6 августа в Беларуси ожидается до +35 Доллар установил новый рекорд – 15 565 В Британии арендодатели могут попасть в тюрьму из-за съемщиков-нелегалов Минторг закрыл «Новоселкин» Госстандарт запретил реализацию строительных инструментов из России и Китая Размещение рекламы на сайте hata.by Успеть приватизировать и не прогадать: ответы на главные вопросы приватизации Белорусский отель с французским шиком: в Минске откроют «NOVOTEL MINSK MAYAKOVSKAYA» Как разделить недвижимость в случае развода Власти США выделили $3 млрд в помощь безработным ипотечным должникам

Что будет с рынком жилья: размышления у проекта концепции

Опубликовано: 18 мая 2012

Автор: Елизавета Булатецкая

Сокращение льготного кредитования, запрет на продажу земельных участков, постепенное умерщвление долевого строительства, финансовый кризис – это и многое другое уже в прошлом. Какие же потрясения ожидают рынок жилья в Беларуси в ближайшие 4 года?

15 мая завершилось общественное обсуждение проекта концепции жилищной политики на 2012-2015 год. 
 
Судя по тому, с какой активностью проходило это обсуждение, текст проекта не содержит каких-либо страшилок ни для профучастников рынка жилья, ни для потребителей -- собственников, арендаторов, дольщиков сегодняшних и будущих. Если не считать намерений перевести население на 100-процентную оплату жк-услуг, обязать частных застройщиков строить жилье для сдачи в аренду. Но что касается первого намерения, то оно маловероятно – нынешняя власть никогда не пойдет на такие непопулярные меры. А что до второго, то застройщики за 17 лет существования коммерческого жилищного строительства прекрасно адаптировались в белорусской среде и им уже ничего не страшно. К тому же у них уже есть Ассоциация, которая сумеет защитить своих членов от излишних поборов со стороны властей. 
 
И если бы не несколько новых идей (арендное жилье, госзаказчик в жилищном строительстве), то проект можно было бы назвать просто никаким. Почему? Потому что все упирается в деньги, которых в ближайшие 4 года не станет больше, если вообще не станет меньше. А значит планы, изложенные в проекте концепции, могут просто остаться на бумаге. 
 
Попытаемся разложить все по полочкам. 
 
Льготные кредиты 
 
Как следует из проекта концепции, льготные кредиты будут по-прежнему занимать ведущее место в системе государственной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.  С той лишь разницей, что будет сужен круг лиц, имеющих право на такую господдержку. В этот круг по-прежнему входят люди, которые по своему финансовому положению не могут полностью оплачивать содержание жилья, которое они приобретут (построят, купят) в собственность за льготные кредиты. Таким образом, сохраняя систему льготного кредитования, государство тем самым  подпитывает иждивенческие настроения в обществе и увеличивает нагрузку на бюджет и реальный сектор экономики по содержанию жилищного фонда, находящегося в частной собственности граждан. 
 
Система льготного кредитования в предлагаемом виде становится тормозом на пути формирования собственника, а, следовательно, и системы самоуправления в жилых домах, квартиры в которых являются частной собственностью граждан. 
 
Арендное жилье 
 
Создание государственного фонда арендного жилья и развитие рынка аренды как альтернативы решения жилищного вопроса для многих бесквартирных граждан – направление, бесспорно, важное в жилищной политике. Но развитие рынка аренды, как альтернативы частной собственности на жилье, невозможно без одной детали. Этот институт может развиваться полноценно тогда, когда проживание в арендованном жилье обходится гражданам дешевле, чем наличие жилья в собственности. 
 
Собственник жилья за границей платит налог на свою недвижимость и полностью содержит свою собственность. Причем, содержит таким образом, чтобы стоимость на рынке этой собственности не только не снижалась, но даже увеличивалась.   
 
В нынешней экономической ситуации государству следовало бы отказаться вообще от льготного кредитования, заменив эту систему господдержки арендным жильем. При этом установить одинаковые тарифы на оплату коммунальных услуг для юридических и физических лиц, доведя тарифы для населения до уровня окупаемости, и сохранить систему адресной поддержки по оплате жилищно-коммунальных услуг, но исключительно для тех граждан, которые арендуют государственное жилье. 
 
Плюс, ввести налог на недвижимость для собственников квартир, аналогичный тому, который сегодня платят собственники одноквартирных жилых домов. Одновременно снять все ограничения на продажу неосвоенных земельных участков. Также целесообразно ввести подоходный налог на доходы, полученные от продажи недвижимости, предусмотрев налоговые вычеты, если средства от продажи этой недвижимости направляются на улучшение жилищных условий, лечение, образование и другие социальные нужды семьи.  
 
Все это -- не популярные меры, но без них рынок жилья в Беларуси, никогда не встанет с головы на ноги. При нынешней жилищной политике и при той, которая заложена в концепции, жилищная сфера всегда будет бездонной бочкой. Сколько бы государство ни вкладывало средств в жилищное строительство, армия нуждающихся в государственной поддержке не только не будет уменьшаться, но даже увеличиваться. 
 
Еще один приоритет -- индивидуальное строительство 
 
Одно из новых направлений, которое якобы должно понравиться населению, и которое должно помочь решить жилищную проблему в Беларуси, должно стать индивидуальное жилищное строительство. Предлагается в частности всем гражданам, у которых не хватает по нормативу квадратных метров, дать бесплатно землю и пусть, мол, они строят себе дома. Таким образом в стране каждый год будет строиться около 9 млн. кв. м жилья , из которых 4,5 млн. – многоквартирные дома, и 4,5 млн. – одноквартирные дома. 
 
Сразу возникает несколько вопросов. 
 
За как деньги граждане будут строить эти дома? Конечно же, за льготные кредиты, которые надо будет предоставить, чтобы переданные нуждающимся участки осваивались. Кто будет строить эти дома? Сами владельцы этих участков или наемные строители? Где  взять столько строителей, технику и т. д., чтобы по дешевке строить нуждающимся жилье?  А если не по дешевке, то при чем тут господдержка и земельные участки бесплатные.  
 
Кто будет финансировать и строить дороги, инженерные сети и объекты социальной инфраструктуры в местах активного индивидуального строительства? Кто будет оплачивать содержание этих домов после возведения и нести расходы на коммуналку? Опять же бюджет и реальный сектор экономики? 
 
Но тогда не нужно удивляться, почему белорусские молочные, мясные и прочие продукты, строительные материалы, одежда, обувь, мебель и т.д. белорусы у себя в стране покупают дороже, чем в России. И почему цены на недвижимость у нас несоизмеримы с заработной платой, а стоимость двух проездных билетов уже превышают месячные расходы на коммуналку. 
 
Учет и контроль 
 
Что касается создания электронной системы учета жилищного фонда, разработка системы оценки жилых объектов исходя из качественных и потребительских характеристик и другие подобные новшества, то это, безусловно, нужные вещи. Наконец-то у властей появится некое представление о том, сколько и какого жилья имеется в Беларуси. 
 
Создание условий для развития финансовых институтов, которые позволят гражданам самостоятельно решать жилищные проблемы – само собой разумеющиеся вещи. Но те же ипотека, система стройсбережений не могут функционировать в условиях 10-20-процентной инфляции и с зарплатами такими, как в Беларуси. 
 
Библиотекарь получает сегодня 1,5-2 млн. руб., артист театра со стажем 15-20 лет – 2,5- 3 млн. руб., корреспондент -- 1,5-3 млн. руб., продавец – 1,5-2,5 млн. руб. и т.д. (список можно продолжать и продолжать). Какой кредит может предоставить банк гражданам с такими доходами? Или сколько денег из этих ежемесячных доходов и как долго эти люди могут ежемесячно накапливать в системе стройсбережний, чтобы накопить хотя бы на 25% стоимости будущей квартиры и из каких денег они будут гасить взятый кредит на оставшиеся 75%? 
 
Поэтому дело вовсе не в том, чтобы развивать финансовые институты, а в уровне жизни населения, в устойчивости финансовой системы и т.д. А это социально-экономическая политика в целом. 
 
Политика 
 
Что касается жилищной политики, то одна из ее целей на сегодня состоит в том, чтобы правильно оценить ситуацию в жилищной сфере, найти слабые места и предложить способы их устранения или минимизации. 
 
Вторая задача – оценить ситуацию в строительном комплексе и выработать некий план действий, который позволит значительно повысить качество современного жилья и сделать его более доступным благодаря разнообразию типов жилья, быстрым срокам возведения, усовершенствованным технологиям и т.д. 
 
Что может предложить сегодня строительный комплекс потребителю жилья? Технологии, позволяющие возвести многоэтажку типовую за 6-8 месяцев или индивидуальной планировки за 2 года? Так это было возможно при правильной организации труда и устойчивом финансировании и 20 лет назад. Что изменилось? Дома стали экономичнее с точки зрения эксплуатации? Далеко не факт. Типология жилья стала разнообразнее? Да. Но исключительно с креном в сторону удорожания квадратного метра. 
 
Еще одна задача жилищной политики – определиться с дальнейшей судьбой существующей жилой застройки. Раз и надолго надо бы определиться. Если уплотнять существующую застройку, то как и где (выработать понятную для общества стратегию, правила), с учетом каких факторов, по каким нормативам. А если не уплотнять, то значит не уплотнять.  
 
Вот как-то примерно так. 
 
И безусловно базовым документом жилищной политики должен быть Жилищный кодекс. Но он за 12 лет (столько ведется работа над проектом нового ЖК) превращен в свод законов и указов, которые то принимаются, то изменяются, то вообще отменяются. Одно можно сказать, если так быстро меняются правила, значит те, кто их разрабатывает и принимает, либо не знают, чего они хотят, либо не понимают, что они вообще делают. 
 
Если же под жилищной политикой понимать исключительно управление распределением ресурсов (квадратных метров, стройматериалов, финансов и прочих), тогда можно ничего не менять. Тогда все нормально. 
 

Оставьте Ваш комментарий





Коментарии к статье (0)

Читайте также:
1.23938