Цену участка ограничивает кадастровая стоимость

Может ли физическое лицо продать собственный земельный участок по цене, ниже кадастровой стоимости участка? С этим вопросом корреспондент HATA.BY обратился к начальнику управления  учета и оценки земель Госкомимущества Александру Долженкову.

Отвечая на вопрос, А. Долженков разъяснил, как регулируется установление цены при продаже государственной и частной собственности.

Например, в указе, который регулирует вопросы отчуждения государственного жилья, заложена норма, согласно которой отчуждение проводится по оценочной стоимости, но не выше рыночной. Это означает, что если взять город Минск или какой-нибудь крупный населенный пункт, где недвижимость стоит дорого, то в такой ситуации рыночная стоимости будет выше оценочной стоимости. И значит, продажа государственной квартиры осуществляется по оценочной стоимости. В ситуации же,  когда объект продажи находится в сельском населенном пункте, где оценочная стоимость выше рыночной, продажа будет осуществляться по рыночной стоимости.

«Что касается земельных участков, то в Кодексе о земле есть норма, согласно которой отчуждение земельных участков, находящихся в частной собственности, производится не ниже кадастровой стоимости. Это обязательная норма и она должна соблюдаться», - пояснил А . Долженков. За тем, чтобы стороны сделки указывали цену земельного участка в соответствии с требованием законодательства, должен следить нотариус или государственный регистратор.  

По словам А. Долженкова, в базе нормативно-правовых актов есть совместное постановление Минюста и Госкомимущества, в котором описана процедура проверки цены. Нотариус или государственный регистратор заходит на сайт Национального кадастрового агентства и смотрит, сколько стоит участок по кадастровой стоимости. И нотариус не имеет права нотариально удостоверять сделку, если договорная стоимость оказывается ниже кадастровой.

Если стороны сразу регистрируют сделку, не обращаясь к нотариусу, то государственный регистратор отвечает за то, чтобы договорная цена продаваемого участка была не ниже кадастровой стоимости.

«Получается, что если сделка купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности гражданина, зарегистрирована по цене, ниже кадастровой стоимости, то она может быть оспорена?» - задал уточняющий вопрос корреспондент. «В принципе, да. Поскольку нотариус либо регистратор, не должен был удостоверять или регистрировать такой договор», - сказал А. Долженков.

Представитель Госкомущества также отметил, что «в населенных пунктах, где спрос на земельные участки небольшой, например, в сельских населенных пунктах, там и кадастровая стоимость будет просто мизерной». «Там вопросов на практике почти не возникает. Я не знаю ни одной жалобы, что люди не смогли продать участок из-за того, что такая норма в законодательстве установлена», - подчеркнул А. Долженков.  

Чиновник также напомнил о том, что оценка кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в долларах США один раз в 5 лет. Поэтому кадастровая стоимость в рублях меняется по мере того как меняется курс белорусского рубля по отношению к доллару США. Получается, что если до девальвации прошлого года кадастровая стоимость земельного участка площадью около 8 соток, например, в садоводческом товариществе «Ручеек» в Минском районе составляла около 2 млн. руб. (82 долл. за сотку), то после девальвации она увеличилась до 5,5 млн. руб. И продавать сегодня такой участок дешевле этой стоимости, по закону нельзя. Если в договоре будет указана меньшая стоимость, то этот договор, даже если он был зарегистрирован, можно будет оспорить.

Между тем анализ сделок купли-продажи земельных участков позволяет сделать вывод о том, что в договорах могут указываться заниженные цены, которые ниже не только рыночной, но и кадастровой стоимости участка. В то же время, из-за девальвации, падения покупательной способности населения, а также в связи с новой политикой предоставления земельных участков гражданам для индивидуального строительства, спрос на участки снизился. Соответственно снизились и рыночные цены.

Поэтому в некоторых случаях уже могут возникать ситуации, когда люди действительно не смогут продать участок по рыночной стоимости, поскольку она   оказаться ниже кадастровой стоимости.