Первым делом следует прикинуть, сколько вообще может стоить ваша квартира. При всей очевидности этого момента, у меня, как у человека, плотно общающегося с большим количеством продавцов, частенько создается впечатление, что стоимость своего жилья они берут исключительно с потолка. Примерно так: мне нужно столько-то денег для того, чтобы выплатить кредит за кофемолку, еще столько-то ребенку на учебу, а еще надо подарок теще и новый автомобиль, и было бы неплохо, чтобы в кармане что-то осталось. Хитрый план составлен, цифра в нем получается красивая – и продавец смело выставляет свою квартиру в интернет. А потом удивляется, что она никому не нужна, и делает вывод, что рынок вторичной недвижимости пребывает в коме или вообще умер.
Среднюю стоимость квартир для вашего района можно посмотреть интернете – есть несколько специализированных сайтов. Но следует помнить, что цена эта будет весьма и весьма условной, как и любое среднее число. Тем не менее, знать ее надо, чтобы иметь хотя бы какую-то отправную точку.
Далее не помешает прикинуть, сколько в вашем районе вообще продается квартир с тем же количеством комнат, сколько они стоят и что из себя представляют. Опять же, опираясь на данные тематических сайтов. Некоторое количество информации относительно состояния квартиры есть в каждом объявлении. Таким образом, вы получите возможность сравнивать ваш объект с прочими предложениями на рынке. Только не забывайте, что многие квартиры, выставлены на сайте агентствами. В их цену скорее всего заложены комиссионные за услугу, то есть реально эти квартиры стоят немного дешевле.
Но это еще не все. Опять открою секрет Полишинеля: какую бы цену вы не назначали за свою квартиру, с вероятностью 99% продастся она дешевле. Это ведь рынок, а на рынке принято торговаться. Так что будет очень полезно, если вы не поленитесь заглянуть на сайт Национального кадастрового агентства и посмотреть цифры реальных сделок, проходивших в вашем районе. Конечно, это может лишить вас некоторых иллюзий, но в любом коммерческом вопросе надо быть реалистом.
Далее. Есть психологический момент, который тоже надо иметь в виду. Деньги – штука соблазнительная, их хочется побольше. Многие люди, мотивируя себя тем, что дескать, мы не торопимся, можем и год продавать, предпочитают выставить на продаваемую квартиру более высокую цену и ждать с моря погоды. Увы, данный подход весьма сомнителен. Лично я занимался небольшой двухкомнатной квартирой в Заводском районе, хозяева которой заняли именно такую позицию. Цена была завышена, торговаться они не собирались буквально ни на доллар. Было это в ноябре 2009 года. В конце декабря, я нашел им покупателя, который был готов забирать квартиру сразу, если ему уступят две тысячи. Не уступили. Результат? Квартира по сей день болтается в рекламе, причем за те же деньги. А с учетом того, что цены на вторичном рынке хоть и медленно, но снижаются, можно смело говорить: ждать наши продавцы будут до второго пришествия.
Итак. Чтобы продать квартиру быстро, вам надо ставить цену чуть меньше, чем у аналогичных предложений по вашему району. И быть готовым к тому, что с вами все равно будут торговаться. Если вы не торопитесь – цена должна быть равной, но никак не больше. Иначе ваши усилия, скорее всего, пойдут прахом.
Теперь к вопросу о том, что еще влияет на стоимость объекта, который вы продаете. Наверное, важнейший параметр – это общая площадь. Стоимость квадратного метра высчитывается именно исходя из того, каков метраж вашей квартиры в целом. Жилая площадь будет иметь значение при равных ценах и общих площадях тех вариантов, которые выбирает покупатель. Площадь кухни – то же самое. Кстати, многие люди заранее знают, кухню какого размера они хотят, и смотреть квартиры с меньшим размером просто не станут. В принципе, маленькую кухню можно просто сделать зацепкой для торга: «Ну ладно, у меня кухня маленькая, давайте я вам сотни три сброшу!» - примерно так.
Год постройки дома, конечно, важен. Но тут все зависит от состояния дома. Квартира в доме пятидесятых годов постройки может быть дороже, чем квартира семидесятых годов, если в доме был проведен хороший капитальный ремонт. Особняком стоят новостройки, которые хозяева решили продать. Они могут быть значительно дороже, но опять-таки, внимательно читайте текст и не ленитесь сравнивать с аналогами.
Проект? Роль играет, но незначительную и скорее сравнительную. Там кухня больше, тут комнаты смежные, там потолки выше. Понятно, что хрущевка будет дешевле «чешки», но не на асторономическую сумму. Снова-таки: тысячи на три-пять.
Материал, из которого дом построен – это очень странный параметр. По большому счету, тут вообще нельзя подходить общими мерками. Каждый конкретный дом имеет свой «характер». Более того, в одном и том же доме квартиры могут различаться по комфорту для жизни просто разительно. В одной из всех щелей сифонит, в другой – благодать. Я из интересу задал архитектору вопрос о разнице для «конечного пользователя», и получил ответ: «Если дом построен с соблюдением норм и правил, то никакой».
Крайние этажи? Обычно они дешевле на три-пять тысяч. Причем первый ценится меньше, чем последний. Балконы, лифты, сторона света – это мелочи, на них лучше торговаться, как в примере с кухней. Интернет, телефон, домофон, сигнализация и прочее – вообще мимо кассы. Не факт, что покупателю все это надо, а если даже и надо, то стоит не так уж дорого. Лучше не поднимать и не опускать по такому поводу цену вообще.
И наконец, я скажу страшное: ни в коем случае не надо воспринимать хороший ремонт в вашей квартире, как повод серьезно задирать цену. У вас покупают стены, потолок и пол. Остальное, так или иначе, будет строиться по вкусу и запросам нового жильца. Нет, я не говорю, что ухоженная и аккуратная квартира должна стоить столько же, сколько раздрызганный флэт, где обитали алкаши или коммуна хиппи (практически одно и то же по деструктивности). Но разница в цене не должна быть астрономической. Грубо говоря, покупателю по барабану, сколько вы вбухали в ремонтные работы, это проблемы вашего кошелька и запросов. Он не станет компенсировать ваши расходы ни при каких обстоятельствах. Стеклопакеты, металлическая дверь, новая сантехника? Прекрасно! Плюс пара тысяч, но никак не десять. И даже не пять. Евроремонт? А что вы понимаете под этим словом? Кому-то и полы красного дерева покажутся колхозом… Только по-настоящему эксклюзивный проект позволяет рискнуть и продавать жилье по сильно завышенной цене. И скорее всего, продаваться оно будет долго, потому что простому покупателю нужно чтоб не било по карману, а «эксклюзивный» покупатель – птица редкая.
Однако реальные перспективы продажи вашего объекта, покажет рекламная кампания. Если на ваше объявление не звонят, то значит, объект не представляет интереса для покупателей. Именно так, и никаких «рынок умер»! Нет звонков – снижайте цену, причем лучше с запасом. С учетом положения дел в текущий момент, лучше потерять относительно небольшую сумму, опережая цены, чем гнаться за снижением, всякий раз оказываясь в положении человека, бегущего вслед за поездом. Поезд все равно уйдет, а вы останетесь на пустом перроне.
