6 августа в Беларуси ожидается до +35 Доллар установил новый рекорд – 15 565 В Британии арендодатели могут попасть в тюрьму из-за съемщиков-нелегалов Минторг закрыл «Новоселкин» Госстандарт запретил реализацию строительных инструментов из России и Китая Размещение рекламы на сайте hata.by Успеть приватизировать и не прогадать: ответы на главные вопросы приватизации Белорусский отель с французским шиком: в Минске откроют «NOVOTEL MINSK MAYAKOVSKAYA» Как разделить недвижимость в случае развода Власти США выделили $3 млрд в помощь безработным ипотечным должникам

Купить квартиру сегодня или подождать?

Опубликовано: 13 июня 2012

Автор: Елизавета Булатецкая

На квартирном рынке в Минске -- оживление. В мае квартир продано на 30% больше, чем в апреле. Цены предложения достигли 6-летнего минимума. Нужно ли поторопиться с покупкой или подождать, пока цены станут еще меньше?

В Минске за май было реализовано по договорам купли-продажи около 860 квартир, о чем свидетельствует информация в реестре цен сделок Национального кадастрового агентства по состоянию на 12 июня. Это на 28% больше, чем в апреле. Из них  квартир, расположенных в домах, введенных в эксплуатацию в текущем году – 28, в 2001 г. – 117 . В апреле -- 14 и 83 соответственно, притом, что в этом месяце было продано 699 квартир. То есть говорить о том, что на результаты сделок в мае могли существенно повлиять продажи квартир в новостройках от застройщиков, что имело место в предыдущие 2 года, безосновательно. 

Лучше сразу трехкомнатную

В мае изменилась и структура сделок.

Так в апреле было продано однокомнатных 36% от общего количества реализованных квартир, двухкомнатных – около 37%, трехкомнатных – 22%. Напомним, что в марте, когда было продано 1164 квартиры, доля однокомнатных составила – 34%, двухкомнатных – 37%, трехкомнатных – 21%. В мае доля трехкомнатных квартир превысила 25%, доли двухкомнатных и однокомнатных снизилась до 35,6% и до 34% соответственно. Такие структурные изменения  в мае стали, по всей вероятности, результатом того, что стоимость квадратного метра трехкомнатных квартир сравнялась с однокомнатными. И покупать трехкомнатные квартиры стало более выгодно, чем раньше.

В то же время благодаря тому, что начиная с осени прошлого года, средняя цена предложения однокомнатных квартир устойчиво снижается, и в массиве предложения доля квартир стоимостью не более 45 тыс. долларов выросла до 50%, стал возможен размен с минимальной доплатой трехкомнатных на двухкомнатные квартиры. Одновременно можно разменять современную двухкомнатную квартиру на две однокомнатные в «хрущевском» доме и даже в типовой «девятиэтажке»,  построенной в более поздний период.

Цены обещают …

Сегодня многие спрашивают: что будет с ценами дальше и когда лучше покупать квартиру – сейчас или подождать до осени, до конца года или вообще до следующей весны. Однозначно ответить на эти вопросы невозможно и, наверное, не профессионально. Потому что, при ответе на вопрос, нужно учесть целый ряд моментов.

Например, какими средствами вы намерены расплатиться за покупку – наличными  или с помощью банковского кредита? Снимаете ли вы жилье, живете в общежитии или у родителей? Есть ли у вас в собственности квартира, которую вы намерены продать, чтобы переехать в более просторную? Намерены ли вы брать кредит в банке, и какой у вас доход? Состоите ли вы на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий или нет? Насколько ваши текущие доходы подвержены воздействию инфляции, девальвации: то есть получаете вы зарплату в белорусских рублях, в белорусских рублях, но с привязкой к иностранной валюте или в иностранной валюте? И так по порядку.  

Понятно, что для каждого конкретного случая будут свои, отличные от других ответы на вопросы когда и что покупать.

Но одно следует учесть во всех ситуациях. Цены предложения квартир на вторичном рынке Минска сегодня достигли минимального за последние 6 лет уровня. Как к этому нужно относиться? В первую очередь не строить на этот счет никаких иллюзий.

Есть ли предпосылки для обвала?

Нынешний уровень цен предложения, если брать по среднему значению,  хоть и минимальный, но не значительно отличается от тех значений (тоже претендовавших на минимум), которые были зафиксированы в январе текущего года или в начале осени 2009 года. Но спрос на вторичном рынке не достаточно низок, чтобы стать поводом для удешевления квадратного метра.

Прогнозировать более существенное снижение цен не позволяют еще несколько факторов.

Во-первых, по-прежнему наличие у граждан средств, позволяющих совершать чистые покупки. Во-вторых, по-прежнему высокая (более 80%) в структуре сделок доля обменов и разъездов через куплю-продажу. В-третьих, снижение процентных ставок по кредитам. И еще один очень важный фактор: принятие и реализация властями мер, фактически превращающих Минск в город, закрытый в части доступа к жилью для иногородних граждан и бесквартирных минчан, имеющих средние и ниже среднего  доходы.

Что может обрушить цены? 

Резко изменить ситуацию, то есть спровоцировать обрушение спроса и как следствие падение цен, могут: девальвация (если будет, то третья за последние 2 года), подъем коммуналки для населения до себестоимости услуг,  возврат к прошлогоднему уровню (до 50-60 % годовых) процентных ставок по кредитам, выдаваемым банками на покупку или строительство жилья. Проявление даже одного из указанных факторов, может спровоцировать удешевление вторичного жилья. Доведение тарифов по коммуналке до себестоимости – даже в ближайшие год-два, не говоря уже о ближайших 7 месяцах,  точно исключено. Наиболее вероятны -- девальвация (или постепенное обесценивание рубля по отношению к иностранной валюте) и удорожание кредитов. Но эти обе вероятности отрицает Нацбанк. Пока отрицает.   

Как заявил 5 июня заместитель председателя правления Национального банка Беларуси Тарас Надольный в эфире программы "Сфера интересов" на телеканале "Беларусь 1" курс белорусского рубля к концу 2012 года не приблизится к прогнозной отметке 9150 руб. за доллар. Это расчетный курс, который был заложен на текущий год в соответствии с основными направлениями денежно-кредитной политики и прогнозов социально-экономического развития.  

"Я полагаю, что в текущем году мы не приблизимся к этой отметке, исходя из той ситуации, которая сегодня складывается на внутреннем валютном рынке", - сказал банкир. Но в том, что сегодняшняя ситуация сохранится в течение последующих 7 месяцев, не уверен никто.

Не случайно Нацбанк рассматривает вопрос об ужесточении подхода к потребительскому кредитованию, о чем заявила председатель правления Национального банка Беларуси Надежда Ермакова во время прямой телефонной линии "Народной газете" (сообщение БЕЛТА).

"Я не сторонник потребительского кредитного бума», -- сказала Н. Ермакова. По ее словам «наше население не такое бедное». «Экономика постепенно растет, увеличиваются объемы производства, экспорта, значит, с наполнением бюджета будут возрастать и доходы людей, что само по себе снижает необходимость в потребительском кредитовании. Раздача кредитов направо и налево излишне разогревает рынок, увеличивает внутренний спрос и создает предпосылки для усиления инфляции и девальвации рубля. Поэтому Нацбанк сейчас рассматривает вопрос об ужесточении подхода к потребительскому кредитованию", -- цитирует главу Нацбанка БЕЛТА.

А как же люди, которые просто вынуждены жить в кредит? Не хотелось бы лишний раз иронизировать на эту тему, но даже министр финансов Андрей Харковец, и он, по его же признанию  FINANCE.TUT.BY, сделанному во время прямой линии в газете "Рэспублiка", «уже на протяжении не менее 5-7 лет» живет «в кредит, потому что по-другому не удается». Причем как следует из признания, речь идет не только о жилищных кредитах, но и кредитах на какие-то текущие нужды.  

Так или иначе, но по отрывкам различных официальных заявлений, можно судить о том, что ситуация в экономике по-прежнему сложная. И строить иллюзии на счет повышения заработной платы без риска получить очередную девальвацию тоже не стоит.

Но зато есть риск, что после очередной корректировки до 6-летнего минимума, квартирные цены в Минске снова начнут корректироваться в сторону повышения, что повторялось в течение последних 3 лет 4 или 5 раз.   

Лучше пожалеть, что сделал, чем ... 

Таким образом, если вы состоите на учете нуждающихся, у вас нет шансов получить льготный кредит, вы живете на съемной квартире и платите за нее ежемесячно около 2-3 млн. руб. и у вас есть тысяч 20-30 долларов в наличии, то вам есть резон купить квартиру за тысяч 40-45 долларов, взяв кредит на недостающую сумму.

Если у вас двухкомнатная или трехкомнатная квартира, в которой вы живете с бывшим супругом (супругой), с родителями, с сестрой или братом, то вам самое время разъехаться с минимальной доплатой – опять же прибегнув к помощи банка, если не хватит собственных сбережений.

А вот однокомнатную квартиру менять на двухкомнатную сегодня, может и не следует. Если уж менять, то лучше -- на трехкомнатную. Поскольку цена квадратного метра в секторе двухкомнатных квартир значительно больше, чем в секторе однокомнатных. Тогда как трехкомнатные по стоимости квадратного метра всего лишь на чуть-чуть опережает однокомнатные.

Кстати, кредит для очередников Беларусбанк выдает уже под 25% годовых. При совокупном доходе около 10 млн. руб., в который могут быть включены доходы близких родственников, банк может выдать кредит на сумму около 200 млн. руб. Ежемесячная выплата по такому кредиту составит около 5 млн. руб.  Если нужен кредит в 2 раза меньше -- например, на доплату при разъезде или обмене, то достаточно будет совокупного дохода около 5-6 млн. руб., а ежемесячна сумма выплаты по кредиту и процентам составит в этом случае около 2,5 млн. руб.

Не промахнуться на стадии строительства  

Есть сегодня довольно привлекательные варианты приобретения квартир и в строящихся домах – путем заключения договора долевого строительства или через покупку жилищных облигаций.

Но здесь надо четко себе представлять: с кем вы заключаете договор; что точно вам предлагают построить за ваши деньги (это должно быть отражено в договоре или приложении к нему); в каком финансовом положении находится застройщик; нет ли за ним хвоста в виде проблемных новостроек и множество других нюансов.

И еще надо иметь ввиду: не покупайтесь на дешевые рекламные трюки – типа предлагаем построить за 900 долларов/кв. м квартиру «повышенных потребительских качеств». Чтобы не оказаться в ситуации, в которой оказались покупатели квартир в 10-этажном доме «Боровляны Счастливый адрес» застройщика ООО «Пригородстройинвест» (дом строился по системе жилищных облигаций).

На самом деле квартир повышенных потребительских качеств в Минске почти никто из застройщиков не строит во избежание повышенных отчислений в бюджет при получении участка под застройку. А если кто-то и строит, то поверьте – совсем не за 900 долларов/к.м, даже на стадии рытья котлована.

Если же вам предлагают квартиры в долгострое, тут надо быть еще осторожнее. Даже если объект рекламируется в ведущих государственных СМИ. Игры с долгостроями – совсем не для тех людей, которые 10 лет себя во всем ограничивали, чтобы собрать на скромные 50 кв. м. Пусть в такие игры играют обладатели шальных денег или те, кому не хватает адреналина.

Более скромным покупателям нужно выбирать товар и способы его приобретения понятные, без дополнительных рисков, недоговоренностей со стороны застройщика, без обещаний на словах. 


Оставьте Ваш комментарий





Коментарии к статье (0)

Читайте также:
1.313607