов без отделки не стоило обвиняемым никаких затрат. Исходя из обвинения, стройматериалы и расходы по их доставке брала на себя компания-застройщик, она же выплачивала зарплату рабочим, силами которых возводились коттеджи.
Получить юридическую консультацию по правовому обеспечению сделок с недвижимостью вы можете у адвокатов Минской областной юридической консультации №3.
Если после прочтения материала у вас остались еще какие-нибудь вопросы, не стесняйтесь спрашивать. Мы обязательно найдем на них ответы.
