- Ни в одном застройщике нельзя быть уверенным на все 100%! – считает Сергей Коренько, председатель собрания акционеров СООО Арэса сервис (член совета Ассоциации застройщиков). – Затянуть сроки сдачи дома может как маститый застройщик, так и новичок. Здесь необходим, как говорится, индивидуальный подход к каждому. Ведь коммерческий застройщик может попросту не успеть к сроку сдачи объекта в эксплуатацию провести к нему все коммуникации: свет, тепло, электричество. В то же время государственным застройщикам «тянуть» сети помогает бюджет. А у кого-то возникают сложности с отсутствием какого-то материала либо крана, или же дольщики не платят по графику. Поэтому нельзя однозначно сказать, что, если эта организация сорвала срок, значит, она плохая. Надо вникать и разбираться в объективных причинах срыва.
Что же касается проверки потенциального застройщика, то в первую очередь необходимо изучить информацию о строительной организации, что регламентируется постановлением министерством юстиции Республики Беларусь № 42 от 01.06.2009 г.
- Во всяком случае, для риэлтерской организации, перед тем как предлагать клиентам застройщика, мы обязаны проверить документы, удостоверяющие его права на земельный участок, необходимый для обеспечения долевого строительства,- рассказала Татьяна Козлова, заместитель директора агентства недвижимости «Ассистанс Хэлс». – Далее - проектная документация, в том числе сметная, прошедшая государственную экологическую экспертизу в госорганах. Договор строительного подряда на строительство многоквартирного жилого дома или других объектов. Наличие разрешения на производство строительно-монтажных работ для строительства жилого дома. Документы, подтверждающие опубликование проектной декларации, если это договор долевого строительства. А если это жилищные облигации, то необходимо изучить проспект эмиссии (выпуска) жилищных облигаций.
Также необходимо тщательно изучить существенные условия договора создания объекта долевого строительства, регламентируемые Указом «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» № 396 от 15.06.2006 г.
Будь в курсе!
Проектная декларация определяет условия договора на момент его заключения. А дальше у дольщика формируются отношения с заказчиком, в течение которых договор может меняться или не меняться в соответствии с законом.
Как быть, если в долгострое перепродают задешево квартиру? Стоит ли рисковать, если дом практически достроен?
Если по какой-то причине срок строительства дома отодвигается, заказчик, согласно Указу, уведомляет об этом дольщиков, и они должны прийти к какому-то консенсусу. Проектная декларация в данном случае не меняется.
- А по поводу того, сможет ли застройщик достроить дом или нет, надо разбираться в его бухгалтерии и балансе, - рассуждает Сергей Коренько. – Какой бы объект ни строил заказчик, в первую очередь нужно смотреть, сколько денег он привлек и сколько потратил на этот объект. Если у него привлечено больше, а потрачено гораздо меньше, может быть, он эти деньги куда-то в другое место вложил. Однако этим нарушением должны уже следственные органы заниматься, по большому счету.
Если же организация априори жулик, нарушает законодательство, намеривается собрать деньги и сбежать, то ей закон не писан.
- Здесь ребром стоит вопрос, как это пресечь, - размышляет Сергей Коренько. - В моем понимании, это определяется контролем бюджета, который выделен на строительство объекта. В принципе есть информация, и она открыта. Но дольщику разобраться в бухгалтерии объекта - куда пошли деньги, - крайне сложно. И в данной ситуации из-за страхов и мнительности дольщики порой совершенно перегибают палку. Вы должны понимать: один-единственный звонок в контролирующие органы - и будет запущен мощный механизм контроля. Начинается со всяких проверок, которые организуют дольщики. В результате стройка, которая шла нормальными темпами, полностью парализуется. И что они хотят? Они хотят получить квартиру в строящемся доме, или они хотят, чтобы фирму закрыли? И тогда им придется напрочь забыть о новой квартире.
Поэтому сначала надо попытаться поговорить с организацией, с которой вы заключили договор на «долевку», а потом уже писать, звонить в Госконтроль.
«Наши дольщики сами себе устраивают реалити-шоу из строительства!»
- У нас есть дольщик, который буквально круглосуточно снимает стройку! – рассказал Сергей Коренько. – Ему же не запретишь снимать. А потом эти видеозаписи «выбрасывает» на форум.
В нашей ассоциации есть застройщики, которые устанавливают камеры наблюдения прямо на стройке и таким образом наблюдают за работой. И такую форму контроля наши застройщики используют довольно активно. Однако по понятным причинам данную информацию застройщики не афишируют. Это не является рекламной акцией, это делается с разными целями, в том числе и против хищения стройматериалов.
Совмин урежет список добропорядочных застройщиков
Есть застройщики, которые уже давно занимаются строительством жилых комплексов, и за это время они себя положительно зарекомендовали. Список таких благонадежных застройщиков Мингорисполком вывешивает на своем сайте и при распределении участков под очередное строительство учитывает их пожелания.
- Однако Совмин пытается разработать инструкции по ограничению данного списка, хотя пока безуспешно, - продолжает Сергей Коренько. – Можно потребовать, чтобы застройщик продекларировал наличие финансов на строительство всего дома. Но таких мы сегодня вряд ли найдем. С другой стороны, Совмин может ограничиться декларированием суммы, которой хватит на подготовку проекта и начало строительства объекта. И я думаю, в разумных пределах это правильно.
В готовящемся проекте Совмина также ставится вопрос о профессионализме застройщика. О том, чтобы его команда была как минимум аттестована на проведение работ, связанных с подготовкой проекта, и разбиралась в инвестировании, строительстве, технологии.
- Но здесь возникает ситуация, связанная с тем, что есть иностранные организации, которые вообще не имеют такого штата сотрудников, - говорит Сергей Коренько. - И тогда надо требовать от застройщика грамотного инжиниринга. Это, в свою очередь, минимизирует потенциальные риски и страхи дольщиков. И в принципе город за это также должен нести ответственность, когда он принимает решение о выделении каких-либо площадок под строительство.
